N° RG 23/04932 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-IBYE

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 18 JUIN 2025

ENTRE :

S.A. SOCIÉTÉ FONCIÈRE [Localité 5] LANGUEDOC

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Rosine INSALACO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, (avocat postulant), Maître Danielle SMOLDERS de la SAS De Gaulle Fleurance & Associés, avocat au barreau de PARIS (avocat postulant)

ET :

S.A.S. L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 428 269 856

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie RUDENT de la SELARL RUDENT-BOIVIN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Erwan LE DOUCE BERCOT du Cabinet Jones Day, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 428 268 023

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie RUDENT de la SELARL RUDENT-BOIVIN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Erwan LE DOUCE BERCOT du Cabinet Jones Day, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Alicia VITELLO

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Mars 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2025.

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes des 3 juillet 1968, 18 mai 1972, 15 avril 1985 et 1er septembre 1991, la Société Foncière [Localité 5] Languedoc a donné à bail à Euromarché puis la société Saint Michel Distribution et enfin la S.A.S. L’immobilière Groupe Casino, des locaux commerciaux situé à [Adresse 8], cadastré section AO numéro [Cadastre 3], lieudit « [Adresse 6] », dont un supermarché exploité par la S.A.S. Distribution Groupe Casino.

Par actes sous seing privé du 11 septembre 1997, deux nouveaux baux ont été conclus portant sur les locaux situés à la même adresse :

Bail A portant sur une partie du lot n°9 de la copropriété :

— une partie de terrain sur laquelle sont édifiés des locaux d’exploitation que la société L’Immobilière Groupe Casino était autorisée, à ses frais, à détruire et reconstruire à destination de bureaux et de réserves ;

— une partie de terrain sur laquelle sont édifiés une station-service, un centre auto et une aire de lavage, à destination de « centre auto, station-service et aire de lavage »,

Bail B portant sur une partie du lot n°6 :

— dans le bâtiment semi-enterré, à l’extrémité ouest, donnant de plain-pied au rez-de-chaussée au sud, comprenant une surface commerciale ouverte au public et destinée à la vente, pour une superficie totale approximative et non garantie d’environ deux mille mètres carrés (2000 m²), ledit lot ayant un droit de passage sur les voies de circulation lui donnant accès, comprises dans le lot numéro 5, permettant d’une manière générale les accès aux locaux ci-dessus définis et l’accès à la Route Nationale 446, à destination de grande distribution commerciale.

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2001, intitulé convention subordonnée, les parties ont prévu les conditions de la démolition du centre auto par le preneur en vue de l’aménagement d’emplacements de parking, de la construction d’un bâtiment sur la même superficie ou, en l’absence de reconstruction, l’indemnisation du bailleur, obligation garantie par la S.A.S. Distribution Groupe Casino.

Par avenant du 24 août 2007 les parties ont convenu d’inclure dans le bail A les locaux du bail B, de résilier le bail B et prolonger le bail A d’une durée de 12 ans supplémentaires, à compter du 14 septembre 2007 et de maintenir les obligations de reconstruction ou indemnisation de la convention du 17 décembre 2001.

Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a déclaré non écrite la clause d’indexation stipulée par l’avenant du 24 août 2007 et condamné la Société Foncière [Localité 5] Languedoc à rembourser des loyers et charges au preneur pour un total de 2.578.454,42 euros.

La Société Foncière [Localité 5] Languedoc a interjeté appel de ce jugement.

Le 30 mars 2022 la S.A.S. L’immobilière Groupe Casino a fait signifier une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2022, demande acceptée dans son principe mais pour un loyer supérieur.

Par assignation du 24 août 2023, le preneur a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Evry.

Le 24 novembre 2023, la Société Foncière [Localité 5] Languedoc a fait assigner la S.A.S. L’immobilière Groupe Casino et la S.A.S. Distribution Groupe Casino devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de paiement de l’indemnité contractuelle pour non reconstruction du centre automobile du fait de la non reconduction des baux.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 avril 2024, la Société Foncière [Localité 5] Languedoc sollicite du tribunal de :

— DECLARER la Société Foncière [Localité 5] Languedoc recevable et bien-fondée en ses demandes ;

— CONDAMNER la société L’Immobilière Groupe Casino, solidairement avec la société Distribution Casino France, garante, à payer à la société Foncière [Localité 5] Languedoc une somme de 2 811 295,41 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2022 en paiement de l’indemnité contractuelle souscrite pour non reconstruction du centre automobile ;

— CONDAMNER la société L’Immobilière Groupe Casino, solidairement avec la société Distribution Casino France, garante, à payer à la Société Foncière [Localité 5] Languedoc la somme de 10.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société L’Immobilière Groupe Casino, solidairement avec la société Distribution Casino France, garante, aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées le 17 mai 2024, la S.A.S. L’immobilière Groupe Casino et la S.A.S. Distribution Groupe Casino demandent au tribunal de :

A titre principal :

— DEBOUTER la société Foncière [Localité 5] Languedoc de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire :

— REVISER la clause pénale contenue à l’article 4 de la convention subordonnée n° 2 du 17 décembre 2001 et reprise par l’avenant du 24 août 2007 comme étant manifestement excessive ;

— FIXER son montant à un euro symbolique ;

En conséquence,

— DEBOUTER la Société Foncière Languedoc de l’ensemble de ses demandes en l’absence de tout préjudice.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la Société Foncière [Localité 5] Languedoc au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la Société Foncière [Localité 5] Languedoc aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie Rudent, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— JUGER que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de cette affaire.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 10 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS

I – Sur la demande en paiement de l’indemnité contractuelle

L’ancien article 1134 du Code civil, applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1156 du même code, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Aux termes de l’article 1161 du même code, toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

La convention subordonnée du 17 décembre 2001 signée par les deux parties avec pour garant la S.A.S. Distribution Groupe Casino, stipule :

Article 1 : « le Bailleur autorise le Preneur à procéder, aux frais, risques et sous la responsabilité exclusive du Preneur, après que celui-ci ait obtenu toutes les autorisations administratives nécessaires, à la démolition du bâtiment à usage de Centre auto et à l’aménagement d’emplacements de parkings aériens ».

Article 2 : « le Preneur s’engage, garanti en cela par le Garant, et engagera toute personne physique ou morale qui lui serait substituée, à l’expiration de la location (que ce soit en cas de congé reçu ou donné, ou en cours même de bail en cas de décisions définitives ou exécutoires des autorités administratives ou judiciaires, pour quelques motifs et à quelque date que celles-ci surviennent) à reconstruire à ses frais exclusifs et sous sa seule responsabilité, aux normes en vigueur lors de la reconstruction, un bâtiment à usage commercial (à l’emplacement et en remplacement du bâtiment actuel qui doit être démoli) d’une surface au sol de 877 m² dont 400 m² de surface de vente pour que le Bailleur (ou toute autre personne physique ou morale qui lui aurait été substituée) puisse redonner aux lieux leur affectation commerciale et qu’une activité de vente puisse y être immédiatement exercée. »

Article 4 : « en conséquence, si pour quelque cause que ce soit, un bâtiment à usage commercial d’une surface au sol de 877 m² n’était pas, ou ne pouvait pas être reconstruit sur l’emplacement actuel et/ou qu’une surface de 400 m² ne pouvait être affectée à l’activité de vente, et ce trois mois après la fin de la location telle que définie à l’article 3, le Preneur, garanti en cela par le Garant, s’engage à verser au Bailleur une indemnité forfaitaire irrévocable compensatrice du préjudice subi par le Bailleur, fixée à la somme de onze millions de francs soit un million six cent soixante-seize mille neuf cent trente-neuf euros et vingt centimes (…) soit 3 millions de francs pour la non-reconstruction du bâtiment de 877 m² et 8 millions de francs pour la perte de la possibilité de l’affectation à sage de surface de vente pour 400 m² ».

L’avenant du 24 août 2007 stipule que la date à laquelle ces obligations (reconstruction ou paiement de l’indemnité compensatrice – au choix du Preneur) devront être remplies par le Preneur reste celle de la fin du présent bail dont le terme contractuel est défini par les présentes en application combinée des paragraphes 3 « Prise d’effet du présent avenant » et 9 « durée ». En conséquence, l’indemnité compensatrice forfaitaire et définitive susvisée sera due par le Preneur au Bailleur à la fin du bail, si le Preneur n’a pas rempli avant cette date son obligation de reconstruction du bâtiment qui sera conforme aux caractéristiques physiques (notamment de superficie), techniques et d’affectation définies ci-avant.

Aux termes du paragraphe 9 de l’avenant, « il est convenu que la durée du contrat de location s’appliquant aux biens désignés ci-dessus est prolongée d’une durée de 12 ans à compter de la date d’effet du présent avenant telle que définie ci-dessus au paragraphe 3 », soit « le jour de la notification de la levée de la dernière des conditions suspensives ».

L’obligation pour le preneur de reconstruire ou de payer l’indemnité contractuellement prévue prend effet à la fin du bail prolongé de 12 ans.

Il n’y a pas lieu de rechercher la commune intention des parties lorsque les termes de la convention sont clairs et non susceptibles d’interprétation comme c’est le cas de l’avenant du 24 août 2007, qui prévoit que le terme du bail est celui du bail en cours et non du nouveau bail dont le montant du loyer est soumis au juge des loyers commerciaux à la suite de la demande de renouvellement du preneur.

Les défenderesses affirment que la commune intention des parties était de reporter l’exigibilité de l’obligation du preneur à la fin du bail renouvelé et donc au départ du preneur, sans s’appuyer sur aucun élément textuel de l’avenant et même contre les termes pourtant très clairs employés par les parties.

Les défenderesses rappellent que l’obligation de reconstruction est instituée « pour que le bailleur (ou toute autre personne physique ou morale qui lui aurait été substituée) puisse redonner aux lieux leur affectation commerciale et qu’une activité de vente puisse y être immédiatement exercée » et que l’indemnité est « forfaitaire irrévocable compensatrice du préjudice subi par le bailleur », ce qui n’est pas contradictoire avec une obligation qui doit être exécutée au renouvellement du bail prolongé en 2007 de 12 ans et non à la fin de l’occupation des locaux par le preneur.

En effet, l’instance pour déterminer le montant du loyer du nouveau bail est en cours devant le juge des loyers commerciaux et la fixation du loyer dépend bien évidemment de l’affectation de toutes les surfaces. Les emplacements de parking sur la surface du centre auto ne sont pas valorisés au même niveau que ce centre auto.

Contrairement à ce qu’affirment les défenderesses, les parties ont entendu régler, par la convention subordonnée du 17 décembre 2001 qui prévoit l’obligation de reconstruire ou d’indemniser le bailleur, les conséquences de la démolition du centre auto par le preneur sans autorisation du bailleur -démolition constatée par huissier de justice le 24 septembre 2001 –, et non de faciliter l’exploitation des locaux par le preneur en créant des emplacements de stationnement en lieu et place du centre auto.

Les défenderesses ne peuvent nier le préjudice du bailleur si l’indemnisation n’intervient qu’à la fin de l’occupation des lieux par le preneur et non à la fin du bail renouvelé par l’avenant du 24 août 2007.

Les parties sont signataires de la convention pluri-annuelle « Action Cœur de Ville » du 29 juin 2018 destinée à redynamiser le secteur. Cette convention et ses mises à jour successives ne font pas obstacle à la reconstruction du centre auto puisque le permis de démolir a été accordé à la société Immobilière Groupe Casino par arrêté du 12 septembre 2019.

Les défenderesses échouent dans leur démonstration d’une impossibilité de reconstruction dans le cadre du réaménagement du secteur par les pouvoirs publics.

L’article 1226 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

La clause pénale constitue une sanction du débiteur qui n’exécute pas l’obligation prévue dans un contrat.

Or l’obligation d’indemniser le bailleur telle que prévue à l’avenant du 24 août 2007 n’a pas vocation à sanctionner l’obligation de reconstruire le centre auto mais constitue une alternative pour le preneur, soit de reconstruire, soit de payer l’indemnité contractuellement prévue.

Dès lors, le juge ne dispose pas du pouvoir de minorer l’indemnité prévue contractuellement entre les parties mais est dans l’obligation de faire respecter le contrat.

Par conséquent il convient de condamner solidairement la S.A.S. L’immobilière Groupe Casino et son garant la S.A.S. Distribution Groupe Casino à lui payer la somme de 2 811 295,41 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 novembre 2023, la lettre du 12 mai 2022 ne constituant pas une mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil.

II – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure, la S.A.S. L’immobilière Groupe Casino et la S.A.S. Distribution Groupe Casino, parties qui succombent, sont condamnées solidairement aux dépens et à payer à la demanderesse la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire, s’agissant du paiement d’une indemnité contractuelle, est parfaitement compatible avec la nature de l’affaire.

Les défenderesses ne produisent aucun élément sur leur situation financière qu’elles invoquent pour solliciter d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

Elles sont déboutées de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement la S.A.S. L’immobilière Groupe Casino et la S.A.S. Distribution Casino France à payer à Société Foncière [Localité 5] Languedoc les sommes suivantes :

– 2 811 295,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023,

– 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement la S.A.S. L’immobilière Groupe Casino et la S.A.S. Distribution Casino France aux dépens,

Rejette la demande d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Rosine INSALACO

M^e Sophie RUDENT de la SELARL RUDENT-BOIVIN

Le