N° RG 24/02678 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKBM

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

ENTRE:

Monsieur [J] [K] [U]

né le 24 Novembre 2001 à [Localité 1] (42)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

S.C.I. DEFOUR

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 489 232 850

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 21 Avril 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Par promesse unilatérale de vente en date du 29 avril 2021, la SCI DEFOUR s’est engagée à vendre à Mr [U] des lots de copropriété dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], cadastrés section AR n° [Cadastre 1], à savoir :

— lot n° 115 appartement de type F4 situé au 1er étage pour une surface de 100 m2,

— lot n° 16, appartement, situé au 1er étage pour une superficie de 25 m2,

— lot n° 118, appartement de type T4 au 2eme étage, pour une surface de 100 m2 étant précisé qu’il s’agissait purement et simplement d’un plateau.

En bas de page 13 de la promesse figure cette mention :

« Le promettant s’engage à procéder à la mise aux normes de la cheminée d’évacuation des fumées de la cuisine du restaurant, se trouvant au rez-de-chaussée ».

Un acte de vente a été régularisé le 6 octobre 2021 devant Maître [V] [T], notaire associé à [Localité 3].

Le notaire a fait figurer la clause suivante en pages 5 et 6 de l’acte notarié régularisé le 6 octobre 2021 :

« Nantissement et convention de séquestre :

Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Mr [M] [R] comptable au sein de la Société Civile Professionnelle [V] [T] et [X] [H], notaires Associés.

Intervenant aux présentes et qui accepte, la somme de quinze mille Euros, (15 000 €) représentant partie du prix à la sureté des engagements pris par le vendeur d’exécuter les travaux énoncés ci-après.

L’affectation du bien, ainsi que les parties le déclarent n’est pas destinée, en tout ou partie, à usage d’habitation.

Par suite la clause ci-après n’implique pas que les présentes entrent dans le cadre de la réglementation sur la vente d’un immeuble à rénover telle que définie par la loi du 13 juillet 2006.

Le vendeur déclare et l’acquéreur reconnait que divers travaux doivent être effectués, à savoir :

■Mise aux normes de la cheminée d’extraction des fumées du restaurant se trouvant au rez-de-chaussée et appartenant au vendeur

Le vendeur s’oblige à produire un devis signé à l’acquéreur au plus tard le 15 décembre 2021.

Étant convenu qu’au cas où ces travaux ne seraient pas exécutés à la date du 15 avril 2022, le vendeur s’oblige à régler à l’acquéreur, qui l’accepte, une indemnité forfaitaire de cent euros (100 €) par jour de retard à titre de stipulation de pénalité, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai, et sans préjudice du droit de l’acquéreur de poursuivre l’exécution des travaux.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux.

Le séquestre sera bien valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds :

1. au vendeur, directement et hors la présence de l’acquéreur sur la justification de l’exécution des travaux à la date convenue, ou d’un exploit d’huissier constatant l’exécution de ces travaux

2. à l’acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d’un exploit d’huissier constatant la non-exécution de l’engagement ci-dessus par le vendeur à la date prévue

3. à la Caisse de Dépôt et Consignation en cas de contestations.

Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique.

Pour sûreté de l’engagement qu’il a pris, le vendeur affecte spécialement, à titre de gage et nantissement, au profit de l’acquéreur qui l’accepte, la somme séquestrée, et ce, jusqu’à l’exécution de l’engagement.

Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de l’acquéreur, la quittance ci-dessus donnée étant définitive.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux ».

Monsieur [J] [U] affirme que :

— malgré les relances téléphoniques et mise en demeure du notaire adressées à la SCI DEFOUR , le vendeur n’ aurait pas rempli ses obligations de mise en conformité du conduit, en sorte qu’un procès-verbal de constat a été dressé en date du 9 février 2024, constatant l’inexécution par le vendeur ;

— conformément à la convention, du fait de cette carence constatée par ministère d’un huissier, le montant des travaux provisionnés, consignés en la comptabilité du notaire, aurait pu être libéré ;

— cette somme lui aurait permis de réaliser par lui-même les travaux ;

— il pourrait également demander le montant de la clause pénale qui indemnisait le retard.

Par acte du 10 juin 2024, Monsieur [J] [U] assignait la SCI DEFOUR devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [J] [U] demande, au visa des articles 1231-5 du code civil, et 1956 du code civil de :

— CONDAMNER la SCI DEFOUR à lui payer la somme de 12 600 € au titre de la clause pénale stipulée dans l’acte du 6 octobre 2021 au regard de l’inexécution des travaux auxquels il s’était engagé avant le 15 avril 2022.

— DEBOUTER la SCI DEFOUR de sa demande reconventionnelle aux fins d’attribution du séquestre conventionnel et encore de sa demande de dommages et intérêts, et de toutes ses fins et prétentions.

— CONDAMNER la SCI DEFOUR à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distrait au profit de Maître Sylvain NIORD sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions, la SCI DEFOUR demande au visa des articles 1960 du Code Civil, 1235-1 du même Code, ainsi que de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales en son article 1er, de:

— Condamner Mr [U] à lui restituer la somme de 15 000 € perçue de manière indue du notaire au titre de la convention de séquestre

Vu l’article 1231-5 et suivants du Code Civil

— Débouter Mr [U] de l’intégralité de ses demandes,

Vu l’article 1240 du Code Civil

— Condamner Mr [U] à lui régler la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Condamner Mr [U] à lui régler la somme de 3 600 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Le condamner enfin aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS,

1- Sur la demande concernant la libération du séquestre

L’article 1956 du code civil dispose

« Le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir ».

En l’espèce, au soutien de sa demande à ce titre, Monsieur [J] [U] met en avant que :

— le séquestre conventionnel stipulé dans l’acte de vente prévoyait trois hypothèses dans le cadre desquelles il pouvait être libéré par le notaire au profit de l’une ou l’autre des parties, sur les justifications lui étant apportées, dont il était le seul juge ;

— or, en l’espèce, Maître [T], se référant à la seconde hypothèse de production par l’acquéreur d’un constat d’huissier relatant la non exécution de l’engagement par le vendeur à la date prévue (soit après le 15 avril 2022), aurait considéré cette pièce probante ;

— au demeurant, le vendeur ne nierait pas qu’il n’a pas effectué les travaux.

Pour sa part, la SCI DEFOUR affirme à ce titre que :

— il ressort de l’article 1960 du Code Civil que :

« Le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime » ;

— une première interrogation concernerait la réelle nécessité de mise en conformité de la cheminée d’extraction des fumées du restaurant ;

— en effet, la seule pièce sur laquelle se fonde Mr [U] pour considérer qu’il n’y aurait pas eu de mise aux normes de la cheminée est un procès-verbal en date du 9 février 2024 ;

— or, l’huissier a bien constaté p.3 sans pouvoir véritablement accéder à la cour que : « au droit de la façade Sud-Ouest de la cour je note la présence d’un conduit d’évacuation pour hotte de cuisine, lequel est installé au-dessus de la porte du local, situé au rez-de-chaussée, et se poursuit jusqu’en toiture de l’immeuble » ;

— il existerait donc un conduit d’extraction des fumées du restaurant situé en rez-de-chaussée et rien n’indiquerait dans le procès-verbal de constat de l’huissier que ce conduit nécessiterait une mise aux normes ;

— il n’y aurait que l’installation de ventilation du local, qui n’ aurait rien à voir avec un conduit d’extraction des fumées, qui serait ancienne et vétuste et recouverte de fientes de pigeons ;

— elle ne se serait pas engagée à remplacer l’ensemble des conduits, cheminée d’extraction de fumées et évacuation d’air du local situé au rez-de-chaussée ;

— dès lors, dans la mesure où il n’est pas établi qu’il y avait de travaux à effectuer, ni que ces travaux aient été effectués par Mr [U], la raison de la convention de séquestre serait inexistante, et les 15 000 € devraient donc lui être reversés par Mr [U] ;

— le séquestre serait sans objet puisque l’obligation de faire pesant sur le vendeur consistant à mettre aux normes ladite extraction des fumées du restaurant n’aurait profité qu’au seul syndicat de copropriété ;

— dès lors, Monsieur [U] serait mal venu de prétendre qu’il aurait subi un préjudice ;

— il ne justifierait pas de travaux qu’il aurait effectués au niveau du conduit d’évacuation;

— il suffirait de se référer à l’ordonnance de référé du 1er juin 2023 pour comprendre que Monsieur [U] aurait débuté d’importants travaux de démolition dans l’appartement au-dessus du salon de coiffure dès fin 2021-début 2022 ;

— le préjudice qu’ aurait subi Monsieur [U] ne proviendrait donc pas d’une problématique concernant un conduit d’évacuation de la hotte de la pizzeria, mais proviendrait de ce qu’il aurait effectué lui-même des travaux sans s’occuper de conséquences sur les parties communes ; et notamment le plafond du salon de coiffure;

— Monsieur [U] aurait profité d’un certain manque de sérieux du notaire pour obtenir les 15 000 €, étant rappelé que le séquestre pour travaux a pour but de payer les travaux nécessaires, et il devrait donc être condamné à lui restituer la somme de 15 000€.

Quoi qu’il en soit, c’est à la SCI DEFOUR, si elle s’estime libérée de ses obligations contractuelles, de rapporter la preuve de l’exécution des travaux pour obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Or elle ne démontre pas que :

— un devis a été fourni par la SCI DEFOUR avant le 15 décembre 2021 ;

— les travaux ont été exécutés à l’issue de la date du 15 avril 2022.

Dans ces conditions, il convient de débouter la SCI DEFOUR de sa demande reconventionnelle aux fins d’attribution du séquestre d’un montant de 15 000 €.

2- Sur la demande concernant l’application de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil du code civil dispose :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. »

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, Monsieur [J] [U] affirme que :

— à compter du 15 février 2024, et en application des stipulations, la libération du séquestre conventionnel à concurrence de 15 000 € pour réaliser les travaux, aurait été faite par le notaire, Maître [T], en l’absence de contestation du vendeur de leur inexécution ;

— ce retard lui aurait causé un préjudice important qui a été forfaitisé par la convention;

— il y aurait lieu de computer le retard entre le 15 avril 2022 et le 15 février 2024 soit la somme de 590 jours x 100€ = 59 000 € ;

— pour autant le retard n’a été computé qu’entre le 10 octobre 2023, date de l’interpellation du notaire, jusqu’au 15 février 2024, date de la libération du séquestre, soit 126 jours x 100 € = 12 600 € ;

— or, le contrat a stipulé que si les travaux n’étaient pas exécutés à la date du 15 avril 2022, le vendeur s’obligeait à régler à l’acquéreur une indemnité forfaitaire de 100 € par jour de retard à titre de stipulation de pénalités, sans que cette clause ne vaille novation de droit ou prorogation de délai, ce qui signifierait que d’une part le vendeur ne pouvait pas substituer à son obligation de faire les travaux, à celle de payer, et que les parties n’avaient pas prévu non plus un moratoire, c’est-à-dire un délai supplémentaire permettant au vendeur de s’exécuter après le 15 avril 2022 ;

— dès lors, l’inexécution des travaux était définitive à compter du 15 avril 2022, et sans même mise en demeure, l’astreinte courrait sans que celle-ci ne fusse plafonnée ;

— elle courait jusqu’à ce que notamment, l’acheteur puisse, par la déconsignation, obtenir le financement pour si ce n’est réaliser ces travaux, relevant du propriétaire du local commercial, la SCI DEFOUR, ou de son locataire, l’exploitant de la pizzeria, tout du moins mettre en œuvre des palliatifs afin de restreindre les nuisances provenant de ce commerce ;

— or le séquestre n’a été libéré qu’à partir du 15 février 2024 ;

— une chose serait le coût des travaux qui aurait normalement dû être acquitté par le vendeur, et une autre chose serait le préjudice lié au retard dans la mise en oeuvre des travaux ;

— dans ces conditions, il conviendrait de condamner la SCI DEFOUR à lui payer la somme de 12 600 € en application du contrat, au titre de l’astreinte prévue assimilée à une clause pénale.

Or la convention stipule, au titre de « Nantissement convention de sinistre », que :

— « Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Monsieur [M] [R], comptable au sein de la société civile professionnelle [V] [T] et [X] [Q], notaires associés, intervenant aux présentes et qui accepte, la somme de 15 000 € représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le vendeur d’exécuter les travaux énoncés ci-après » ;

— en fin de ce paragraphe : « Pour sûreté de l’engagement qu’il a pris, le vendeur affecte spécialement, à titre de gage et nantissement, au profit de l’acquéreur qui l’accepte, la somme séquestrée, et ce jusqu’à l’exécution de l’engagement. »

Il en résulte que :

— il n’existe pas une double clause pénale, l’une de 15 000 € pour la réalisation de travaux et l’autre de 100 € par jour pour astreinte de réalisation des mêmes travaux ;

— il s’agit d’une seule et même clause pénale, les 15 000 euros venant garantir l’inexécution éventuelle des travaux au titre d’une clause pénale.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande à ce titre.

3- Sur les autres demandes

Aucune malice ou mauvaise foi n’étant caractérisée de la part de Monsieur [J] [U], la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Il n’est pas équitable de condamner quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande visant à condamner la SCI DEFOUR à payer à Monsieur [J] [U] la somme de 12 600 € au titre de la clause pénale stipulée dans l’acte du 6 octobre 2021 au regard de l’inexécution des travaux auxquels il s’était engagé avant le15 avril 2022 ;

DÉBOUTE la SCI DEFOUR de sa demande reconventionnelle aux fins d’attribution du séquestre conventionnel et de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE Monsieur [U] aux entiers dépens de l’instance.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES

M^e Géraldine VILLAND

Le