TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 02 Février 2026

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY6G

DEMANDEUR :

SCPI PIERRE SELECTION, représentée par son gérant en exercice, la société BNP Paribas Real Estate Investment Management France, elle-même représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Clarisse VAISSEAU, avocat postulant au barreau de LILLE,

M^e Catherine FAVAT, avocat plaidant au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR :

S.A.S. [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 10]

représentée par M^e Jean-Philippe CONFINO, avocat plaidant au barreau de PARIS, M^e Julien HOUYEZ, substitué par M^e PICHONNIER, avocat postulant au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Février 2026

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 février 1966, la société civile immobilière du [Adresse 9] [Adresse 3] à [Localité 7] et la SARL Vendôme Gestion, aux droits desquelles se trouve la SCPI Pierre Sélection, ont donné à bail à la société anonyme Docks du Nord, aux droits de laquelle se trouve la société [Adresse 6], divers locaux et parkings sur une parcelle de terrain de 1562 m2 à l’angle du [Adresse 4] (auparavant [Adresse 3]) et de la [Adresse 8] à [Localité 7], comprenant:

— un magasin à usage de supermarché

— une réserve en sous-sol

— une aire de parking longeant la façade arrière du supermarché

— l’usage des parties communes affectées à ces locaux

— à titre d’accessoire nécessaire à l’exploitation du supermarché : une aire de parking le long de la [Adresse 8]

— l’usage des parties communes affectées à ce lot.

Ledit bail a été consenti à compter du 1°'janvier 1966 pour une durée de 12 années pour se terminer le 31 décembre 1977.

Ledit bail a fait l’objet de 6 renouvellements, outre divers avenants:

1°' renouvellement en date du 4 janvier 1979 pour une durée de 9 années commençant rétroactivement à courir à compter du 1°' janvier 1978 pour se terminer le 31 décembre 1986.

2° renouvellement en date du 13 avril 1988 pour une durée de 9 années commençant rétroactivement à courir à compter du 18' janvier 1987 pour se terminer le 31 décembre 1996.

3° renouvellement en date du 21 octobre 1996 pour une durée de 9 années commençant rétroactivement à courir à compter du 16 février 1996 pour se terminer le 15 février 2005.

4° renouvellement en date des 1 1 et 16 février 2005 pour une durée de 9 ans commençant à courir à compter du 16 février 2005 pour se terminer le 15 février 2014, moyennant un loyer annuel, hors taxes et hors charges de 56 850,50 €

1°' avenant en date du 7 avril 201 0 au 4° renouvellement de bail en dates des 11 et 16 février 2005, ramenant le loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 49.000 € à compter du 1°'juillet 2009, valeur indice de base ILC du 3° trimestre 2008 soit 102,46 ;

Congé avec offre de 5° renouvellement signifié par acte du 8 août 2013 pour une durée de 9 ans commençant à courir à compter du 16 février 2014 pour se terminer le 15 février 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 51 730,72 €. Ce congé n’ayant pas été suivi d’une procédure aux fins de fixation du loyer, les parties ont acté, aux termes du 1°' avenant au 5°'“° renouvellement, que le bail avait été renouvelé à compter du 16 février 2014 ;

1°' avenant en date du 6 mai 201 6 au 5° renouvellement de bail, remplacement le paragraphe 4 de l’article «CHARGES ET CONDITIONS ›› du bail en date du 8 février 1966.

Congé avec offre de 6° renouvellement signifié par acte du 11 août 2022, pour une durée de neuf ans commençant à courir à compter du 16 février 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 75 000 €.

Par courrier en date du 6 février 2023, le preneur a accepté le principe du renouvellement, mais a refusé le loyer proposé.

La SCPI Pierre Sélection a fait signifier son mémoire préalable en fixation du loyer par acte en date du 14 février 2025.

Le preneur n’a notifié aucun mémoire en réponse.

Par mémoire en fixation de loyer signifié par exploit de commissaire de justice le 10 juin 2025, la S.C.P..I. Pierre Selection a assigné la S.A.S. [Adresse 5] devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 101 100 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 16 avril 2023.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la S.C.P.I. Pierre Selection demande au juge de :

A titre principal :

— JUGER que le loyer du bail renouvelé dû parla SAS [Adresse 6] à la SCPI Pierre Sélection, à compter du 16 avril 2023, sera fixé à la valeur locative.

En conséquence,

— FIXER le loyer du renouvellement à un montant annuel de 101 100 HT et HC ;

~ JUGER que les compléments de loyers arriérés produiront intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du renouvellement, puis de chaque échéance, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil;

— CONDAMNER la SAS [Adresse 6] à payer à la SCPI Pierre Sélection la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SAS [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance ;

A titre subsidiaire :

— DESIGNER tel expert qu’il plaira au Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elIe résulte, à la date considérée, des éléments énoncés par l’article L.145-33, ainsi que les articles R. 145-3 à R.145-8 du code de commerce,

Dans cette hypothèse,

— FIXER le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel du bail expiré ;

— JUGER que la SCPI Pierre Sélection fera l’avance des dépens, incluant le coût de l’expertise, dont le sort sera tranché par le jugement à intervenir.

Dans son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 3 novembre 2025, la S.A.S. [Adresse 5] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— DECLARER la SCPI PIERRE SELECTION mal fondée en ses demandes, et l’en DEBOUTER ;

~ CONDAMNER la société SCPI PIERRE SELECTION à verser à la société [Adresse 6] une somme de 5 000 € au titre de l’artic|e 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCPI PIERRE SELECTION aux entiers dépens de l’instance et DIRE qu’ils pourront être recouvrés par la SELARL [K] & HOUYEZ, pour ceux dont celle-ci aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 899 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

— ORDONNER UNE EXPERTISE concernant la valeur locative des biens litigieux au 16 février 2023, et ce aux frais avancés de la société SCPI PIERRE SELECTION, demanderesse à l’instance ;

— FIXER le loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, au loyer en vigueur à la date du renouvellement ;

— RESERVER en ce cas les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre très subsidiaire, pour le cas où il serait fait droit à la demande principale de la SCPI PIERRE SELECTION :

— JUGER qu’en application des articles L.145-11 et R.145-21 du Code de commerce, le loyer fixé ne pourra excéder la somme de 75 000 € HT l’an pour la période comprise entre le 16 février 2023 (date du renouvellement) et le 13 février 2025 (veille de la notification du mémoire préalable de la SCPI PIERRE SELECTION).

Il sera renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des motifs et de leurs prétentions.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 5 janvier 2026. Au cours de cette audience, les parties se sont accordées sur l’organisation d’une expertise avant dire droit.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

La requérante ne développe pas ses arguments sur l’évaluation de la valeur locative des locaux dans son mémoire introductif. Dans son mémoire préalable, elle argue d’une surface de 674 m²P et cite plusieurs références sans production des actes.

La défenderesse conteste la SUP et retient une surface de 295 m² correspondant à la surface de vente du magasin. Elle argue de correctifs à appliquer à la valeur locative et discute les références.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel.

II- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder

M. [Y] [Z] demeurant [Adresse 1]

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l’hypothèse de l’application de l’article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.C.P.I. Pierre Selection devra verser au plus tard le 2 AVRIL 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 2 SEPTEMBRE 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux