Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01133 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IGLG

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

Madame [U] [T] EPOUSE [J]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Société LE TOIT FOREZIEN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sabine MATHIEUX, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 19 janvier 2021, la S.A LE TOIT FOREZIEN a consenti la location d’un appartement situé [Adresse 2] à Madame [U] [T] épouse [J] pour un loyer mensuel de 350,80 euros hors charges.

Suite à la présence d’humidité et l’apparition de tâches noires dans son son logement, Madame [U] [T] épouse [J] a déclaré le sinistre auprès de son assureur habitation le 26 avril 2022.

Suivant rapport d’expert mandaté par l’assurance en date du 14 juin 2022, il a été constaté la présence de moisissures et d’un important taux d’humidité en raison d’un défaut de ventilation.

Le 16 août 2022, un constat amiable de dégât des eaux a été conclu entre les parties précisant que la cause de ce dégât n’a pas été réparée.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception délivré le 8 septembre 2022, Madame [U] [T] épouse [J] a mis en demeure la S.A LE TOIT LE FOREZIEN d’effectuer les travaux pour remédier aux désordres constatés.

Suivant courrier simple du 23 septembre 2022, la S.A LE TOIT FOREZIEN a informé Madame [U] [T] épouse [J] que le nouveau groupe VMC était installé et invitait cette dernière à nettoyer les traces d’humidité à l’eau de javel.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception délivré le 02 janvier 2023, Madame [U] [T] épouse [J] a sollicité auprès de la S.A LE TOIT FOREZIEN la délivrance d’un justificatif de dysfonctionnement de la VMC et l’a informée de la panne de la VMC actuelle.

Une tentative de conciliation a été effectuée sur demande de Madame [U] [T] épouse [J] et a donné lieu à un constat de carence le 15 février 2023.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 mars 2024 et signifiée à personne morale, Madame [U] [T] épouse [J] a attrait la S.A LE TOIT FOREZIEN devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de :

condamner la société LE TOIT FOREZIEN à effectuer les travaux propres à remédier à l’humidité constatée dans le logement de Madame [T] et à le rendre décent, ce dans le délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard ;condamner la société LE TOIT FOREZIEN à effectuer les travaux d’embellissement dans le logement de Madame [T], ce dans le délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard ;condamner la société LE TOIT FOREZIEN à payer à Madame [U] [T] la somme de 1 352,59 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;condamner la société LE TOIT FOREZIEN à payer à Madame [U] [T] la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;condamner la société LE TOIT FOREZIEN à payer à Madame [U] [T] la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation pour résistance abusive ;condamner la société LE TOIT FOREZIEN à payer à Maître Lidya LAOUBI, avocate, la somme de 1 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;condamner la société LE TOIT FOREZIEN aux entiers dépens ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2024 pour être renvoyée aux audiences des 7 octobre 2024 et 03 février 2025, pour finalement se tenir le 10 juin 2025.

Lors de l’audience, Madame [U] [T] épouse [J], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé à la somme de 2 000,00 euros sa demande relative à l’article 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La S.A LE TOIT FOREZIEN, représentée par son conseil, a demandé au Juge des contentieux de la protection, suivant conclusions écrites soutenues à l’audience, de :

débouter Madame [U] [T] épouse [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;condamner Madame [U] [T] épouse [J] à régler à la société LE TOIT FOREZIEN une indemnité de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Madame [U] [T] épouse [J] aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de travaux relatives au caractère indécent du logement

A titre liminaire, il convient de préciser que Madame [U] [T] épouse [J] ne se fonde pas seulement sur le rapport d’expertise non judiciaire comme le soutient la S.A LE TOIT FOREZIEN, mais bien sur différentes pièces, notamment des photographies horodatées concernant les dernières de 2024 et de courriers échangés avec le bailleur. De plus, en ce qui concerne ce rapport d’expertise, celle-ci a pu être discuté durant les débats et constitue donc un moyen de preuve recevable.

Il résulte de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

En ce sens, il est obligé :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

L’article premier du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit qu’un « logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret ».

Ainsi, l’article 2 dudit décret dispose que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

En outre, l’article 33 du Règlement Sanitaire Départemental de la [Localité 4] prévoit que, dans le logement, toutes les causes d’humidité doivent être recherchées et il doit y être remédié dans les moindres délais.

L’article 40-1 du même règlement ajoute que « les pièces principales et les chambres isolées doivent être munies d’ouvertures donnant à l’air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante.

Les pièces de service (cuisines, salles d’eau et cabinets d’aisances), lorsqu’elles sont ventilées séparément, doivent comporter les aménagements suivants en fonction de leur destination :

a) pièce de service possédant un ouvrant donnant sur l’extérieur : ces pièces doivent être équipées d’un orifice d’évacuation d’air vicié en partie haute. En sus, les cuisines doivent posséder une amenée d’air frais en partie basse ;

b) pièce de service ne possédant pas d’ouvrant donnant sur l’extérieur : ces pièces doivent être munies d’une amenée d’air frais, soit par gaine spécifique, soit par l’intermédiaire d’une pièce possédant une prise d’air sur l’extérieur. L’évacuation de l’air vicié doit s’effectuer en partie haute, soit par gaine verticale, soit par gaine horizontale à extraction mécanique conformes à la réglementation en vigueur.

Lorsque ces pièces de service sont ventilées par un dispositif commun à l’ensemble du logement, ce dispositif doit être réalisé conformément à la réglementation en vigueur ».

Enfin l’article 1217 du Code civil prévoit donc que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

En outre, l’article 1719 du Code civil prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1720 du même Code ajoute que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Sur la demande de travaux relative au caractère indécent du logement

En l’espèce, depuis le 26 avril 2022, date à laquelle le sinistre a été déclaré auprès de son assurance, Madame [U] [T] épouse [J] a constaté la présence d’humidité ainsi que de tâches noires dans son logement. Son assureur a mandaté un expert, la société HYDROTECH, qui a rendu un rapport d’expertise le 14 juin 2022. Au terme de celui-ci, il est indiqué que, concernant les tâches noires du salon et de la cuisine dues à un manque de ventilation, celles-ci ont été nettoyées par la locataire et aucune trace d’humidité n’a été relevée dans ces pièces. Le même rapport précise qu’un important taux d’humidité est présent dans le placard de la chambre de la fille de la demanderesse, ainsi que sous le radiateur de cette même chambre. Le vide sanitaire fait également l’objet d’un important taux d’humidité.

Le 16 août 2022, un constat amiable de dégât des eaux a été conclu entre les parties précisant que la cause de ce dégât n’a pas été réparée faute d’avoir été identifiée.

Le 8 septembre 2022, Madame [U] [T] épouse [J] a mis en demeure la S.A LE TOIT LE FOREZIEN d’effectuer les travaux pour remédier aux désordres constatés.

Par courrier en réponse du 23 septembre 2022, la S.A LE TOIT FOREZIEN a informé Madame [U] [T] épouse [J] que le nouveau groupe VMC était installé et a invité cette dernière à nettoyer les traces d’humidité à l’eau de javel. Ce courrier démontre que la S.A LE TOIT FOREZIEN n’a jamais contesté auparavant la présence d’humidité dans le logement.

Le bailleur précise avoir effectué trois visites dans le logement de la locataire les 5 août, 23 septembre et 21 décembre 2022. Lors du dernier rendez-vous réalisé après les travaux, une humidité résiduelle a été constatée, pour laquelle un temps d’évacuation était nécessaire.

Le bailleur ajoute que, par courrier du 4 octobre 2022, la société EDGWICK, mandatée par la S.A LE TOIT FOREZIEN, en qualité d’assurée, a annulé la mission d’expertise aux motifs que « les VMC ayant été remplacées, il n’y a plus de désordres d’humidité. L’humidité n’étant pas garantie par le contrat ». En d’autres termes, ce courrier laisse penser que l’expert n’a pas effectué le rendez-vous dès lors que les VMC ont été remplacées mais sans réellement vérifier l’humidité du logement puisque celle-ci n’est pas garantie.

LE TOIT FOREZIEN se borne à indiquer que des travaux ont été réalisés mars 2022 en ce qui concerne le nouveau groupe VMC mais que ceux-ci étaient provisoires en attendant le remplacement complet du système. Toutefois, il n’apporte aucune preuve quant à la réalisation de ces travaux, ni même sur leur teneur.

De la même façon, aucune preuve n’est rapportée quant au remplacement complet des VMC intervenu, selon le bailleur, au mois de décembre 2022, alors même que le 02 janvier 2023, Madame [U] [T] épouse [J] a sollicité auprès de la S.A LE TOIT FOREZIEN la délivrance d’un justificatif de dysfonctionnement de la VMC.

En outre, la S.A LE TOIT FOREZIEN persiste à soutenir que « Madame [J] ne rapporte pas la preuve de la persistance, après cette date, des désordres ». Or, par des photographies horodatées au 21 décembre 2024 et dont la géolocalisation apparente correspond au logement objet du présent litige, il apparaît incontestablement que des traces d’humidité sont de nouveaux apparues, entrainant le développement de fissures. A ce titre, Madame [U] [T] épouse [J] apporte la preuve que des échanges ont été effectués avec Monsieur [H] [I], responsable patrimoine de la S.A LE TOIT FOREZIEN. A la lecture de ces échanges débutant au 12 septembre 2024, ce dernier indique qu’il va passer dans le logement pour constater les dommages. Toutefois, à la suite de ce courrier électronique, Monsieur [I] n’a jamais répondu aux sollicitations de Madame [U] [T] épouse [J] et ne s’est jamais présenté dans le logement.

Enfin, la S.A LE TOIT FOREZIEN précise avoir mandaté la société ROBIN le 14 mars 2024 afin d’effectuer des travaux d’embellissement. Or, Madame [U] [T] épouse [J] indique n’avoir jamais obtenu de date d’intervention, malgré une lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 17 avril 2024.

Sur ce point, la S.A LE TOIT FOREZIEN ne fournit aucun justificatif sur la réalisation de ces travaux.

Dans ces conditions, au regard de l’ensemble des éléments précités, il apparaît incontestable que le logement dans lequel vit Madame [U] [T] épouse [J] avec ses enfants se trouve dans un état d’humidité important. Cette humidité est corroboré par des photos et vidéos du logement. De plus, le fils de la locataire est atteint d’une neuropathologie.

Il y a donc lieu de déclarer le logement indécent et de :

condamner la société LE TOIT FOREZIEN à effectuer les travaux propres à remédier à l’humidité constatée dans le logement de Madame [T] et à le rendre décent, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard ;condamner la société LE TOIT FOREZIEN à effectuer les travaux d’embellissement dans le logement de Madame [T], dans un délai de trois mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard.

Sur les dommages et intérêts dus

Madame [U] [T] épouse [J], elle sollicite les sommes suivantes au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel:

47,95 euros au titre d’une poupée [Localité 5] ;12,50 euros et 16,99 euros au titre de deux poupées ;94,99 euros au titre d’une maison de poupées ;104,90 euros au titre d’une cuisine classique rose et cœurs ;112,38 euros au titre d’une coiffeuse « Reine des neiges » ;13,50 euros au titre d’un déguisement « Reine des neiges » ;22,38 euros au titre de deux peluches ;258,89 euros au titre d’une caméra gopro ;738,99 euros au titre d’un canapé d’angle.

Il convient de préciser que seules les factures de ces objets sont versées sans photographies permettant de prouver le dommage causé, à l’exception d’une poupée non identifiable. Dès lors, la demande de dommages et intérêts relative au préjudice matériel sera rejetée en l’absence de causalité entre l’indécence du logement et les potentiels dommages causés aux choses suscitées.

Il est toutefois incontestable que cette indécence a nécessairement entraîné un préjudice moral dès lors que Madame [U] [T] épouse [J], ainsi que ses enfants, vivent dans un logement indécent depuis trois années et que la S.A LE TOIT FOREZIEN n’a pas été suffisamment diligente dans ses démarches pour améliorer cette situation.

En conséquence, la S.A LE TOIT FOREZIEN sera condamnée à verser à Madame [T] épouse [J] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi en raison du non-respect de son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de la S.A LE TOIT FOREZIEN. En effet, le simple échange de courrier resté sans réponse ne suffit pas à caractériser une résistance abusive de la part du bailleur.

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Madame [U] [T] épouse [J] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la S.A LE TOIT FOREZIEN au paiement des entiers dépens de l’instance.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [U] [T] épouse [J] l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient de condamner la S.A LE TOIT FOREZIEN à verser à celle-ci la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort ;

DIT que la S.A LE TOIT FOREZIEN a manqué à ses obligations d’assurer la jouissance paisible du logement sis [Adresse 2] ;

CONSTATE l’indécence du logement sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE la S.A LE TOIT FOREZIEN à effectuer les travaux propres à remédier à l’humidité constatée dans le logement de Madame [U] [T] épouse [J] et à le rendre décent, ce dans le délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard ;

CONDAMNE la S.A LE TOIT FOREZIEN à effectuer les travaux d’embellissement dans le logement de Madame [U] [T] épouse [J], ce dans le délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard.

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel formée par Madame [U] [T] épouse [J] ;

CONDAMNE la S.A LE TOIT FOREZIEN à payer à Madame [U] [T] épouse [J] la somme suivante de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi pour le non-respect de son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Madame [U] [T] épouse [J] ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la S.A LE TOIT FOREZIEN au paiement des dépens ;

CONDAMNE la S.A LE TOIT FOREZIEN à verser à Madame [U] [T] épouse [J] la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE