TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 JUIN 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 23/07443 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X6XV

N° de MINUTE : 25/00472

La S.C.I. BTMP

[Adresse 4]

La S.A.R.L. L’RHOD COIFFURE

[Adresse 3]

Ayant pour Avocat : Maître [H], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2223

DEMANDEURS

C/

La société d'[Adresse 10]

[Adresse 5]

représenté par M^e Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0465

DEFENDEUR

La société BATIGERE HABITAT venant aux droits de la société d'[Adresse 10]

[Adresse 1]

représenté par M^e Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0465

INTERVENANT VOLONTAIRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI BTMP est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 2] loué depuis le 1er juin 2015 à la SARL L’RHOD COIFFURE qui y exploite une activité de salon de coiffure.

La SA [Adresse 7], aux droits de laquelle intervient la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, est propriétaires des locaux d’habitation situés immédiatement au-dessus du salon de coiffure de la SARL L’HROD COIFFURE.

Se plaignant de subir depuis 2016 des dégâts des eaux à répétition en provenance des équipements des locaux appartenant à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, la SCI BTMP et la SARL L’RHOD COIFFURE ont saisi, le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référés, qui par ordonnance en date du 14 octobre 2019 a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [D] [Z].

L’expert a déposé son rapport définitif le 31 mars 2023.

C’est dans ces conditions, que par acte d’huissier de justice en date du 3 août 2023, la SCI BTMP et la SARL L’RHOD COIFFURE ont fait assigner la SA d’HLM [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à:

payer à la SARL L’RHOD COIFFURE les sommes suivantes :

4596,53 € au titre des préjudices matériels concernant les frais d’intervention des entreprises mandatées par ses soins pour la gestion des sinistres et les frais de réparation des locaux ;8016,85 € au titre des préjudices économiques concernant les pertes économiques liées aux sinistres subis ;12624 € par mois correspondant au chiffre d’affaires mensuel moyen HT de l’année 2021/2022 au titre du préjudice économique spécifique lié à l’immobilisation du salon de coiffure en cas de fermeture nécessité par les nuisances générées par les travaux de remise en état de la société EHC, et ce, jusqu’à complète réalisation desdits travaux.

payer à la SCI BTMP et à la SARL L’RHOD COIFFURE la somme de 70 000 € pour les préjudices moraux ;réaliser sous forte astreinte de 10.000 € par semaine de retard soit 40.000 € par mois à compter de la signification du jugement à intervenir et conformément aux prescriptions techniques de Monsieur l’expert les réparations nécessaires aux installations de son immeuble afin de mettre un terme définitif aux sinistres répétitifs constatés dans les locaux de la SCI BTMP et de la société L’RHOD COIFFURE, le tout sous le contrôle d’un architecte aux frais de la société EHC.

Par ordonnance en date du 7 octobre 2024, le juge de la mise en état déclaré irrecevables les demandes d’indemnisation et de réalisation de travaux formulées par la SCI BTMP e la SARL L’RHOD COIFFURE à l’encontre de la SA d’HLM BATIGERE HABIAT au titre des remontées d’eaux usées dont l’origine est imputable à un équipement relevant de la seule responsabilité de l’ASL.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 28 avril 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 24 décembre 2024, la SCI BTMP et la SARL L’RHOD COIFFURE demandent au tribunal de :

« Dire et juger recevables et bien fondées en leurs demandes la SCI BTMP, propriétaire des locaux, et la société L’RHOD COIFFURE, locataire exploitante des locaux,

En conséquence, condamner solidairement la société BATIGERE HABITAT et la société [Adresse 9] à payer à la société L’RHOD COIFFURE, locataire, les sommes de :

2.758,88 euros HT au titre des préjudices matériels concernant les frais d’intervention des entreprises mandatées par ses soins pour la gestion des sinistres, l’expertise, les frais de réparation des locaux, et le constat du commissaire de justice du 05 mars 2024

4.924,28 euros HT au titre des préjudices économiques nés de l’impossibilité d’exploiter normalement le salon de coiffure lors des sinistres en provenance de la terrasse intervenus de 2016 à 2019 et des nettoyages et épongeages nécessaires après chaque sinistre.

Condamner solidairement la société BATIGERE HABITAT et la société [Adresse 9] à payer à la SCI BTMP, propriétaire, et à la société L’RHOD COIFFURE, locataire, les sommes de :

25.000 euros pour les préjudices moraux subis en raison du comportement négligent de la société [Adresse 9] au cours de l’expertise, les tracas administratifs et psychologiques causés, le stress créé par ces sinistres, la lassitude générée par cette situation répétitive, l’absence de solution donnée par la société Espace Habitat construction compte tenu de son indifférence à la situation, l’impact négatif sur leurs images de marque, la pérennité des entreprises, la perte de leur salariée etc..

Condamner solidairement la société BATIGERE HABITAT et la société [Adresse 9] à payer à la SCI BTMP et à la société L’RHOD COIFFURE, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise, la somme de 20.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 6 janvier 2025, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM [Adresse 9], demande au tribunal de :

« DIRE ET JUGER recevable l’intervention volontaire principale de la société d’HLM BATIGERE HABITAT, en sa qualité d’ayant droit à titre universel de la société d'[Adresse 10] initialement assignée ;

DEBOUTER la SCI BTMP et la SARL L’RHOD COIFFURE de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions, et notamment de leurs demandes aux fins de condamnation de la société d’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société d’HLM [Adresse 9], à leur verser une quelconque somme à quelque titre que ce soit;

CONDAMNER in solidum la SCI BTMP et la SARL L’RHOD COIFFURE à payer à la société d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.».

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « homologuer », « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur l’intervention volontaire de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT

Conformément aux articles 325 et suivants du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM [Adresse 9].

Sur les demandes de la SCI BTMP et de la SARL L’RHOD COIFFURE

Sur la matérialité des désordres

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire en date du 31 mars 2023, que sur le toit terrasse, l’étanchéité autour des trois crosses de passages de câbles a été réparée et que les gaines techniques au dernier étage de l’immeuble présentent des traces de fuites aux murs et au plafond.

L’expert judiciaire conclut que les infiltrations d’eau au niveau du plafond du salon de coiffure provenaient d’un défaut d’étanchéité du toit terrasse auquel il a été mis fin.

En outre, aux termes des courriers adressés le 17 novembre 2016, 25 novembre 2016 et 18 décembre 2016 par la SARL L’RHOD COIFFURE à la SA d’HLM [Adresse 9] ainsi qu’aux termes du courrier écrit par la SA d’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION qu’en 2016, les locaux loués par la SARL L’RHOD COIFFURE ont subis plusieurs dégâts des eaux notamment au plafond.

Selon l’expertise diligentée en 2018 par l’assureur de la SARL L’RHOD COIFFURE, et la facture émise le 29 avril 2019 par la société ART DECO PLAFONDS [Localité 11] le plafond des locaux s’est décroché et déchiré à plusieurs endroits sur sa périphérie, des traces et auréoles indélébiles étaient apparues consécutivement à la stagnation d’eau, ce qui démontre qu’en 2018 et jusqu’en avril 2019 le plafond des locaux loués par la SARL L’RHOD COIFFURE a subi plusieurs dégâts des eaux.

Il est également établi que le 2 novembre 2022, le plafond du salon de coiffure a, à nouveau, subi un dégât des eaux ainsi qu’en atteste le constat amiable signé le 26 janvier 2023 par la SA d’HLM [Adresse 9].

De plus, par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 mars 2024, il a été constaté que des traces de coulures sont visibles sur le mur à proximité des bacs à shampoing, qu’à chaque étage de l’immeuble là où se trouve les compteurs d’eau des sceaux remplis d’eau sont posés au niveau des canalisations et le sol est mouillé. Le commissaire de justice relate qu’une locataire lui indique que l’arrivée d’eau a été coupée en raison d’une fuite.

Ainsi, bien que l’expert judiciaire n’ait pas personnellement constaté les manifestations de dégâts des eaux successifs au plafond du salon de coiffure, la matérialité de ces derniers est établi entre 2016 et 2024.

Sur la responsabilité de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM [Adresse 9]

La SCI BTMP et la SARL L’RHOD COIFFURE fondent exclusivement leurs demandes sur la responsabilité contractuelle au regard de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

« I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.

II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

1° A tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;

2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Pour les immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. »

Or, il résulte des pièces versées aux débats, en particulier l’état descriptif de division en volumes et cahier des charges que l’ensemble immobilier où se situent les locaux appartenant à la SCI BTMP et loués par la SARL L’RHOD COIFFUR ainsi que ceux appartenant à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM [Adresse 8], n’est pas soumis au régime de la copropriété, mais que la gestion des éléments d’intérêts collectifs est assurée par une association syndicale libre regroupant l’ensemble des propriétaires et disposant d’un statut.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, aux termes des statuts de l’ASL, tout propriétaire ou copropriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l’un des fonds dont il s’agit, sera membre de plein droit de cette association syndicale et le cahier des charges est applicable à tous ses membres.

La méconnaissance de ce cahier des charges, par un ou plusieurs membres de l’ASL, peut donner lieu à l’engagement de la responsabilité contractuelle de l’auteur de cette méconnaissance.

Selon l’article 2 de l’état descriptif de division en volumes et cahier des charges, l’intégralité des éléments de structure (poteaux, poutres, piliers, dalles, murs verticaux …) appartiennent aux propriétaires des volumes dans lesquels ils sont situés.

L’article 5 de ce même document, indique que chaque propriétaire d’un lot de volume ou droit de superficie assurera l’entretien et la réparation des structures lui appartenant compte tenu de la définition des volumes figurant dans l’état descriptif et que « pour l’application de cette disposition il est notamment précisé que les propriétés comprenant des lots ou droit de superficie sans limitation en surélévation sont responsables de la couverture et de l’étanchéité (…). ».

Ainsi, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM [Adresse 8], propriétaire des volumes supérieurs, est responsable de l’entretien et de la réparation de l’étanchéité du toit terrasse de l’immeuble alors que le salon de coiffure est situé au rez-de-chaussée.

La SCI BTMP et la SARL L’RHOD COIFFURE estiment que la SA d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM [Adresse 8] a manqué à son obligation d’entretien et de réparation.

Toutefois, si aux termes même de son rapport du 31 mars 2023, l’expert judiciaire conclut que les infiltrations d’eau au plafond du salon de coiffure provenaient d’un défaut d’étanchéité du toit terrasse, d’une part, il ne souligne aucun défaut d’entretien et d’autre part, il relève que les travaux de réparation ont été réalisés et que selon les demandeurs eux-mêmes aucune nouvelle fuite n’est apparue depuis les réparations en 2019.

Il s’ensuit que la cause et l’origine du dégât des eaux survenu en 2024 n’est pas démontrée et que rien ne permet d’affirmer qu’il provient d’un défaut d’entretien et de réparation de l’étanchéité du toit terrasse.

En outre, cette conclusion de l’expert ne permet pas de caractériser un manquement contractuel de la part de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM [Adresse 8] dès lors qu’il est par ailleurs établi qu’en 2016 et en 2019 des travaux de réparation ont été menés afin de mettre fin aux dégâts des eaux dénoncés par les demanderesses et que selon l’expert judiciaire ces réparations se sont avérées efficaces.

La SCI BTMP et la SARL L’RHOD COIFFURE n’invoquent aucun autre fondement, comme les troubles anormaux de voisinage (responsabilité sans faute), à l’appui de leurs prétentions, de sorte qu’elles seront déboutées de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombants, la SCI BTMP et la SARL L’RHOD COIFFURE seront condamnées aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n° 19/2627).

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il apparaît nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM [Adresse 9] ;

DÉBOUTE la SCI BTMP et la SARL L’RHOD COIFFURE de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI BTMP et la SARL L’RHOD COIFFURE aux dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n°19/2627) ;

DÉBOUTE la SCI BTMP, la SARL L’RHOD COIFFURE et la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT