Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05382 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IROD

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 09 Décembre 2025

ENTRE :

Madame [A] [U] veuve [K]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [H] [Q]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-yves DIMIER de la SELARL JEAN-YVES DIMIER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e Nathalie DREVET-RIVAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-001442 du 11/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

Monsieur [G] [T]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-yves DIMIER de la SELARL JEAN-YVES DIMIER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e Nathalie DREVET-RIVAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-1443 du 11/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 mai 2017, prenant effet à compter du 1e septembre 2017, Madame [A] [U] veuve [K] a donné à bail à Monsieur [G] [T] et Madame [H] [Q] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 518 euros, outre une provision sur charges de 183 euros.

Madame [A] [U] veuve [K] a fait délivrer le 12 juillet 2024 à Monsieur [G] [T] et Madame [H] [Q] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2901,62 euros, échéance de juillet 2024 inclus.

Par courrier simple avec accusé de réception électronique du 13 juillet 2024, Madame [A] [U] veuve [K] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 octobre 2024, Madame [A] [U] veuve [K] a attrait Monsieur [G] [T] et Madame [H] [Q] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

— Constater la résiliation du bail consenti le 19 mai 2017 par application de la clause résolutoire contractuelle,

— D’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [T] et Madame [H] [Q] des lieux loués, ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec, au besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— D’autoriser la bailleresse à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tous garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls des locataires,

— De condamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [H] [Q] à lui payer :

La somme principale de 2644,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 septembre 2024, sauf à parfaire, outre indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant des loyers et charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation,La somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens.

Madame [A] [U] veuve [K] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par notification électronique le 31 octobre 2024.

Appelée à l’audience du 3 mars 2025, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences des 1er septembre 2025 et 9 décembre 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie du 9 décembre 2025, Madame [A] [U] veuve [K], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance locative à 952,22 euros, échéance de décembre inclus.

Monsieur [G] [T] et Madame [H] [Q], représentés par leur conseil, s’en sont référés à leurs écritures et ont demandé :

A titre principal :

— De juger prescrites toutes les demandes de provisions et de régularisation de charges antérieures au 12 juillet 2021,

— De débouter Madame [A] [U] veuve [K] de l’ensemble de ses demandes,

— De condamner Madame [A] [U] veuve [K] à produire un extrait de compte locataire de Monsieur [G] [T] conforme au jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration du délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire :

— De leur accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans,

En tout état de cause :

— Condamner Madame [A] [U] veuve [K] à payer à Maître [N] [S], la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [A] [U] veuve [K] aux entiers dépens de l’instance.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers et charges

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai nonobstant le nouveau délai légal de six semaines institué par la loi en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [G] [T] et Madame [H] [Q] le 12 juillet 2024 pour un arriéré locatif de 2901,62 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [G] [T] et Madame [H] [Q] n’ayant pas réglé la dette locative dans son intégralité.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 septembre 2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [T] et Madame [H] [Q], et de dire que faute d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur l’arriéré locatif

Sur la demande de produire un extrait de compte locataire

Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] demandent la production d’un extrait de compte locataire conforme au jugement à intervenir.

En l’espèce, Madame [A] [U] veuve [K] a produit un décompte actualisé au 2 décembre 2025 ainsi que l’ensemble des décomptes de charges et justificatifs afférents à l’audience.

La demande de Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] est donc devenue sans objet.

Sur la prescription partielle de la dette locative

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1342-10 du Code civil « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

Il résulte de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. »

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] soutiennent que les charges locatives dues antérieures au 12 juillet 2021, soit les régularisations de charges concernant la période du 1e juillet 2018 au 30 juin 2021, sont prescrites par application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, il résulte de l’application combinée des dispositions des articles 1342-10 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 qu’à défaut, pour le locataire d’avoir précisé l’échéance de loyer sur laquelle son paiement devait s’imputer, celui-ci s’impute sur l’échéance la plus ancienne, comme étant celle que le locataire a le plus intérêt à payer.

En l’espèce, [A] [U] veuve [K] produit des justificatifs pour les charges locatives du 1e juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1e juillet 2019 au 30 juin 2020 et du 1e juillet 2020 au 30 juin 2021 d’un montant supérieur au montant de la dette demandé à l’audience. Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] ont effectué plusieurs paiements mais n’ont jamais précisé sur quelles échéances les paiements effectués devaient s’imputer. Le montant de la dette étant inférieur au montant des charges dont la bailleresse justifie, les paiements ont été imputés aux dettes les plus anciennes.

Ainsi, Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] ne peuvent valablement opposer la prescription de ces dettes.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. »

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

En l’espèce, Madame [A] [U] veuve [K] verse aux débats un décompte, en date du 2 décembre 2025, établissant un arriéré locatif à la somme de 952,22 euros, échéance de décembre 2025 inclus.

Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] contestent le montant de cette dette indiquant qu’ils ne comprennent pas les charges locatives du 1e juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1e juillet 2019 au 30 juin 2020 et du 1e juillet 2020 au 30 juin 2021. La bailleresse justifie de ces sommes par la production des trois décomptes de charges établis le 28 janvier 2022. Si les demandeurs affirment avoir contesté ces montants et allèguent des travaux réalisés tardivement, ils ne produisent aucun justificatif de cette contestation.

Ainsi, il y a lieu de condamner Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] solidairement à payer la somme de 952,22 euros, échéance du mois de décembre inclus (en ce compris les indemnités d’occupation), outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1e janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] in solidum au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] sollicite des délais de paiement. Ils sont parents de trois enfants, bénéficient de différentes allocations familiales et la dette a diminué entre la date de l’audience et l’assignation. Ainsi la somme de 150 euros sur sept mois peut être établie pour apurer la dette locative.

Il convient en conséquence d’accorder à Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] des délais de paiement tels que décrits au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance et de les débouter de leur propre demande de ce chef.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la Madame [A] [U] veuve [K] l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [H] [Q] in solidum avec Monsieur [G] [T], à verser à la Madame [A] [U] veuve [K] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de les débouter de leurs propres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 19 mai 2017 entre Madame [A] [U] veuve [K] d’une part, et Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 13 septembre 2024 ;

DIT que faute par Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] solidairement à payer à Madame [A] [U] veuve [K] la somme de 952,22 euros, échéance du mois de décembre 2025 inclus (en ce compris les indemnités d’occupation), outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] à s’acquitter de leur dette en sept mensualités de 150 euros, la dernière étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] à payer à Madame [A] [U] veuve [K] une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] in solidum au paiement des dépens ;

CONDAMNE Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] in solidum à payer à Madame [A] [U] veuve [K] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] de leur demande au titre des dépens ;

DEBOUTE Madame [H] [Q] et Monsieur [G] [T] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE