Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03060 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILSD

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2024

ENTRE :

Monsieur [H] [U]

demeurant [Adresse 1]

comparant

ET :

S.A.R.L. CITYA MONCHALIN IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Monsieur [Y] [I] (dirigeant)

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 9 juillet 2018, Madame et Monsieur [R] ayant pour mandataire la SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER ont donné en location à Madame [G] [N] et Monsieur [H] [U], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable et une provision pour charge de 124,00 €.

Il n’est pas contesté qu’en 2022, Madame [G] [N] et Monsieur [H] [U] ont reçu un décompte des charges mentionnant une somme restant à percevoir de 493,02 € et l’information que le montant des provisions passerait de 110,00 € à 175,00 €.

Le 3 juillet 2024, Madame [G] [N] et Monsieur [H] [U] ont adressé une requête contre SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins de voir celui-ci condamné à :

1 757,49 € au titre de leur préjudice matériel,3240,00 € au titre de leur préjudice moralainsi qu’aux entiers dépens.

L’audience s’est tenue le 3 décembre 2024.

Lors de l’audience, Madame [G] [N] et Monsieur [H] [U] ont expliqué au soutien des prétentions :

— que la SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER avait brutalement demandé une importante régularisation de charge et avait augmenté sans raison le montant de la provision pour charge,

— que compte tenu des explications données par la SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER, à savoir que les relevés de compteur d’eau n’avaient pas pu être fait et qu’une somme avait été pour les années précédentes forfaitairement fixée, et devait faire dès lors l’objet d’un rattrapage, ne constitue pas une justification, le retard leur étant imputable,

— que d’autre part l’augmentation de régularisation pour charge est injustifiée compte tenu que l’augmentation des charges était liée à un rattrapage et non à une réelle augmentation des charges,

— que la SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER a refusé toute discussion sur le montant de la régularisation des charges, et leur a adressé un huissier de justice pour demander le paiement, alors que le loyer et le reste des charges a toujours été bien payés, ce qui leur a constitué un préjudice moral.

La SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER a conclu au débouté des prétentions adverses.

La SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER a expliqué au soutien de ses moyens de défense qu’il n’a pas commis de faute dans sa mission de mandataire du propriétaire. Sur la facturation des consommations d’eau en 2022, il ne peut être tenu du fait que le syndicat des copropriétaires ne lui a pas remis les consommations pour les années précédentes et ait indiqué uniquement une somme forfaitaire.

Sur l’augmentation du montant de la provision, celle-ci se fait de manière automatique et prenant en compte la régularisation pour charge de l’année précédente. Enfin sur le recours à un huissier, celui-ci est de leur responsabilité vis à vis de leur client, pour lequel ils doivent user de tous les moyens pour obtenir le paiement des sommes dues.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en dommages et intérêts,

Attendu que la SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER agit en tant que mandataire du propriétaire, sa responsabilité ne peut être engagée que pour une faute commise dans le cadre de sa gestion ayant causé un préjudice aux locataires ;

qu’en l’espèce, il ressort des relevés de décompte de charges fournis qu’à la fin de l’année 2018, l’index de consommation de l’eau froide était de 4381, que pour les années 2019 et 2020 aucun index n’était relevé, et que l’index repris en début 2022 était le même que celui de la fin de 2018 ;

qu’il est à noter que la consommation pour l’année 2018, était de 19 m³ et celle pour les années 2019 à 2021 de 311 m³ soit une consommation annuelle moyenne de 103 m³, soit sensiblement plus que la consommation que pour 2018, même si les locataires sont entrés dans les lieux au mois de juillet ;

que toutefois il n’est pas apporté d’éléments concernant cette surconsommation d’eau, la SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER invitait par ailleurs le locataire à vérifier l’absence de fuite ;

qu’il n’est pas apporté d’éléments permettant de caractériser une surconsommation d’eau ;

que le non relevé des compteurs d’eau ne peut être reproché à la SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER, celle-ci s’est de façon régulière basée sur la dernière consommation connue pour facturer les sommes ;

qu’il n’est pas démontré que la hausse du tarif de l’eau ce qui est préjudiciable au locataire était telle qu’elle n’est pas compensée par le fait d’avoir bénéficié de fait d’un crédit, le coût de l’eau consommée n’étant pas immédiatement facturée ;

que sur ce premier point, il n’est démontré ni de préjudice ni de faute ;

que suite à la facturation de charges correspondant à la consommation d’eau, la SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER a augmenté la provision pour charges, la faisant passer de 110,00 € à 175,00 € ;

qu’il n’est pas contesté qu’il appartient au propriétaire sur la base de l’exercice précédent, d’ajuster à la hausse comme à la baisse la provision pour charge afin que celle-ci corresponde à la réalité des charges finalement dues ;

qu’en l’espèce, il ressort du décompte de charges de 2021, que le total des charges était de 1981,02 € de charges, dont 1258,90 € d’eau froide (au lieu de 498,59), que les provisions pour charges étaient de 1488,00 € (ce qui fait 124,00 € par mois), alors qu’il est indiqué que la provision mensuelle était de 110,00 €, et un solde débiteur de 493,02 € ;

que la division de la somme de 493,02 € par 12 mois est égal à 41,08 €, que dès lors la provision pour charge aurait du être recalculée à 124,00 € + 41,08 €, soit la somme de 165,00 € ;

que c’est donc doublement à tort que le mandataire du bailleur a facturé la somme de 175,00€ au titre des appels de provision, d’une part en facturant de 10,00 € de plus les sommes facturées au titre des appels de provision, et d’autre part en ne tenant pas compte du caractère exceptionnel de régularisation, du fait de la non facturation pendant deux ans de la consommation d’eau ;

que la faute de la SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER peut être directement retenue, celle-ci étant mandatée par le bailleur pour les aspects comptables de la location ;

que sur le préjudice économique de Madame [G] [N] et Monsieur [H] [U], celui-ci n’est pas démontré compte tenu du fait que l’excès des provisions pour charges a fait l’objet d’une régularisation à la fin de l’année 2022 ;

que sur le préjudice moral, celui-ci résulte de l’intervention indue de l’huissier de justice ayant instrumenté au domicile de Madame [G] [N] et Monsieur [H] [U] dans le but de la récupération des provisions pour charges, les locataires ayant averti le mandataire du bailleur du caractère inexact de la fixation de la provision pour charge ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

que le préjudice reste toutefois limité et pourra être fixé au montant du commandement d’huissier, soit la somme de 139,34€ ;

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner chaque partie à supporter la moitié des dépens.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS CENTURY 21 FOCH IMMOBILIER à payer à Madame [G] [N] et Monsieur [H] [U] la somme de 139,34 € de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [G] [N] et Monsieur [H] [U] pour le surplus,

CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens

RAPPELLE que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE