TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

[Adresse 8]

[Localité 1]

N° RG 25/00139 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DLSU

Minute n°

S.A. ERILIA

C/

Mme [T] [H]

Copie exécutoire

délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. ERILIA, venant au droits de la SA LOGIREM, en vertu d’un traité de fusion du 19 avril 2024, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS :

Mme [T] [H], demeurant [Adresse 7] [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

M. [I] [N], demeurant [Adresse 7] [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gérard EGRON-REVERSEAU

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 07 Juillet 2025 mise en délibéré au 08 Septembre 2025.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

La SA LOGIREM a donné à bail à M. [I] [N] et Mme [T] [H] un logement sis [Adresse 6] [Adresse 4] à [Localité 5] le 23 mars 2023 moyennant un loyer mensuel actuel de 614,29 €, charges comprises.

Se prévalant d’un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de 936,68 €, délivré aux locataires selon acte d’huissier du 13 novembre 2024, la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, les a assignés le 17 mars 2025 en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bastia, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de location,

— d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, dès l’expiration du délai légal, au besoin avec l’assistance de la force publique, le concours d’un serrurier, de déménageurs, le tout aux frais des requis,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 862,82 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— de les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, avec les augmentations légales à compter du jour de l’assignation jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

— de les condamner solidairement à régler 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût du commandement ainsi que de l’assignation et sa notification au représentant de l’Etat.

A l’audience du 7 juillet 2025, où l’affaire a finalement été retenue après un renvois et l’avis par courrier simple donné aux défendeurs assignés à domicile, la SA ERILIA valablement représentée a actualisé la dette à la somme de 787,58 € en déclarant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement n’excédant pas 10 mois.

Pour leur part, bien que régulièrement avisés de la date de renvoi, Mme [H] et M. [N] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier en date du 18 mars 2025 dans le délai de deux mois avant l’audience, et la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 20 novembre 2024, de sorte que l’assignation est recevable.

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le Juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Toutefois, le juge des référés n’a pas à relever l’urgence lorsqu’il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des différents décomptes, du commandement de payer, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à considérer comme acquises les conditions fixées par les article 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail signé par les parties comporte une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer délivré le 13 novembre 2024. Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du Code Civil.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 14 janvier 2025, date depuis laquelle Mme [H] et M. [N] sont occupants sans droit ni titre.

Sur la demande d’expulsion, le paiement des loyers et l’indemnité d’occupation

L’expulsion n’est pas une sanction de la mauvaise foi du locataire, mais la conséquence juridique de l’application du contrat de bail et des dispositions légales : le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges, même si ce défaut de paiement est indépendant de toute mauvaise foi du locataire, cette résiliation entraîne automatiquement pour le locataire la perte de son droit d’occupation du local anciennement donné à bail.

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [H] et M. [N] de leurs biens, et de toutes personnes de leur chef, dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique.

La SA ERILIA verse aux débats un relevé de compte, dont le solde est arrêté au 2 juillet 2025, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 787,58 €.

Il s’ensuit que l’indemnité provisionnelle doit être fixée à ladite somme.

Il résulte en outre du relevé de compte détaillé de la période du 10 avril 2024 au 2 juillet 2025 que le montant des loyers et charges, s’élève actuellement à la somme de 614,29 €.

Le maintien dans les lieux de Mme [H] et M. [N], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause à la bailleresse un préjudice incontestable, ce qui justifie qu’ils soient tenus au paiement, à titre provisionnel, et jusqu’à la libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel indexé et des charges, y compris du garage soit la somme de 614,29 €.

Sur les délais de paiement

La SA ERILIA sollicitant elle même en faveur des locataires l’octroi des délais de paiement prévus par le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu d’y faire droit, compte tenu par ailleurs de la reprise du paiement des loyers qui conditionne une telle autorisation .

Mme [H] et M. [N] sont par conséquent condamnés à payer à la SA ERILIA la somme de 787,58 € qu’ils sont autorisés à s’acquitter par 9 mensualités de 78 € et une dernière du solde, outre le paiement des loyers courants.

Dès lors, la résiliation du bail constatée ne prendra effet que dans le cas où Mme [H] et M. [N] ne respecteraient pas le plan d’apurement correspondant à la dette locative, en sus du paiement des loyers courants.

Il importe d’insister auprès de ces derniers sur le respect strict du plan d’apurement, car à défaut du paiement d’une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible, et le bail étant résilié donnerait alors lieu à expulsion du logement.

Sur la demande d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les demandes accessoires

Au regard de la situation économique de Mme [H] et M. [N], l’équité ne commande pas d’alourdir leur dette locative par le règlement d’une somme supplémentaire en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ce qui conduit à écarter la demande de la SA ERILIA.

Parties perdantes à l’instance, il y a lieu en revanche de mettre à leur charge de les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard EGRON-REVERSEAU, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, susceptible d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, articles 1103, 1741 du code civil, et les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail et le commandement visant la clause résolutoire,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation à compter du 14 janvier 2025,

CONDAMNONS M. [I] [N] et Mme [T] [H] à payer à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 787,58 € représentant le solde des loyers et charges impayés et les indemnités d’occupation courues au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation,

DISONS que M. [I] [N] et Mme [T] [H] pourront se libérer de leur dette en 9 versements mensuels de 78 €, le premier règlement devant intervenir le 15 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les autres le 15 de chaque mois, le dernier versement correspondant au solde,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés selon le plan d’apurement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée un mois après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [I] [N] et Mme [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 6] [Adresse 4] à [Localité 5] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meubles désigné par elles ou à défaut par le bailleur.

FIXONS l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle au montant du dernier mois de loyer indexé et des charges récupérables, soit la somme de 614,29 €, à compter de la résiliation du bail,

DISONS que M. [I] [N] et Mme [T] [H] devront payer cette indemnité jusqu’à la libération des lieux,

DÉBOUTONS la SA ERILIA de sa demande d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DISONS que M. [I] [N] et Mme [T] [H] seront tenus aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, ceux de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat.

RAPPELONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

G. EGRON-REVERSEAU