TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine SCHLEEF

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05058 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44VR

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 16 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [K],

[Adresse 2]

représenté par M^e Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [U],

[Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05058 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44VR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2021, M. [W] [K] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [U] sur une chambre meublée située au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de justifier de l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois et de payer la somme principale de 11640 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [U] le 11 mars 2024.

Par assignation du 17 mai 2024, M. [W] [K] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11956,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2024,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 13 novembre 2024, M. [W] [K] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. M. [W] [K] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il indique qu’aucun loyer n’a été payé depuis trois années et que le locataire n’a pas justifié de l’assurance des locaux. Il s’oppose à l’ensemble des demandes reconventionnelles de M [U] et indique n’avoir été destinataire d’aucune pièce.

M. [C] [U] expose que les locaux ne sont pas propres à l’habitation en raison de leur surface d’environ 4 m² contrairement aux indications mentionnées dans le bail,qu’il n’est pas aux normes du fait d’un défaut d’isolation. Il précise avoir payé une année de loyer mais ne conteste pas ne rien verser depuis deux années et précise que la CAF a bloqué les versements. Il ne conteste pas qu’il soit mis fin au bail mais sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 4500 euros correspondant à l’année de loyers versés et la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral.

M. [W] [K] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [C] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [W] [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 5 mars 2024 et que la somme de 11640 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Toutefois, le contrat d’une durée d’un an ayant été tacitement renouvelé à 11 janvier 2024, il est bien soumis aux nouvelles dispositions légales et le délai de 6 semaines se trouve bien applicable au présent litige conformément aux dispositions du commandement de payer.

En outre, M [U] n’a pas non plus justifié de l’assurance des locaux dans le délai d’un mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [W] [K] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 mars 2024, M. [C] [U] lui devait la somme de 11956,15 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [U] qui allègue que la surface du bien d’environ 4 m² et ne présente pas les caractéristiques de salubrité propre à sa mise en location pour contester sa dette de loyer et solliciter le remboursement de la somme de 4500 euros au titre des loyers payés entre janvier 2021 et janvier 2022 se contente de verser une attestation d’un inspecteur de salubrité confirmant la réalisation d’une enquête de salubrité du service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 3] réalisée le 4 juin 2024.

Cette pièce n’est pas suffisante pour établir le caratcère insalubre des lieux ni même un préjudice de jouissance et M [U] sera débouté des demandes à ce titre ainsi qu’au titre de son préjudice moral.

M. [C] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette de loyer, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Sur le délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M.[C] [U] ne justifie ni de sa situation financière ni de ses démarches pour un relogement et qui ne paie aucun loyer depuis trois années sera débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 450 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [W] [K] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [W] [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 11 janvier 2021 entre M. [W] [K], d’une part, et M. [C] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 6 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE M. [C] [U] de sa demande de délai pour quitter les lieux

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 450 euros (quatre cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [C] [U] à payer à M. [W] [K] la somme de 11956,15 euros (onze mille neuf cent cinquante-six euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2024,

DEBOUTE M. [C] [U] de sa demande au titre de la restitution des loyers,

DEBOUTE M. [C] [U] de sa demande au titre du préjudice moral,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [C] [U] à payer à M. [W] [K] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2024 et celui de l’assignation du 17 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge