Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00548 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IE2H

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée en charge du contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Décembre 2025

ENTRE :

Monsieur [K] [I]

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [S] [I] NEE [P]

demeurant [Adresse 1]

comparante

ET :

Madame [J] [R] [V]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ekaterina BAHRI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2024-003544 du 01/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

Monsieur [O] [R]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ekaterina BAHRI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2024-003545 du 01/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 20 décembre 2019, Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros outre une provision sur charges de 160 euros.

Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] ont fait délivrer le 21 novembre 2023 à Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 656,00 €.

Par courrier électronique en date du 21 novembre 2023, Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 janvier 2024, Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] ont attrait Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] ;

— de les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

2 476,00 € au titre de la créance locative, selon décompte arrêté au 24 janvier 2024, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € à titre de dommages et intérêts ;1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 30 janvier 2024.

Appelée à l’audience du 18 juin 2024, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences des 10 décembre 2024 et 05 mai 2025.

Par jugement en date du 01 juillet 2025, le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, a ordonné la réouverture des débats afin d’obtenir la communication des sommes dues par les locataires depuis janvier 2023.

L’audience s’est tenue le 1 décembre 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I], comparants en personne, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 668,00 € leur créance locative, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Les bailleurs ont également confirmé leur accord pour la mise en place d’un échéancier et le gel de la clause résolutoire, sollicités par les locataires.

Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R], représentés par leur conseil, ont précisé que Monsieur [O] [R] avait quitté le logement. Ils ont indiqué reconnaître le montant de l’arriéré locatif, soulignant que Madame [J] [V] épouse [R] réglait 111 euros par mois, outre le paiement des loyers courants. Leur conseil a sollicité des délais de paiement ainsi que le gel de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines.

Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] le 21 novembre 2023 pour un arriéré de loyers de 1 656,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 janvier 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] versent aux débats un décompte actualisé au 09 novembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 668,00 €, échéance du mois de novembre incluse.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] à payer la somme de 668,00 €, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] ont repris au jour de l’audience, le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte locatif, qu’ils ont versé la somme de 300 euros au cours du mois de novembre 2025 alors que le loyer résiduel s’élève pour ce mois à 182 euros (805 euros – 623 euros).

Durant l’audience, ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement et proposé des mensualités de 111 euros, outre le paiement des loyers courants.

Au regard des efforts fournis par le locataire, de la diminution de la dette et de l’absence d’opposition des bailleurs, il convient de leur accorder des délais de paiement à hauteur de 111,00 euros par mois sur une période de 7 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I].

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] seront désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment ont vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] ainsi que celle de tous occupants de leurs chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, les bailleurs seraient alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] l’ensemble des frais qui ne rentrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] à verser la somme de 300,00 euros à ces derniers sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail signé le 20 décembre 2019 entre Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] d’une part, et Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] d’autre part, concernant le bien sis [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 22 janvier 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] la somme de 668,00 €, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] à se libérer en 6 mensualités de 111,00 euros, la 7ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 22 janvier 2024 et Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et AUTORISE Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [J] [V] épouse [R] à verser la somme de 300,00 euros à Monsieur [K] [I] et Madame [S] [P] épouse [I] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE