Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05001 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I67A

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 05 Janvier 2026

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Q] [P] [M]

né le 24 Juin 1996 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2] ([Localité 2])

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 1er octobre 2022, Monsieur [Y] [A], représenté par son mandataire la SARL L’AGENCE, a donné à bail à Monsieur [Q] [P] [M] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 540 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Un contrat de cautionnement VISALE a été établi le 26 septembre 2022 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [Y] [A], représenté par son mandataire la SARL L’AGENCE.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogée dans les droits de Monsieur [Y] [A] a fait signifier à Monsieur [Q] [P] [M] le 3 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail pour un montant en principal de 2227,28 euros, échéances de novembre et décembre 2023, janvier, février, mai, juin, juillet et septembre 2024.

Par courrier électronique du 3 décembre 2024, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Q] [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du ST-ETIENNE pour obtenir le constat à titre principal, et le prononcé à titre subsidiaire, de la résiliation du contrat, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sa condamnation au paiement des loyers impayés pour un montant de 2171,82 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, des indemnités d’occupation égales au montant du loyer et charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux, du paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au préfet par voie électronique le 27 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience de plaidoirie du 5 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2038,91 euros. Elle a précisé que le paiement des loyers a été repris et s’en est rapporté s’agissant de la demande d’échéancier.

Monsieur [Q] [P] [M] a été comparant en personne. Il a confirmé vouloir rester dans les lieux et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré à la date du 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité des demandes :

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, tant s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [Y] [A] à l’encontre de Monsieur [Q] [P] [M] aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Le contrat de cautionnement en date du 26 septembre 2022 et une quittance subrogative du 20 juin 2025, pour un montant total de 2038,91 euros, échéances de novembre et décembre 2023, janvier, février, mai, juin, juillet, septembre, novembre 2024, avril, mai et juin 2025, revêtue du visa du bailleur sont communiqués.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire.

Une copie de l’assignation a bien été également notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La CCAPEX a également été avisée.

L’ensemble des demandes sera donc déclaré recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai nonobstant le délai de six semaines instaurée par la nouvelle loi en vigueur depuis le 27 juillet 2023.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [Q] [P] [M] le 3 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2227,28 euros, échéances de novembre et décembre 2023, janvier, février, mai, juin, juillet et septembre 2024.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [Q] [P] [M] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 février 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 2038,91 euros, échéances de novembre et décembre 2023, janvier, février, mai, juin, juillet, septembre, novembre 2024, avril, mai et juin 2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [Q] [P] [M] à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la demande du locataire de rester dans les lieux et de l’absence d’opposition franche du demandeur sur l’échéancier proposé à hauteur de 100 euros par mois, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [Q] [P] [M] un délai de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 100 euros par mois pendant 20 mois, la 21ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— faute par Monsieur [Q] [P] [M] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [Q] [P] [M].

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation :

En application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé. Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Si l’occupation illicite des lieux par Monsieur [Q] [P] [M] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, ne sont remboursables que les sommes acquittées et faisant l’objet d’une quittance subrogative.

En effet, la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer condamnation de la locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter de la résiliation du bail que si elle justifie avoir réglé ces sommes au bailleur à la place du locataire par la production d’une quittance subrogative et si elle formule une prétention chiffrée.

Dès lors, la demande de remboursement de l’indemnité d’occupation mensuelle par anticipation et sous réserve d’un justificatif de quittance ne peut être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, Monsieur [Q] [P] [M] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonce à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire mise à disposition des parties au greffe, rendu en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location à effet du 1er octobre 2022 conclu entre Monsieur [Y] [A] et Monsieur [Q] [P] [M], s’agissant du logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 4 février 2025 ;

CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE dans les droits de Monsieur [Y] [A] ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [P] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 2038,91 euros, échéances de novembre et décembre 2023, janvier, février, mai, juin, juillet, septembre, novembre 2024, avril, mai et juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

AUTORISE Monsieur [Q] [P] [M] à se libérer en 20 mensualités de 100 euros, la 21ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— faute par Monsieur [Q] [P] [M] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [Q] [P] [M] ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande de remboursement d’une indemnité d’occupation mensuelle par anticipation et sous réserve d’un justificatif de quittance ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [P] [M] au paiement des dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonce à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE