Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05090 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I7GM

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 17 Mars 2026

ENTRE :

Madame [W] [N] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Y] [B]

demeurant [Adresse 2] [Localité 1] ([Localité 2])

non comparante

Monsieur [X] [O]

né le 12 Février 1980 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3] ([Localité 2])

comparant

Monsieur [V] [A]

demeurant [Adresse 4] ([Localité 2])

comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 août 2014, Madame [W] [N] [D] a donné en location à Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O], un immeuble à usage d’habitation, meublé, situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 490,00 Euros, outre les charges courantes.

Par acte séparé du même jour, Monsieur [V] [A] s’est engagé en tant que caution, solidairement avec Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O], afin de payer la dette de loyers, le dépôt de garantie, les charges, les réparations locatives, ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail , le cas échéant les intérêts et frais de procédure. Monsieur [V] [A] s’est engagé à rembourser sur ses revenus, biens personnels les sommes dues par le locataire pour la durée du bail initial et de son éventuel renouvellement ou reconduction tacite, dans la limite de deux renouvellements soit jusqu’au 1 août 2023.

Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] ont donné congé du logement meublé au 14 février 2023 et ont quitté les lieux au mois de mai.

Un état des lieux contradictoire de sortie était réalisé le 16 mai 2023.

Le 21 octobre 2025, Madame [W] [N] [D] faisait adresser à Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] une sommation de payer la somme de 1919,67 € au titre des loyers et charges impayés et 4670,00 € au titre des réparations locatives.

Une tentative de conciliation était menée mais le conciliateur ne parvenait à obtenir un accord sur les sommes dues.

Par assignation des 28 et 29 octobre 2025, Madame [W] [N] [D] a attrait Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] et la caution devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], aux fins de le condamner notamment au paiement de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

L’audience s’est tenue le 17 mars 2026.

Lors de l’audience, Madame [W] [N] [D] a indiqué qu’elle sollicitait la condamnation solidairement de Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] et de Monsieur [V] [A] pour les sommes suivantes :

6589,67 € au titre de sa créance locative (loyers charges et réparations locatives avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;450,00 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de la décision ;ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, Madame [W] [N] [D], expliquait que les sommes demandées au titre des loyers correspondent à des régularisations de charges. Suite au départ de ses locataires elle avait dû effectuer des travaux dont elle fournissait les factures.

Présent à l’audience Monsieur [X] [O] et la caution ont demandé de débouter le demandeur pour une large partie de ses demandes. En effet, l’appartement avait été remis dans un état moyen et il avait lui-même fait des travaux rendant l’appartement dans un meilleur état notamment l’état des murs, ce que la propriétaire a reconnu devant le conciliateur. L’état des lieux était irrégulier en absence d’un des locataires à celui-ci. Enfin la facture telle que présentée ne correspond pas à une facture digne de ce nom.

Madame [Y] [B] n’a pas comparu, et ne s’est pas faite représenter lors de l’audience, malgré sa convocation régulière.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence d’un défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [Y] [B].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 1728 du code civil, de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Ainsi, le preneur est redevable des loyers et charges afférentes jusqu’à la résiliation du bail en application de la force obligatoire du contrat et des articles précités.

En l’espèce, Madame [W] [N] [D] fourni un décompte réalisé par son mandataire, indiquant une somme due au titre des loyers de 633,72 € au terme du bail auquel est ajouté la taxe sur les ordures ménagères au prorata soit la somme de 23,62 €. Il est en outre demandé la régularisation de charges sur trois années (2021, 2022 et 2023).

Or l’article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le propriétaire doit adresser à son locataire un décompte des charges un mois avant la régularisation annuelle des charges locatives.

Le décompte de charges doit répondre à plusieurs obligations :

chaque poste de dépense doit être renseigné,

les charges dont sont redevables propriétaire et locataire doivent être distinguées,le décompte de charge doit préciser le mode de répartition entre les locataires, si le logement est situé dans un immeuble collectif.Ce document doit permettre au locataire de vérifier que les charges qui lui sont réclamées lui sont bien imputables et de comprendre les variations susceptibles de se produire d’une année sur l’autre.

Il n’est pas démontré que la bailleur ait adressé un relevé de charge justifiant le montant de celles ci.

Madame [W] [N] [D] sera dès lors déboutée de ses demandes à ce titre.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] à payer la somme de 657,34 €, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement des réparations locatives :

Selon l’article 1730 du code civil «  s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure »

L’article 1731 du code civil dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

L’article 3-2 alinéas 1 et 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En vertu de l’article 1732 du code civil « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêché par la force majeure ». L’article 1231-2 dudit code ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite ou du gain dont il a été privé ».

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseiil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient de préciser que l’usure normale s’entend de la dégradation naturelle d’un bien immobilier au fil du temps et en raison d’une utilisation raisonnable.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail. Par ailleurs, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif des dépenses. En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

En l’espèce, il est versé aux débats un lieux d’entrée mettant en évidence un bon état général de l’appartement mais la présence dans certains murs de trous (nombreux dans le salon) et d’accrocs, de fissures

Madame [W] [N] [D] produit l’état des lieux d’entrée qui sera considéré comme contradictoire et dès lors probant du fait de la présence d’un des locataires à celui-ci.

Il convient d’examiner les travaux mentionnés dans les différentes factures à la lumière du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 6 août 2024 afin de vérifier si leur nature et le montant indiqué apparaissent justifiés.

Le bailleur verse aux débats plusieurs factures qui s’élèvent à un montant de 4670,00 Euros toutes taxes comprises pour :

— plomberie (salle de bains et cuisine) pour la somme de 1322,00

— plâtrerie peinture pour la somme de 4577,00 €

— facture LSN débarras d’un matelas à la cave 90,00 €

— devis LSN nettoyage et débarras pour 1008,00 €

— Sur les frais de plâtrerie peinture:

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’appartement présentait des murs en bon état général présentant toutefois des multiples trous, les tapisseries étaient aussi par endroit décollées ou déchirées.

Il ressort en outre que les locataires ont occupé les lieux pendant plus une dizaine d’année qu’il convient dès lors de tenir compte de l’usure normale des revêtements qui ne sont pas imputable à une faute du locataire.

En outre le locataire justifie avoir procédé au moins à la peinture d’une des chambres.

Dès lors, s’il est relevé dans l’état des lieux de sortie de multiples trous, traces, des réparations mal effectuées (trous mal rebouchés) il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 90 %

Dès lors il convient de condamner Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] à payer à Madame [W] [N] [D] la somme de 457,70 € au titre des frais de nettoyage.

— Sur la plomberie:

Il ne résulte pas de l’état des lieux de sortie d’éléments sur la salle de bains, Madame [W] [N] [D] n’apporte dès lors pas la preuve des dégradations locatives.

Sur la modification de la plomberie de la cuisine celle-ci ne peut être imputée au locataires

Madame [W] [N] [D] sera dès lors déboutée de ces faits.

— Sur les frais de nettoyage et de débarras:

Il n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie que l’appartement se trouvait dans un état de saleté justifiant l’intervention d’une société spécialisée dont par ailleurs aucun devis n’était joint à la procédure.

Il est toutefois relevé que la cave n’a pas été vidée par le locataire à son départ, que le bailleur a du procédé par lui-même ou mandatant un tiers au débarras de cette cave qu’il y a lieu d’allouer de ce chef la somme de 90 ,00 €

Dès lors il convient de condamner Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] à payer à Madame [W] [N] [D] la somme de 457,70 € + 90,00 € – 490,00 € soit la somme de 57,70 €.

Sur l’engagement de la caution :

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 12 septembre 2024 , Monsieur [V] [A] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] , afin de payer la dette de loyers, charges et réparations locatives et indemnités d’occupation. Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [V] [A] solidairement avec Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] à payer à Madame [W] [N] [D] , la somme de 657,34 € correspondant aux loyers et indemnités d’occupation échus ainsi que la somme de 57,70 € correspondant aux réparations locatives ce au titre de son engagement de caution solidaire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] et Monsieur [V] [A] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] et Monsieur [V] [A] à payer à Madame [W] [N] [D] la somme de 657,34 € au titre des loyers et charges impayées, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] et Monsieur [V] [A] à payer à Madame [W] [N] [D] la somme de 57,70 € au titre des réparations locatives;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE In solidum Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [O] et et Monsieur [V] [A] au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût des assignations ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE