Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03613 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4AQ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée en charge du contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2025

ENTRE :

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CYTIMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [E] [K], associé

ET :

Madame [D] [H]

née le 12 Septembre 1996

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 janvier 2024 et prenant effet le jour même, la S.C.I. CYTIMMO a donné à bail à Madame [D] [H], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 360,00 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 120,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 360,00 euros.

La S.C.I. CYTIMMO a fait délivrer le 14 avril 2025 à Madame [D] [H] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 668,71 €, ainsi qu’un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 14 avril 2025, la S.C.I. CYTIMMO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 7 juillet 2025, signifiée à étude, la S.C.I. CYTIMMO a attrait Madame [D] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [H] ;

— de condamner Madame [D] [H] au paiement des sommes suivantes :

867,79 € au titre de sa créance locative, à parfaire au jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I. CYTIMMO a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 08 juillet 2025.

L’audience s’est tenue le 2 décembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I. CYTIMMO, représentée par l’un de ses associés, a maintenu ses demandes, actualisant sa créance locative à la somme de 1 852,03 euros, échéance du mois de décembre 2025 incluse. Il a précisé que le dernier règlement datait de septembre 2024.

Madame [D] [H], comparant en personne, a sollicité le rejet des demandes de son bailleur, indiquant avoir toujours réglé ses loyers en espèces et être à jour de ses derniers. Elle a précisé être en conflit avec ce dernier, lequel ne lui délivrait plus de quittances de loyer depuis environ un an. Madame [D] [H] a également sollicité la réalisation de travaux dans son logement compte tenu de la présence d’humidité et de moisissures causées notamment par un défaut de canalisation de l’immeuble. Elle a précisé que ces difficultés impactaient l’état de santé de son fils.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du Tribunal compte tenu de la carence de la locataire.

Il a été offert aux parties la possibilité de produire, dans le cadre d’une note en délibéré, le justificatif de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Ce document a été adressé par mail au tribunal en date du 17 décembre 2025 par Madame [D] [H]. Elle a également justifié d’un dépôt de plainte en ligne le 17 décembre 2025 contre son bailleur. Par un second courrier électronique, adressé à la même date, Madame [D] [H] a sollicité, outre la réalisation de travaux, l’octroi de dommages et intérêts, évalués dans son dépôt de plainte à 1 500 euros, en réparation de son préjudice moral ainsi que du préjudice physique subi par son fils.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préalable, il sera rappelé qu’en application de l’article 15 du code de procédure civile, au titre duquel « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense », les demandes reconventionnelles formulées par Madame [D] [H] dans le cadre d’une note en délibéré seront déclarées irrecevables.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il doit en outre être rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la S.C.I. CYTIMMO verse aux débats :

— un commandement de payer délivré à la locataire le 14 avril 2025 pour un arriéré de loyers de 668,71 €

— un décompte arrêté au 01 décembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 852,03 euros, échéance de décembre 2025 incluse.

De son côté, Madame [D] [H] conteste l’existence même d’un arriéré locatif précisant régler son loyer en espèces mais ne plus avoir de quittance depuis plus d’un an.

Toutefois, elle n’apporte aucun élément au soutien de ses prétentions. En effet, elle ne verse aux débats ni les précédentes quittances de loyer, qui auraient pu permettre d’attester de ses habitudes de règlement, ni des éventuels échanges avec son bailleur sur cette difficulté. La seule plainte en ligne déposée dans le cadre du délibéré ne saurait à elle seule justifier du paiement des loyers en espèces, et ce d’autant plus qu’un commandement de payer lui a régulièrement été délivré plus sept mois avant l’audience.

Dès lors, la créance de la S.C.I. CYTIMMO est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [D] [H] à payer la somme de 1 852,03 € actualisée au 01 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai contractuel, a été délivré à Madame [D] [H] le 14 avril 2025 pour un arriéré de loyers de 668,71 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [D] [H] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 juin 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [D] [H] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [H] et de dire que faute pour Madame [D] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [D] [H] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I. CYTIMMO.

Il y a donc lieu de condamner Madame [D] [H] à verser cette indemnité à la S.C.I. CYTIMMO et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de réalisation de travaux

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Il doit en outre être rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, Madame [D] [H] sollicite à l’audience la réalisation de travaux dans son logement, évoquant des problèmes d’humidité et de moisissures causés par un dysfonctionnement des canalisations de l’immeuble. Elle produit au soutien de sa demande diverses photographies, attestant de dégradations dans le logement manifestement dues à l’humidité, ainsi que différents échanges par messages avec le bailleur.

Toutefois, les photographies versées aux débats ne sont pas datées. En outre, s’il ressort des justificatifs produits que plusieurs dégâts des eaux ont eu lieu dans l’immeuble, les échanges de messages reproduits datent d’octobre 2017, août 2023 et juillet 2024. Or ses éléments sont insuffisants pour caractériser la nécessité actuelle de réaliser des travaux, et ce d’autant que le bail conclu entre les parties a débuté le 22 janvier 2024. Enfin et surtout, la nature des travaux n’est pas précisée par la défenderesse.

Dans ces conditions, la demande de travaux formée par Madame [D] [H] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [D] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 avril 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I. CYTIMMO l’ensemble des frais qui ne rentrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [D] [H] au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes de condamnation de dommages et intérêts formulées par Madame [D] [H] dans le cadre du délibéré ;

CONSTATE que le bail conclu le 22 janvier 2024 entre la S.C.I. CYTIMMO et Madame [D] [H], concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 16 juin 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à la S.C.I. CYTIMMO la somme de 1 852,03 € arrêtée au 01 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [D] [H] ;

DIT que faute par Madame [D] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [D] [H] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.C.I. CYTIMMO ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Madame [D] [H] de sa demande de réalisation de travaux ;

CONDAMNE Madame [D] [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à la S.C.I. CYTIMMO la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE