Minute n°25/001211

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01502 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWGQ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sophie MAY, juge déléguée dans la fonction de juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2025

ENTRE :

Monsieur [K] [U]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [V] épouse [U] née [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [L], [D], [X] [C]

né le 16 Décembre 1986 à [Localité 4] (COTE D’IVOIRE)

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé à effet du 1er septembre 2023, Monsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] ont donné à bail à Monsieur [L], [D], [X] [C], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 45 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 500 euros.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, Monsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] ont fait délivrer le 16 octobre 2024 à Monsieur [L], [D], [X] [C] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 3115 euros, outre 153,29 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Par voie électronique du 17 octobre 2024,Monsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] ont préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 28 février 2025, signifiée à étude,Monsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] ont attrait Monsieur [L], [D], [X] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation susvisé, et ce à compter du 16 décembre 2024, pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que besoin,

— le condamner à leur payer la somme de 4395 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 février 2025 (échéance de février 2025incluse),

— le condamner à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 16 décembre 2024 jusqu’au jour de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

— dire et juger que les indemnités d’occupation mensuelle échues au jour de la décision à intervenir produiront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, et que toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité,

— le condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le condamner aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 octobre 2024.

Monsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 3 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 1er juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience,Monsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M], demandeurs représentés par leur conseil, maintiennent l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 6575 euros, arrêtée au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Monsieur [L], [D], [X] [C], défendeur, a comparu personnellement à l’audience susvisée. Après avoir fait part de sa situation personnelle et financière, il ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En réponse à la demande formée par ce dernier, le bailleur s’y oppose fermement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte qu’il n’y sera pas répondu au dispositif de la présente décision.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 17 octobre 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 5] le 3 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« VII. Clause résolutoire », page 3), a été signifié au locataire le 16 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3115 euros n’a pas été réglée par Monsieur [L], [D], [X] [C] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été honoré ni respecté dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [L], [D], [X] [C] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 17 décembre 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens parMonsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] ou par Monsieur [L], [D], [X] [C], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 26 juin 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 6575 euros, soit 12,1 termes de loyers. Par ailleurs, Monsieur [L], [D], [X] [C] n’a pas repris le paiement de son loyer courant, le dernier règlement datant du 30 mai 2024.

Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Il sera donc fait droit à la demande deMonsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [L], [D], [X] [C] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L], [D], [X] [C] et de dire que faute par Monsieur [L], [D], [X] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, ainsi qu’au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce,Monsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] versent aux débats un décompte arrêté au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 6575 euros.

Pour la somme au principal, Monsieur [L], [D], [X] [C], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative deMonsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L], [D], [X] [C] à payer àMonsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] la somme de 6575 euros, arrêtée au 30 juin 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L], [D], [X] [C] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [L], [D], [X] [C] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [L], [D], [X] [C] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 3115 euros du 16 octobre 2024, de l’assignation du 28 février 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 3 mars 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 17 octobre 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 3115 euros du 16 octobre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail à effet du 1er septembre 2023, conclu entreMonsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M], d’une part, et Monsieur [L], [D], [X] [C], d’autre part, concernant le logement situé au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 17 décembre 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [L], [D], [X] [C] à payer àMonsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M] la somme de 6575 euros, arrêtée au 30 juin 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [L], [D], [X] [C] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser àMonsieur [K] [U] et Madame [V] épouse [U] née [M], ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [L], [D], [X] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [L], [D], [X] [C] au paiement des dépens qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 3115 euros du 16 octobre 2024, de l’assignation du 28 février 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 3 mars 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 17 octobre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 6], le 30 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE