Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 1, 8 avril 2025, n° 24/01779

TJ Meaux 8 avril 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat a prouvé que Madame [R] [O] était redevable des charges de copropriété, conformément aux dispositions de la loi sur la copropriété.
Accepté
Faute de la défenderesse par résistance abusive
La cour a reconnu que les manquements de Madame [R] [O] ont causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais engagés pour le recouvrement des charges
La cour a jugé que certains frais étaient justifiés et imputables à la défenderesse, conformément à la loi sur la copropriété.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a estimé qu'il était équitable d'allouer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 1, 8 avr. 2025, n° 24/01779
Numéro(s) :	24/01779
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Denis RINGUET

Texte intégral

— N° RG 24/01779 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOMU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Février 2025

Minute n°25/349

N° RG 24/01779 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOMU

CCC : dossier

FE :

— M^e RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SDC RÉSIDENCE “LES DEMEURES DE SYM” représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE ayant son siège social sis [Adresse 4] et dont l’établissement secondaire est FONCIA [Localité 5] sis [Adresse 1]

[Adresse 3]

représenté par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [R] [C] [F] [O]

[Adresse 2]

n’ayant pas constituée avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2025,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Madame [R] [O] est propriétaire du lot n°13 dans la résidence « Les Demeures de Sym », copropriété régie par la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Demeures de Sym » représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, a, par acte de commissaire de justice délivré le 16 avril 2024, assigné Madame [R] [O] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

— condamner Madame [R] [O] à lui payer les sommes de :

* 13 747,50 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 7 mai 2021, date de la mise en demeure,

* 617,58 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement,

* 1400 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [R] [O] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés par Madame [R] [O], de sorte que celle-ci est redevable de la somme de 13 747,50 euros au 1er janvier 2024.

Concernant les frais, le syndicat des copropriétaires indique que le suivi des impayés, l’émission des mises en demeure, la constitution d’un dossier de recouvrement à transmettre à un huissier et/ou à un avocat puis le suivi de la procédure occasionnent une surcharge de travail qui a un coût. Il ajoute que le contrat de syndic prévoit un honoraire complémentaire spécial à cet égard et que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit de mettre ces sommes à la charge des débiteurs.

Le syndicat des copropriétaires expose enfin que la résistance abusive de la défenderesse a provoqué des difficultés de gestion ainsi que des difficultés de trésorerie qui constituent un préjudice certain dont il demande réparation à hauteur de 1400 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries tenue à juge unique le 10 décembre 2024.

Par jugement du 10 décembre 2024, le tribunal a :

— révoqué l’ordonnance de clôture,

— renvoyé l’affaire à la mise en état afin que le syndicat des copropriétaires produise :

* soit le PV de signification de la SCP CALIPPE & ASSOCIE mentionné sur la signification du 16 avril 2024 ayant fait l’objet d’un PV de vaines recherches (article 659 du code de procédure civile), tentative de signification à l’encontre de la défenderesse à l’adresse de l’immeuble géré par le SDC en demande,

* soit une nouvelle tentative de signification à l’encontre de la défenderesse à l’adresse de l’immeuble géré par le SDC.

Le syndicat des copropriétaires a procédé à une nouvelle signification le 12 avril 2024.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Madame [R] [O] n’a pas constitué avocat. Susceptible d’appel, la présente décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 18 mars 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic,

— le relevé de la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [R] [O] concernant le lot n°13,

— les procès verbaux des assemblées générales des 6 avril 2022 et 1er juin 2023, approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir,

— l’appel de provision pour constitution d’un fonds travaux du 13 avril 2022,

— les charges de copropriété du lot n°13 pour l’année 2022,

— l’appel de charges et travaux du 1er trimestre 2024,

— les mises en demeure de payer des 7 mai 2021, 9 novembre 2021, 7 février 2022, 3 février 2023,

— la mise en demeure de payer la somme de 13 950,88 euros au titre des charges de copropriété impayées adressée le 22 mai 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception à Madame [R] [O],

— le décompte des sommes dues arrêté au 1er janvier 2024 faisant état d’un solde débiteur de 13 747,50 euros au titre des charges de copropriété.

Au regard de ces éléments, syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Demeures de Sym » démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 13 747,50 selon décompte arrêté au 1er janvier 2024 inclus.

Madame [R] [O] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés de Madame [R] [O] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 700 euros.

Sur les frais :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 617,58 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement. Il détaille sa créance comme suit :

—  42 euros de frais de mise en demeure du 7 mai 2021,

—  1,19 euros d’intérêts de retard au 1er juin 2021,

—  33 euros de frais de relance du 1er juin 2021,

—  42 euros de frais de mise en demeure du 9 novembre 2021,

—  42 euros de frais de mise en demeure du 7 février 2022,

—  0,44 euros d’intérêts de retard au 23 février 2022,

—  42 euros de frais de mise en demeure du 3 février 2023,

—  31,95 euros d’intérêts de retard au 21 février 2023,

—  33 euros de frais de relance du 21 février 2023,

—  350 euros de constitution du dossier transmis à l’avocat.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard ;

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de suivi contentieux et d’envoi de dossier à l’avocat correspondent aux diligences normales d’un syndic de copropriété et ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Le syndicat des copropriétaires produit uniquement les mises en demeure des 7 mai 2021, 9 novembre 2021, 7 février 2022 et 3 février 2023. La somme de 168 euros (42 x 4) lui sera allouée au titre des frais.

Pour le surplus, la demande sera rejetée, les frais n’étant pas justifiés ou ne constituant pas des frais de recouvrement.

Sur les intérêts moratoires :

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis Madame [R] [O] en demeure de payer la somme de 533,86 euros au titre des charges impayées par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 7 mai 2021.

En conséquence, la condamnation en paiement de cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2021.

Pour le surplus, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle-ci valant mise en demeure.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Madame [R] [O], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Demeures de Sym », pris en la personne de son syndic, :

— la somme de 13 747,50 euros au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et travaux impayés, comptes arrêtés au 1er janvier 2024 incluant l’appel provisionnel du premier trimestre 2024, avec intérêts à taux légal à compter du 7 mai 2021 sur la somme de 533,86 euros et à compter du 16 avril 2024 pour le surplus,

— la somme de 168 euros au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 700 euros au titre des dommages-intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Demeures de Sym » du surplus de ses demandes ;

Condamne Madame [R] [O] aux dépens ;

Condamne Madame [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Demeures de Sym », pris en la personne de son syndic, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE