TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00453

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZEC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

E.P.I.C. [Localité 10] METROPLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[P] [I]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 10] METROPLE HABITAT, L’OPH De la Métropole Toulousaine, anciennement dénommé HABITAT [Localité 10], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Mme [J] [X] (Chargée Judiciaire Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [I],

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 mai 2023, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [I] un appartement à usage d’habitation (n°3418) situé [Adresse 5] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 405,80 euros, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 27 septembre 2024 pour un montant de 1.189,03 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— d’autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.749,18 €, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les frais et dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.669,90 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise en précisant que le locataire a repris partiellement le paiement du loyer courant et notamment avec deux virements de la somme de 300 euros le 10 avril 2025 et le 7 mai 2025.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 16 décembre 2024, Monsieur [P] [I] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 janvier 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1 La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.189,03 euros a été signifié le 27 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [P] [I] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 28 novembre 2024 et Monsieur [P] [I] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [P] [I] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique et d’un serrurier.

Pour autant, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, dès lors qu’il n’est ni invoqué ni démontré la mauvaise foi du locataire, laquelle ne peut être présumée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [P] [I] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 13 mai 2025 démontrant que Monsieur [P] [I] reste devoir la somme de 3.548,04 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des pénalités d’enquête biennale (121,92 euros = 16 x 7,62) non justifiés par une mise en demeure préalable.

Monsieur [P] [I], absent à la procédure, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.548,04 euros.

Monsieur [P] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 28 novembre 2024 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, Monsieur [P] [I] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2023 entre l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT et Monsieur [P] [I] concernant un appartement à usage d’habitation (n°3418) situé [Adresse 5] à [Localité 11] sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3.548,04 euros (décompte arrêté au 13 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,