TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 14 Avril 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00019 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EWDY

S.C.I. TREIZE ADS

contre

[Y] [R]

Prononcée le 14 Avril 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, Greffier présent lors des débats et de Madame Amel EL AMACHE Cadre greffier présent lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que l’ordonnance de référé était mise en délibéré au 14 Avril 2026 et serait rendue par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, l’ordonnance de référé est rendue par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. TREIZE ADS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Didier SANS, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Y] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SCI TREIZE ADS a donné à bail à M. [Y] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à SEMEAC (65600) par contrat en date du 08 juillet 2019, pour un loyer mensuel de 260 € et 40 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI TREIZE ADS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 septembre 2025 pour un montant de 2 640 €.

La SCI TREIZE ADS a ensuite fait assigner M. [Y] [R] le 17 décembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes statuant en référé afin d’ obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement à titre provisionnel de l’arriéré des loyers et d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à la libération des lieux, outre une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 et les entiers dépens.

Par acte authentique en date du 26 février 2026, la SCI TREIZE ADS a cédé à la SCI JUMP la pleine propriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à SEMEAC (65600), dont le logement donné à bail à M. [Y] [R].

A l’audience du 10 mars 2026, la SCI TREIZE ADS et la SCI JUMP – représentées par Maître [N] [O] – soutiennent des conclusions portant intervention volontaire de la SCI JUMP, venant aux droits de la SCI TREIZE ADS suite à la cession de l’immeuble intervenue le 26 février 2026, notifiées au défendeur par lettre recommandée en date du 05 mars 2026. Elles sollicitent du Juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il :

— constate que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire conformément aux articles 7G et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonne l’expulsion de M. [Y] [R] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 et R 411-1 du code des procédures civiles d’exécution et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autorise la SCI JUMP à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout espace dédié à leur conservation ou chez tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de M. [Y] [R],

— condamne M. [Y] [R] à lui verser, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

* 2 360 €, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2026, outre les intérêts de droit en pareille matière au profit de la SCI TREIZE ADS,

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges soit 300 € jusqu’au départ du requis effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit au profit de la SCI JUMP,

* 1 000 € à titre de participation aux honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, à la SCI TREIZE et à la SCI JUMP, outre les entiers dépens de la présente instance.

La SCI TREIZE ADS et la SCI JUMP soutiennent que M. [Y] [R] aurait cessé de régler les loyers régulièrement depuis le mois de septembre 2024 et qu’un impayé important se serait constitué. Elles produisent à l’audience un décompte actualisé chiffrant l’impayé de loyer au mois de février 2026 inclus à hauteur de 2 360 €.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 décembre 2025, M. [Y] [R] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 03 mars 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience à savoir que l’évaluation n’a pu être réalisée en l’absence de réponse de M. [Y] [R].

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’INTERVENTION VOLONTAIRE :

Tout d’abord, en application de l’article 68 alinéa 2 du Code de procédure civile, les demandes incidentes sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction d’instance.

Ensuite, l’article 328 du même code affirme que l’intervention, qui constitue une demande incidente au sens de l’article 63 du Code de procédure civile, peut être volontaire ou forcée.

Aux termes de l’article 329 du Code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Enfin, selon l’article 325 du Code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, la SCI JUMP sollicite l’autorisation d’intervenir volontairement à la présente instance en tant que nouveau propriétaire du logement litigieux selon acte de cession du bien immobilier en date du 26 février 2026 (pièce 5 demandeur). Il en résulte que la SCI JUMP vient aux droits du bailleur initial pour poursuivre la procédure d’expulsion initiée par la SCI TREIZE ADS et solliciter la condamnation au payement des indemnités d’occupations à compter du 26 février 2026.

L’intervention volontaire de la SCI JUMP, venant aux droits de la SCI TREIZE ADS, en qualité de bailleur est donc recevable.

II. SUR LA RÉSILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 20 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI TREIZE ADS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le bail conclu le 08 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 septembre 2025, pour la somme en principal de 2 640 €.

Le diagnostic social et financier transmis à la juridiction le 3 mars 2026 indique que l’évaluation sociale n’a pu être réalisée faute de réponse du locataire aux sollicitations des travailleurs sociaux.

L’arriéré locatif représente au jour de l’audience, plus de 7 mois de loyers complets impayés.

Force est de constater que les causes du commandement n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance et que le locataire n’a ni sollicité de suspension de la clause résolutoire, ni fait d’offre de payement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 novembre 2025.

En conséquence, l’expulsion de M. [Y] [R] sera ordonnée et se fera conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

*

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR LES DEMANDES DE PROVISIONS :

La SCI TREIZE ADS et la SCI JUMP produisent un décompte démontrant que M. [Y] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 360 € à la date du 12 février 2026.

M. [Y] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à payer à la SCI TREIZE ADS, titre provisionnel, cette somme de 2 360 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

M. [Y] [R] sera également condamné au payement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SCI JUMP, nouveau propriétaire du logement depuis le 26 février 2026, sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 300 € et non indexée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 septembre 2025, de sa notification à la CCAPEX le 30 septembre 2025, de l’assignation en référé du 17 décembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 20 décembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SCI TREIZE ADS et la SCI JUMP, M. [Y] [R] sera condamné à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de la SCI JUMP, venant aux droits de la SCI TREIZE ADS suite à la cession de l’immeuble intervenue le 26 février 2026 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 juillet 2019 entre la SCI TREIZE ADS et M. [Y] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à SEMEAC (65600) sont réunies à la date du 30 novembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JUMP venant aux droits de la TREIZE ADS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [Y] [R] à verser à la SCI TREIZE ADS à titre provisionnel la somme de 2 360 € (deux mille trois cent soixante euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 12 février 2026, incluant un dernier appel de 300 € pour le mois de février 2026 et un dernier règlement en espèces de 300 € enregistré le 12 février 2026), avec les intérêts à compter du 29 septembre 2025 ;

CONDAMNONS M. [Y] [R] à payer à la SCI JUMP, venant aux droits de la SCI TREIZE ADS, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 300 € (trois cent euros) ;

CONDAMNONS M. [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 septembre 2025, de sa notification à la CCAPEX le 30 septembre 2025, de l’assignation en référé du 17 décembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 20 décembre 2025 ;

CONDAMNONS M. [Y] [R] à verser à la SCI TREIZE ADS et à la SCI JUMP une somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNONS la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DISONS que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge