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ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00659 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IPGC

AFFAIRE : S.A.S. BILTOKI C/ S.A.S. LE ROUGET RCS SAINT ETIENNE N°921 141 180

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. BILTOKI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Virginie TERRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. LE ROUGET RCS SAINT ETIENNE N°921 141 180, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 06 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 03 Avril 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2022, la société Biltoki a consenti à la SAS Le Rouget, un sous-bail commercial portant sur un local situé au sein des [Adresse 3], pour une durée de 9 années entières pour un loyer principal annuel hors taxe et hors charges de 16 857 euros pour le stand n°11 et de 16 940 euros pour le stand n°12, ainsi que 900 euros pour chaque espace de stockage froid, soit un total de 1 800 euros. La première provision pour charges communes est fixée à 2 080 euros hors taxes par mois, soit 1 150 euros pour le stand n°11 et 910 euros pour le stand n°12.

Par avenant en date du 22 novembre 2022, la société Biltoki a donné en sous-location deux espaces de stockage sec, pour un loyer annuel hors charges et hors taxes de 2 400 euros.

Par avenant en date du 21 décembre 2022, la société Biltoki a donné en sous-location un troisième espace de stockage froid, étant précisé que cette chambre froide a été mise à disposition à la société Le Rouget gratuitement du 21 décembre 2022 au 2 janvier 2023, et qu’aucun loyer supplémentaire n’a été mis à la charge du locataire pour l’occupation de ce nouvel espace.

Enfin, par avenant en date du 19 décembre 2023, un quatrième espace froid a été mis à disposition de la société Le Rouget, du 19 décembre 2023 au 18 janvier 2024, contre le loyer mensuel hors taxes et hors charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 octobre 2024, la société Biltoki a assigné la société Le Rouget devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail commercial.

L’affaire est retenue à l’audience du 06 mars 2025.

La société Biltoki sollicite de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial de sous location du 16 novembre 2022 entre la société BILTOKI et la société LE ROUGET à compter du 11 août 2024 ;

— Dire et Juger que le bail signé est résolu à compter de l’acquisition de la clause résolutoire le 11 août 2024 ;

— Ordonner l’expulsion immédiate de la société LE ROUGET et de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous meubles présents dans les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à venir;

— Dire Et Juger que l’huissier requis à cet effet pourra se faire assister du

Commissaire de Police et d’un serrurier s’il échet ;

— Ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira à la société BILTOKI, aux frais avancés de la société LE ROUGET ;

— Condamner à titre provisoire la société LE ROUGET au paiement d’une somme de 92 108,30 euros TTC au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LE ROUGET à compter du 11 août 2024 à la somme journalière de 92 euros hors taxes outre les intérêts, droits et charges y afférents pour chacun des stands n°11 et n°12 ;

— Dire et Juger que la somme de 2.816,50 euros HT versée par la société LE ROUGET à titre de dépôt de garantie est définitivement acquise à la société BILTOKI, conformément aux stipulations du bail commercial conclu le 16 novembre 2022 ;

— Condamner la société LE ROUGET au paiement d’un intérêt de retard de 12% sur les sommes impayées ;

— Débouter la société LE ROUGET de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; notamment au titre de sa demande d’échéancier ;

— Condamner la société LE ROUGET à payer à la société BILTOKI la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la société LE ROUGET aux entiers dépens lesquels comprendront les frais des commandements de ACT-e Huissiers, Commissaires de justice ;

— Dire Et Juger que la société BILTOKI pourra recourir à tout Commissaire de justice pour procéder à l’exécution de l’Ordonnance à intervenir et à l’expulsion, lequel pourra se faire assister de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur et ce, aux frais de la société LE ROUGET.

Elle expose que :

— En raison d’une dette locative persistante, elle a fait délivrer à la société Le Rouget un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 juillet 2024,

— Un mois après, aucun paiement n’était intervenu,

— La façon dont la société Biltoki facture, justifie et régularise les charges est parfaitement conforme à la législation en vigueur, et le paiement des charges réclamé est parfaitement fondé en son principe et en son montant,

— La clause 8-5 du bail concerne des frais liés à l’animation des halles, qui sont partagés à parts égales entre les commerçants qui profitent de ce service,

— La société Le Rouget ne justifie d’aucune difficulté justifiant la mise en place d’un échéancier.

La société Le Rouget sollicite de voir :

— Débouter de sa demande de provision la société Biltoki relative aux sommes exigées au titre de la régularisation des charges, faute de clé de répartition satisfaisant aux dispositions légales d’ordre public se référant à la surface occupée, et de justificatif de prévisionnel annuel des charges, ou tout autre justificatif des charges assumées pour le bâtiment,

— Accorder pour le surplus des sommes sollicitées, soit la somme de 27 821,26 euros, délais de paiement sur 24 mois payable en sus du loyer courant, et suspendre la clause résolutoire à la condition que le sous-locataire s’acquitte de l’échéancier qui sera accordé,

— Débouter la société Biltoki de sa demande aux fins de fixation d’une indemnité d’occupation de 92 euros HT par jour jusqu’à déguerpissement, spécialement alors que le locataire principal ne peut plus lui-même se maintenir dans les lieux,

— Débouter la même de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 3 000 euros par mois ainsi que de sa demande au titre des intérêts de retard de 12% par an sur les sommes dues.

La société Le Rouget conclut au débouté de la demande de provision sur les sommes exigées pour la régularisation des charges. Elle sollicite des délais sur 24 mois pour régler la somme de 27 821,26 euros et le rejet des demandes portant sur l’indemnité d’occupation, les intérêts au taux de 12 % et les frais irrépétibles.

Elle expose que certaines charges sont réparties discrétionnairement par la société Biltoki, en fonction de la surface du stand loué, ou du nombre de stands loués, ou du chiffre d’affaires réalisé, ou encore du nombre de mètres linéaires du comptoir ; que cette clause méconnait l’obligation de répartition à la surface et est susceptible d’être déclarée non écrite ; que l’actualisation de la créance fait valoir une augmentation de la dette en rapport avec trois appels de loyer et provision sur charges d’un montant mensuel de 6 390,02 euros, outre 2 683,83 + 1 808,25 euros de régularisation de provision sur charges, alors que le loyer a été fixé à 1 404,12 euros ht/mois pour le stand n°11 et idem pour le stand n°12, outre 1 150 euros de charges pour le lot 11 et 910 euros pour le stand 12, soit un total de 4 898,24 euros HT ; que le budget prévisionnel répartissant les charges entre les sous-locataires ainsi que l’état récapitulatif annuel ne sont pas produits ; que la résiliation amiable à effet du 28 février 2025 du bail principal, pour non-paiement des loyers, ôte aux sous-locataires

le droit de poursuivre leur activités dans les Halles, et leur permet en raison de cette éviction prématurée de prétendre à une indemnisation, correspondant habituellement à la valeur du fonds de commerce.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, « A défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte, ou d’une somme quelconque due en vertu du présent sous-bail, ou d’un rappel de loyer après révision ou renouvellement, ou d’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après refus de renouvellement, ou encore à défaut d’exécution d’une seule des conditions du présent sous-bail et ses annexes notamment le règlement intérieur ou des obligations imposées au sous-locataire par la loi et les règlements, et un mois après, selon le cas, un commandement de payer ou d’exécuter reproduisant la présente clause et resté sans effet, le présent sous-bail sera résilié de plein droit si bon semble au locataire principal et l’expulsion du sous-locataire et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulée par des offres réelles passé le délai sus-indiqué ».

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la société Le Rouget le 10 juillet 2024 pour la somme principale de 54 507,22 euros, arrêtée au 08 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 08 août 2024, ce que ne conteste la sous-locataire.

La société Le Rouget doit quitter les lieux dès la signification de la présente décision. À défaut, son expulsion sera ordonnée. Il n’y a pas lieu à ordonner une astreinte, compte tenu des possibilités d’expulsion.

Le bail commercial de la société Biltoki a été résilié par le propriétaire des halles, la société INOVY, à effet du 30 mars 2025. L’obligation de payer une indemnité d’occupation postérieure à cette date est sérieusement contestable.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’au 30 mars 2025.

Le contrat prévoit des charges locatives en fonction de la surface louée, non contestées par la défenderesse et des charges portant sur les prestations de service pour l’organisation d’événements, communication et animation des halles… réparties en fonction soit de la surface du stand occupé, soit du nombre de stands, soit du chiffre d’affaires réalisé ou du mètre linéaire de vente, et ce à la discrétion du locataire principal sans contestation possible par le sous-locataire.

Or l’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée.

En outre société Biltoki ne verse aux débats aucune facture ne permettant d’expliciter les sommes appelées au titre des régularisations de charges, précision faite que des provisions sur charges sont inclus dans les appels de loyer et charges.

La contestation de la clause de répartition des charges autres que strictement locatives, est sérieuse.

Au vu du décompte produit, les loyers et indemnité d’occupation, arrêtés au 21 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, s’élèvent à 54 124,56 euros après déduction des charges réclamées.

Il convient donc de condamner la société Le Rouget à payer à la société Biltoki la somme provisionnelle de 54 124,56 euros, arrêtée au 21 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En revanche, les autres frais dont il est demandé le remboursement (frais d’huissier, frais d’avocat, frais juridique), pour un montant total de 2 344,31 euros (516,96 + 392,05 + 450,14 + 164,36 + 820,80) ne sont pas justifiés, de sorte que la créance est sérieusement contestable. En outre, les frais d’avocat sont compris dans le montant éventuellement alloué au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société Le Rouget ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande de délais. En outre, la société Biltoki a informé l’ensemble des sous-locataires de la résiliation du bail commercial permettant l’exploitation des Halles de Mazerat, de sorte que la société Le Rouget ne pourra pas se maintenir dans les lieux. Il convient donc de rejeter sa demande de délai de paiement.

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, ou d’intérêts de retard sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicie au fond.

En conséquence il n’y a pas lieu à référé sur les prétentions se fondant sur ces clauses.

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, la défenderesse est condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et à payer à la demanderesse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation du bail liant la SAS Biltoki à la SAS Le Rouget pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 08 août 2024 ;

DIT que la SAS Le Rouget doit quitter les lieux dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut de départ volontaire, ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la SAS Le Rouget à payer à la SAS Biltoki les sommes suivantes :

—  54 124,56 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et indemnités arrêtées au 21 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2024,

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 1er février 2025 jusqu’au 30 mars 2025 ;

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ou les déboute ;

CONDAMNE la SAS Le Rouget aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 326,71 euros.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie :

la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON pour M^e Virginie TERRIER

COPIES

— la SELAS D.F.P & ASSOCIES

— DOSSIER

Le 03 Avril 2025