CCC + CE adressées le / /25 à :

M^e Pénélope AMIOT + M^e Didier PILOT + M^e Florence VALLANSAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LISIEUX

DU : 04 Novembre 2025

N°RG : N° RG 23/01184 – N° Portalis DBW6-W-B7H-DH2N

Nature Affaire : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Minute : 2025/

JUGEMENT

Rendu le 04 Novembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Monsieur [N] [V]

né le 18 Janvier 1943 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS

ET :

S.A.S. [Adresse 7]

RCS de BOBIGNY sous le numéro 897 711 636

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 5]

non représentée

SCCV [Localité 4]

immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 951 573 674

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

sis [Adresse 2]

représentée par M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Lynda BINATE, avocat au barreau de PARIS

Maître [K] [B]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Florence VALLANSAN, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 02 Septembre 2025, le Tribunal, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 04 Novembre 2025.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [N] [D] [V] et Mme [S] [O] se sont mariés le 4 décembre 1999 sous le régime de la séparation de bien tel que prévu par contrat de mariage conclu le 24 novembre 1999. Le couple réside [Adresse 9] à [Localité 8]. Il est la propriété de Mme [O] et de sa fille, Mme [R] [Y] [L], respectivement usufruitière et nue-propriétaire, et constitue par ailleurs le logement familial.

Par acte authentique du 20 janvier 2023 passé devant maître [K] [B], notaire [Localité 3], Mme [O] et Mme [Y] [L], promettantes, ont conclu une promesse unilatérale de vente de ce bien au prix de 1 750 000 euros au profit de la Sas [Adresse 7], bénéficiaire, en vue de la réalisation d’un programme de promotion immobilière consistant en la construction d’un ensemble de logements en vue de leur revente.

Cette promesse a été consentie pour une durée déterminée expirant le 13 janvier 2024 à 16 heures.

Par acte du 7 juin 2023 avec effet rétroactif au 20 mars 2023, à la Sas [Adresse 7] s’est substituée la Sccv [Localité 4], société du groupe Horizon intervenant dans le domaine de la promotion immobilière, du conseil et de la gestion d’investissements immobiliers, dans ses droits et obligations au titre de la promesse.

Le 6 avril 2023, le groupe Horizon a adressé un mail à Mme [O] et Mme [Y] [L] aux fins de réitérer son souhait d’acquérir leur bien immobilier.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 novembre 2023, M. [V] a assigné la Sas [Adresse 7], la Sccv [Localité 4] et Me [B] devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d’obtenir principalement la nullité de la promesse de vente litigieuse et la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Par ordonnance du 11 janvier 2024, le juge des référés, saisi par la Sccv [Localité 4], a prorogé la promesse unilatérale de vente litigieuse jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la décision définitive statuant sur la validité de cette promesse.

La clôture est intervenue le 7 mai 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2025, M. [V] demande au tribunal, au visa des articles 215 alinéa 3 et 1240 du code civil, de :

— prononcer la nullité de la promesse de vente notariée du 20.01.2023 établie par Maître [K] [B], Notaire, Sas [I] [J] et [K] [B], étude sise [Adresse 1] portant sur la vente d’un pavillon sis à [Adresse 9] désigné de la façon suivante :

Ledit pavillon constituant le domicile conjugal de M. [V] et de Mme [S] [O] mariés le 04.12.1999 sous le régime de la séparation de biens tel qu’il est défini par les articles 1536 à 1543 du code civil,

Promesse de vente passée entre :

Mme [R] [Y] [L] demeurant à [Adresse 9], nue-propriétaire,

Et

Mme [S] [O], épouse de M. [V], demeurant à [Adresse 9], usufruitière,

Promettant

Et

La société [Adresse 7] Sas au capital de 1 000 euros dont le siège est à [Adresse 5] inscrite au RCS de Bobigny sous le numéro 897 711 636 prise en la personne de son gérant domicilié à cette adresse en cette qualité

Aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui :

La société [Localité 4] Sccv au capital de 1 000 euros dont le siège est [Adresse 2] inscrite au RCS de Versailles sous le numéro 951 573 674 prise en la personne de son gérant domicilié à cette adresse en cette qualité,

Bénéficiaire,

pour avoir été dressée en violation des termes de l’article 215 alinéa 3 du code civil sans l’accord expresse de M. [V],

— condamner in solidum les défendeurs à payer au demandeur la somme de 5 000 euros, (cinq mille euros), à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, anciennement 1382,

— débouter les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum les défendeurs à payer au demandeur la somme de 5 000 euros, (cinq mille cinq cent euros), sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Pénélope Amiot, avocat aux offres de droits en application de l’article 699 du code de procédure civile comprenant le coût de la publication de la présente assignation ainsi que le coût du jugement à intervenir par application du décret 55-22 du 4-1-1955 art. 30, 5,

— rappeler que par application de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, subsidiairement, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir par application de l’article 515 du code de procédure civile.

Sur le fond, M. [V] soutient que la promesse de vente litigieuse devrait être annulée en ce que Me [B] ne l’a pas informé qu’il était en mesure de s’opposer à cette opération s’agissant de son logement familial. En ce sens, il soutient que son implication dans l’opération litigieuse résulte uniquement de la nécessité pour son épouse, de nationalité iranienne, d’être assistée dans le cadre de ses démarches administratives, dont il ne pourrait pas se déduire un consentement de sa part.

Il fait valoir par ailleurs qu’il subirait un préjudice causé par le stress généré par la présente procédure, en particulier en raison de son âge et de la crainte de devoir quitter le domicile familial, qu’il appartiendrait aux défendeurs d’indemniser.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 janvier 2025, Me [B] demande au tribunal, au visa des articles 215 alinéa 3 et 1240 du code civil, de :

— débouter M. [V] de sa demande d’annulation de la promesse de vente en date du 20 janvier 2023

— juger que M. [V] succombe dans la charge de la preuve lui incombant aux fins de voir engager la responsabilité civile professionnelle de Maître [K] [B], notaire,

En conséquence,

— débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes de condamnations formulées à l’encontre de Maître [K] [B], Notaire.

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— condamner M. [V] et/ou tout succombant, solidairement, à payer à Maître [K] [B] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [V] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Sur le fond, Me [B] sollicite que M. [V] soit intégralement débouté. Il oppose en réplique la certitude du consentement de M. [V] associé à chaque étape de l’opération ayant abouti à la conclusion de la promesse litigieuse. Il invoque également le fait que M. [V] n’aurait manifesté aucune réticence dans ce cadre, de telle sorte qu’il n’y a pas eu lieu de l’informer expressément de son droit de s’opposer à ladite vente.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2025, la Sccv [Localité 4] demande au tribunal, au visa des articles 215 alinéa 3 et 1240 du code civil, de :

— juger que M. [V] a donné son consentement à la promesse unilatérale de vente conclue par Mme [S] [O] et Mme [R] [Y] [L], promettantes, par acte authentique en date du 20 janvier 2023 passé devant Maître [K] [B], notaire [Localité 3] ;

— Juger que la société Sccv [Localité 4] n’a commis aucune faute à l’égard de M. [V] en ne déférant pas à la mise en demeure en date du 3 septembre 2023 qui lui a été adressée par le Conseil de ce dernier,

— Juger que M. [V] ne justifie pas du préjudice qu’il allègue,

En conséquence,

— Débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

— Juger que M. [V] a fait dégénérer son droit d’agir en justice en abus en initiant la présente procédure de mauvaise foi,

— Condamner M. [V] à payer la Sccv [Localité 4] la somme de 23 729,90 euros sauf à parfaire, en réparation du préjudice financier et du préjudice d’image qu’elle a subi du fait de la procédure abusive initiée par M. [V],

— Condamner M. [V] à payer la Sccv [Localité 4] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [V] aux entiers dépens,

Sur le fond, la Sccv [Localité 4] fait valoir que le consentement de M. [V] à la promesse litigieuse est certain de telle sorte qu’il devrait être débouté.

Il soutient que la demande indemnitaire formée par M. [V] ne serait pas fondée. La preuve du préjudice invoqué et d’une faute de sa part ne serait pas rapportée.

Enfin, la Sccv [Localité 4] sollicite, à titre reconventionnel, des dommages et intérêts pour procédure abusive. A cet égard, elle invoque avoir subi un préjudice financier et un préjudice d’image auprès de ses prestataires et fonds d’investissements associés.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné, la Sas [Adresse 7] n’a pas constitué avocat. Il sera statué par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, conformément à l’application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « dire et juger », « déclarer » et « constater »

Le tribunal rappelle qu’il ne statue pas sur les demandes de « dire et juger », « déclarer » et « constater » qui, bien que figurant au dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais l’énoncé de leurs moyens ou sont dépourvues d’effets juridiques en ce qu’elles se bornent à des affirmations et des commentaires étrangers à la solution du litige.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur ces demandes.

Sur la demande de nullité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 215 du code civil, les époux s’obligent mutuellement à une communauté de vie.

La résidence de la famille est au lieu qu’ils choisissent d’un commun accord.

Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous.

Cette disposition n’exige pas que, pour un acte de nature à priver la famille de son logement, le consentement de chaque conjoint soit constaté par écrit ; il suffit que ce consentement soit certain. Le consentement doit porter non seulement sur le principe de la disposition des droits par lesquels est assuré le logement de sa famille, mais aussi sur les conditions de leur cession.

En l’espèce, M. [V] soutient n’avoir pas consenti à la promesse de vente litigieuse de telle sorte que celle-ci serait nulle et ce, au motif, d’une part, qu’il se serait contenté d’accompagner son épouse dans ses démarches pour parvenir à la vente de leur logement familial dont elle est propriétaire avec sa fille et, d’autre part, qu’il n’aurait pas été informé de ce qu’il pouvait s’opposer à cette vente par Me [B], notaire. A l’appui de ses prétentions, M. [V] produit notamment aux débats des attestations des proches des époux affirmant que l’épouse de M. [V], de nationalité iranienne, ne sachant pas correctement écrire et lire le français, avait besoin de l’assistance de son époux pour procéder à ses démarches administratives. Ainsi, l’implication de M. [V] ne témoignerait pas de son consentement certain à la promesse de vente litigieuse mais uniquement de la nécessité pour son épouse d’être assistée dans ce projet de vente.

Tant la Sccv [Localité 4], que Me [B], s’oppose à ces prétentions au motif que M. [V] a été leur interlocuteur dans le cadre du projet de vente litigieux sans jamais émettre la moindre réticence de telle sorte que son consentement au projet de vente du logement familial a toujours été certain.

Ainsi, il appartient en premier lieu à M. [V], conformément aux dispositions de l’article 215 du code civil précité, de rapporter la preuve de ce qu’il n’a pas donné son consentement à la promesse de vente litigieuse et non pas à Me [B] de rapporter la preuve de l’avoir informé de ce qu’il était en droit de s’y opposer.

En ce sens, il est produit aux débats un courriel adressé le 9 avril 2019 par M. [V] à la SJS Immo dont l’objet est « terrain constructible à vendre ». Il y indique à son interlocuteur « j’habite une petite maison sur un terrain d’un peu plus de trois mille mètre carré, que j’ai découvert récemment avec une bonne constructibilité, pouvez vous me dire si vous êtes intérressé, ou si vous connaissez quelqu’un qui pourrait l’être ».

Par courriel du 6 janvier 2023, M. [V] indique à Me [B] s’agissant du projet de promesse unilatérale de vente que « après relecture du projet de PUV, je n’ai trouvé que peu de choses à corriger. […]. ».

Ensuite, et jusqu’à la signature de la promesse de vente litigieuse le 20 janvier 2023 par Mme [V] et sa fille, les courriels échangés par M. [V] et Me [B] sont relatifs aux informations complémentaires requises pour finaliser l’acte et organiser sa signature telles que la date à laquelle Mme [Y] [L] s’est pacsée, ses coordonnées téléphoniques, les horaires auxquels les contacter, l’organisation de la signature à distance via Docusign.

Par courriel du 9 janvier 2023, M. [V] indique à Me [B] notamment : « Ma femme peut signer avant 15 heures demain, nous partons et serons difficilement joignable, pour notre fille elle est joignable à partir de 15 heures heure française […]. ».

Par courriel du 9 janvier 2023, Me [B] indique notamment à la fille de Mme [S] [O] épouse [V] que « je vous ferais parvenir dans la journée une procuration via DocuSign que je vous remercie de bien vouloir régulariser et me renvoyer dans la foulée (avec une copie de votre passeport). » et ajoute que « une projet de promesse a d’ores et déjà été diffusé et approuvé par votre mère et votre beau-père et le bénéficiaire ».

Mme [Y] [L] répondra par courriel le 10 janvier 2023 « je vous remercie pour votre message et pour l’envoi de la promesse de vente. Il y a deux changements mineurs au début du document. Pourriez-vous procéder à la modification afin que je signe les documents dans la foulée ? ».

Ainsi, il ressort des pièces produites aux débats et des écrits de M. [V], notamment aux termes des extraits de courriels repris littéralement en l’espèce, que son implication dans le projet de vente du logement familial, aboutissant à la promesse de vente litigieuse, ne s’est pas limitée à l’assistance administrative de son épouse. Au demeurant, les attestations des proches des époux versées aux débats sont insuffisantes à démontrer le besoin d’assistance de cette dernière. Il convient de relever que M. [V] a pris l’initiative de ce projet en contactant la SJS Immo manifestant une volonté claire et non équivoque de vendre le bien dans lequel il habite.

Par ailleurs, M. [V] a adopté une démarche active dans le projet de vente du logement familial qu’il occupe, tant par son initiative prise dès avril 2019 pour le mettre en vente, qu’en étant l’interlocuteur privilégié des acquéreurs et du notaire. Il ne s’évince aucune réticence à vendre manifestée par M. [V] aux termes des pièces versées aux débats.

En tout état de cause, M. [V], s’il n’a pas donné son consentement écrit à l’acte litigieux, a manifesté par écrit un consentement certain à la conclusion de cette promesse de vente, tant dans son principe que dans son contenu. En effet, la certitude de son consentement est manifeste aux termes du courriel qu’il a adressé à Me [B] le 6 janvier 2023 à l’occasion duquel il a affirmé n’avoir que « peu de choses à corriger » dans le projet, induisant ainsi une validation claire et non équivoque de son principe et de son contenu.

En conséquence, la demande de nullité de la promesse de vente du 20 janvier 2023 sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [V] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du stress que lui cause le présent contentieux, a fortiori en considération de son âge.

Or, compte tenu de la solution du litige, quand bien même la présente procédure causerait à M. [V] un préjudice moral, aucune faute imputable aux défendeurs, de nature à engager leur responsabilité civile délictuelle, n’est établie.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la Sccv [Localité 4]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la Sccv [Localité 4] sollicite la condamnation de M. [V] à la somme de 23 729,90 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ayant pour conséquence un préjudice financier et une atteinte portée à son image. A cet égard, la Sccv [Localité 4] fait valoir qu’elle porte l’opération projetée aux termes de la promesse de vente litigieuse au profit du ou des fonds d’investissement qui y sont les associés et la finance grâce au capital investi par ces derniers. La Sccv [Localité 4] rapporte la preuve aux débats que le fonds d’investissement Opportunité Pierre 2 – Compartiment HMP est un de ses associés ayant conclu une convention d’avances en compte courant d’associés aux termes de laquelle il a mis à disposition des sommes nécessaires à financer « une opération immobilière située à [Localité 8] » (en page 3). Elle oppose qu’à ce jour ledit compte courant s’élève à 97 079,93 euros et que les intérêts de retard dus, arrêtés au 6 janvier 2025, s’élèvent à 8 729,90 euros.

Tous chefs de préjudices confondus, la Sccv [Localité 4] demande, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la condamnation de M. [V] à la somme totale de 23 729,90 euros.

D’une part, la Sccv [Localité 4] soutient avoir subi, à l’égard de ses prestataires et fonds d’investissements ayant investis, un préjudice d’image qu’elle évalue à la somme de 15 000 euros. Or, la Sccv [Localité 4] ne rapporte pas la preuve du préjudice d’image qu’elle invoque, tant s’agissant de son principe que de son quantum.

Pour le surplus, s’agissant du préjudice financier allégué, pour un montant de 8 729,90 euros au titre des intérêts de retard précités arrêtés au 6 janvier 2025, force est de constater que la Sccv [Localité 4] ne rapporte pas la preuve que lesdits intérêts soient afférents à l’opération projetée aux termes de la promesse de vente litigieuse, la convention d’avances de compte courant conclue avec le fonds d’investissement Opportunité Pierre 2 – Compartiment HMP, invoquée à l’appui de cette demande, ne visant pas expressément le bien objet de ladite promesse.

Ainsi, quand bien même une faute imputable à M. [V] serait établie, le lien de causalité avec le préjudice financier invoqué n’est pas démontré.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [V], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à la Sccv [Localité 4] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

M. [V], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Me [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

M. [V] sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient d’écarter l’exécution provisoire de droit, incompatible avec la nature de l’affaire puisqu’elle emporterait des conséquences définitives sur la disposition du logement familial du demandeur.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [N] [D] [V] de sa demande d’annulation de la promesse de vente conclu entre Mme [R] [Y] [L], Mme [S] [O] épouse de M. [V], et la Sas [Adresse 7] aux droits de laquelle vient la société [Localité 4] Sccv, par acte authentique du 20 janvier 2023 devant Maître [K] [B], notaire [Localité 3] (94) portant sur la vente d’un pavillon sis [Adresse 9] à [Localité 8] ;

DÉBOUTE M. [N] [D] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la Société civile de construction vente [Localité 4], dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 10], de sa demande de dommages et intérêts pour préjudices financier et d’image ;

REJETTE toutes demandes plus amples et contraires ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,