TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER ; Monsieur [G] [Z] [X] ; Madame [N] [E]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/07452 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATTL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [Z] [X], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

Délibéré le 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 02 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/07452 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATTL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 1997, la Société Interdépartementale de la Région Parisienne (SEMIDEP), aux droits de laquelle est venue la SA ELOGIE SIEMP, a consenti à M. [G] [Z] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 7] [Localité 1].

Suspectant une occupation de ce logement dans des conditions irrégulières, la SA ELOGIE SIEMP a, par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, fait assigner M. [G] [Z] [X] et Mme [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail, Ordonner l’expulsion de M. [G] [Z] [X] et de tous les occupants de son chef, notamment celle de Mme [N] [E], avec si besoin, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls des défendeurs, dans un lieu choisi par la demanderesse,Fixer à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50% et condamner M. [G] [Z] [X] et Mme [N] [E] in solidum au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à libération des lieux, Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Maintenir l’exécution provisoire, Condamner M. [G] [Z] [X] et Mme [N] [E] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût des sommations interpellatives des 12 octobre 2023 et 21 novembre 2024 ainsi que celui du procès-verbal de constat.

Au visa des articles 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation et 3 des conditions générales du bail, la SA ELOGIE SIEMP indique que le locataire en titre manque gravement à ses obligations légales et contractuelles puisqu’il est établi par deux sommations interpellatives des 12 octobre 2023 et 21 novembre 2024, ainsi que par le rapport d’enquête privée de la société ATER en date du 26 octobre 2023 et par le constat de commissaire de justice du 17 janvier 2025, qu’il ne demeure plus dans les lieux, qu’il bénéficie d’un autre logement social et qu’il a installé dans le logement litigieux une certaine Mme [N] [E]. Elle sollicite ainsi la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de M. [G] [Z] [X] comme de Mme [N] [E], et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation majorée.

Lors de l’audience du 30 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [G] [Z] [X], comparaissant seul, admet disposer de deux adresses mais s’oppose à la demande de résiliation du bail, indiquant avoir besoin d’espace pour entreposer son matériel de chantier. Il sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la SA ELOGIE SIEMP à lui verser 3 500 euros en réparation de son préjudice moral, estimant avoir été harcelé par son bailleur. Il précise que Mme [N] [E] ne vit pas dans l’appartement mais qu’elle s’y trouve de manière provisoire.

Mme [N] [E], bien que régulièrement citée à comparaître par acte de commissaire de justice déposé en étude, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que la résolution, qui met fin au contrat, prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

La résidence principale est définie, selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, comme celle qui est occupé au moins huit mois par an par le preneur.

L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, aux dispositions desquelles le bail litigieux est soumis, fait obligation au locataire d’occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il lui est interdit de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, l’article 3 des conditions générales du bail signé par M. [G] [Z] [X] stipule que « l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale, le présent contrat est incessible et intransmissible. Le preneur ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement (…) ».

Or, il résulte des pièces versées au débat que M. [G] [Z] [X] dispose d’une deuxième adresse à [Localité 10], située [Adresse 3] dans le [Localité 2], correspondant à un logement social qui lui a été donné à bail par [Localité 10] HABITAT-OPH, a minima depuis le 23 novembre 2023, date de l’enquête réalisée par la société ATER. [Localité 10] HABITAT-OPH a confirmé cette information par courriel du 27 novembre 2023, laquelle n’est pas contestée par M. [G] [Z] [X] le jour de l’audience.

Par ailleurs, les pièces produites attestent de ce que le logement situé [Adresse 8] à [Localité 12] est occupé de manière permanente et non provisoire par Mme [N] [P], ce qui ressort des deux sommations interpellatives auxquelles elle a répondu les 12 octobre 2023 et 21 novembre 2024, soit à un an d’intervalle mais aussi du constat du commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, révélant la présence dans le logement de documents administratifs uniquement au nom de cette dernière et d’effets personnels exclusivement féminins.

Il en résulte que M. [G] [Z] [X], qui n’apporte aucune explication audible quant au fait de s’être vu attribuer la jouissance de deux logements sociaux à [Localité 10], où le marché locatif en particulier dans le parc social est extrêmement tendu, méconnaît gravement le cadre légal et les stipulations prévues au contrat.

Ce manquement contractuel justifie que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 novembre 1997 par la SEMIDEP aux droits de laquelle est venue la SA ELOGIE SIEMP d’une part et M. [G] [Z] [X] d’autre part, aux torts exclusifs de ce dernier.

La prise d’effet de la résiliation du bail sera fixée au 30 septembre 2025, date de l’audience.

Par conséquent, l’expulsion de M. [G] [Z] [X], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, notamment Mme [N] [P] sera ordonnée, dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit cependant que l’expulsion, lorsqu’elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, sauf si la personne expulsée est de mauvaise foi ou qu’elle est entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

En l’espèce, si la mauvaise foi de M. [G] [Z] [X] est patente, compte-tenu du fait qu’il s’est vu attribuer deux logements sociaux au motif qu’il avait besoin d’espace pour entreposer son matériel, enfreignant ainsi tout cadre légal et contractuel, la preuve de la mauvaise foi de Mme [N] [P] n’est pas rapportée et il n’est pas non plus démontré qu’elle est entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte puisqu’elle a été introduite par M. [G] [Z] [X].

Cette dernière étant concernée au premier chef par la décision d’expulsion, il ne sera pas fait droit à la demande formée par le requérant aux fins de suppression du délai prévu à l’article suscité.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [G] [Z] [X] locataire désormais déchu de son titre d’occupation ainsi Mme [N] [P], occupante effective du logement, seront donc condamnés in solidum en tant que co-auteurs du dommage causé au bailleur, au paiement d’une indemnité mensuelle à compter du 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Afin d’indemniser le bailleur à la hauteur du préjudice qu’il subit effectivement du fait de l’immobilisation d’un logement de son parc pour une personne qui dispose d’un autre logement, il convient de fixer le montant de cette indemnité à une somme équivalente à celle du loyer et des charges, avec majoration de 30%. Le montant de la dernière échéance appelée étant de 307,66 euros selon le décompte fourni par la demanderesse, celui de l’indemnité due sera fixé à 400 euros par mois, et sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut toujours demander l’allocation de dommages et intérêts.

Conformément à l’article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Or il sera relevé que le recours à un commissaire de justice pour faire établir les conditions d’occupation d’un logement n’est non seulement pas contraire à la loi mais qu’il est prévu par l’article 845 du code de procédure civile. S’agissant des dégradations qui auraient été causées sur sa porte à cette occasion, il ne justifie pas des désordres allégués, la photographie versée aux débats en noir et blanc, non datée et non localisée, étant dépourvue de toute force probante.

Par ailleurs, il est constant que le droit à la preuve ne peut justifier la production d’éléments portant atteinte à la vie privée qu’à la condition que cette production soit indispensable à l’exercice de ce droit et que l’atteinte soit proportionnée.

En l’espèce, le recours à une société d’enquête privée pour établir l’adresse effective du locataire compte-tenu des éléments que le bailleur avait déjà à sa disposition lui laissant supposer de manière plausible un défaut d’occupation de son logement ne porte pas atteinte à la vie privée de M. [G] [Z] [X] et en tout état de cause était parfaitement proportionné au but poursuivi.

Par conséquent, la demande indemnitaire formée par M. [G] [Z] [X] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [Z] [X] et Mme [N] [P], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, notamment le coût de la sommation interpellative du 21 novembre 2024 et du procès-verbal de constat du 17 janvier 2025,

L’équité commande, par ailleurs, de condamner M. [G] [Z] [X] à verser à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE, à la date du 30 septembre 2025 et aux torts exclusifs du preneur, la résiliation du contrat de bail consenti le 16 novembre 1997 par la SEMIDEP, aux droits de laquelle est venue la SA ELOGIE SIEMP à M. [G] [Z] [X], portant sur un appartement situé [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1], Bâtiment A, escalier 1, 5ème étage,

ORDONNE en conséquence à M. [G] [Z] [X] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous les occupants de son chef, notamment Mme [N] [P], les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 12], Bâtiment A, escalier 1, 5ème étage, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et ce, dans un délai de quinze jours suivant la présente décision,

DIT qu’à défaut pour M. [G] [Z] [X] de s’être exécuté dans ce délai, la SA ELOGIE SIEMP pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef notamment celle de Mme [N] [P], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE la SA ELOGIE SIEMP de sa demande de suppression du délai légal de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et en dehors de la période de trêve hivernale,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à la SA ELOGIE SIEMP à la somme de 400 euros par mois équivalent au montant du loyer actuel et des charges, majorée de 30%,

CONDAMNE M. [G] [Z] [X] et Mme [N] [P] in solidum à verser à la SA ELOGIE SIEMP cette indemnité mensuelle d’occupation, dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié notamment en ce qui concerne sa révision annuelle, à compter de l’échéance du mois de septembre 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE M. [G] [Z] [X] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [G] [Z] [X] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [Z] [X] et Mme [N] [P] in solidum aux dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 21 novembre 2024 et du procès-verbal de constat du 17 janvier 2025,

DÉBOUTE les parties du surplus de ses demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection