Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02070 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXZH

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction en charge des contentieux de la protection, assistée pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Décembre 2025

ENTRE :

Madame [C] [R] épouse [P], représentée par l’UDAF DE LA [Localité 4] en qualité de curateur

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Annie FOURNEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2024-5973 du 14/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

ET :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laure CAVROIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 février 2012, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ONDAINE a donné à bail à Madame [C] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 359,67 euros hors charges.

Un litige est né entre Madame [C] [P], assistée de son curateur (l’UDAF de la [Localité 4]), et l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ONDAINE, suite notamment aux dégradations des parties communes de l’immeuble.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 04 avril 2025, Madame [C] [P] a attrait l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes :

2 257,58 euros en remboursement des charges relatives à l’entretien des parties communes,40,00 euros en remboursement de frais de traitement des blattes et cafards,5 040,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,1 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Le dossier a été appelé à l’audience du 02 septembre 2025 et renvoyé à la demande des parties à l’audience du 01 décembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, Madame [C] [P], valablement représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a précisé que l’état de dégradation des parties communes de l’immeuble avait entrainé un arrêt des soins, les soignants ayant fait valoir leur droit de retrait.

L’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE, représenté, a soutenu ses dernières conclusions écrites en vertu desquelles il sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [C] [P], faisant valoir l’absence de manquement à ses obligations de bailleur, et à titre subsidiaire, la limitation de sa condamnation au remboursement des seules charges versées au titre de l’année 2023 et se rapportant à une intervention extraordinaire des services de nettoyage.

Au soutien de ses demandes, elle a rappelé n’être que copropriétaire de l’immeuble et ne pouvoir agir à la place du syndic de copropriété sur les parties communes.

Enfin, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a demandé la condamnation de Madame [C] [P] à lui verser la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements par le bailleur à ses obligations contractuelles

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] »

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que tout bailleur est tenu « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

[…]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

En l’espèce, il est établi que les parties communes de l’immeuble situées [Adresse 2] ont fait l’objet de dégradations particulièrement importantes au cours du mois de novembre 2023.

Ces dégradations, décrites par le curateur de Madame [C] [P], dans son courrier adressé au bailleur en décembre 2023 sont en outre caractérisées par les photographies versées aux débats, permettant d’attester de l’existence de tags et de dégradations matérielles, dont certaines portant sur des installations électriques.

Il ressort en outre du courrier adressé en juin 2024 par l’UDAF de la [Localité 4] à l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE qu’à la suite de ces dégradations, les parties communes sont restées dégradées plusieurs mois. Ainsi le 27 juin 2024, le curateur de la locataire relevait que les escaliers restaient glissants, que les portes d’entrée de l’immeuble et les boites aux lettres étaient toujours hors d’usage.

L’ampleur et la persistance de ces dégradations apparaît également au travers des trois dépôts de plainte du représentant de l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE en date du 07 novembre 2023, du 08 avril 2024 et du 25 juin 2024, ainsi que des différents courriers qu’il a adressé aux autorités civiles (préfet, maire, procureur de la République) pour dénoncer des problèmes récurrents de squat, de dégradations et de violences verbales empêchant les habitants de l’immeuble sis [Adresse 2] de jouir paisiblement de leur logement.

Ces dégradations, persistantes dans le temps, ont donc nécessairement créés, par leur nature, un risque pour la sécurité et la santé de Madame [C] [P], lequel est d’ailleurs établi par plusieurs attestations de soignants, outre un trouble de jouissance certain.

Toutefois, la source des préjudices subis par la locataire ne se trouve pas dans le logement loué par l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE en tant que tel mais dans les parties communes de l’immeuble.

Or, il est acquis aux débats que l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE n’est pas propriétaire de l’ensemble de l’immeuble sis [Adresse 2] et se trouvait donc limité dans ses actions par sa qualité de co-propriétaire.

En effet, il relève des fonctions du syndic de copropriété d’administrer l’immeuble, d’assurer son entretien et de faire exécuter des travaux.

Or, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE justifie avoir déposé plainte à trois reprises entre novembre 2023 et juin 2024 et adressés plusieurs courriers d’alertes aux différentes autorités civiles (préfet, maire, procureur de la République) en février et avril 2024.

Le bailleur démontre encore avoir mis en demeure le syndic de copropriété de procéder à la remise en état des parties communes le 11 avril 2024.

Enfin, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE établit avoir demandé le 29 mai 2024 à ce dernier, l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, le vote sur les travaux de remise en état des parties, pour lesquels il avait lui même fait réaliser les devis.

Dès lors, il ne peut être reproché à l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE, qui a utilisé tous les moyens légaux pour faire cesser les troubles de jouissance de sa locataire, d’avoir manqué à ses obligations contractuelles.

Sur la demande de remboursements de charges

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à l’article 23 de la loi du 16 juillet 1989 « (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

Enfin, il sera rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [C] [P] sollicite le remboursement de la somme de 2 257,58 euros correspondant aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

Il n’est pas contesté par la demanderesse que cette somme est justifiée par les décomptes individuels de charges produits par son bailleur puisqu’elle en sollicite le remboursement en se fondant sur l’absence de justification mais sur l’état de dégradations avérées des parties communes.

Toutefois, s’il est établi que les parties communes de l’immeuble ont fait l’objet de dégradations importantes à plusieurs reprises, il n’est pas rapporté par la demanderesse que les prestations de nettoyage de l’immeuble, facturées au titre des charges, n’ont pas eu lieu.

Au contraire, il ressort par exemple de la plainte déposée par l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE que le bailleur a fait lui même enlever les tags inscrits sur les parties communes en novembre 2023.

Dès lors, Madame [C] [P] sera déboutée de sa demande de remboursement de charges.

Sur les demandes indemnitaires

En l’espèce, Madame [C] [P] se fonde sur les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible, pour solliciter :

la somme de 40 euros correspondant à la somme restant à la charge du locataire et dont elle s’est acquitté dans le cadre d’un traitement contre les nuisibles sollicité par le bailleur,la somme de 5 040 euros en réparation de son préjudice moral.

Toutefois, et ainsi qu’il a été développé ci-dessus, il n’est pas établi que l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a manqué à ses obligations contractuelles.

Madame [C] [P] sera donc déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [P], qui succombe à l’instance, au paiement des entiers dépens.

Toutefois, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [C] [P], assisté de l’UDAF de la [Localité 4] en sa qualité de curateur, de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [P] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE