Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02762 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZRH

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée en charge du contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Février 2026

ENTRE :

Monsieur [Y] [S]

demeurant [Adresse 1]

comparant

ET :

Madame [B] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [C] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [X] [P]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [Q] [P]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 mai 2020 prenant effet à compter du 1er septembre 2020, Monsieur [Y] [S] a donné à bail à Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 800,00 euros hors charges.

Par acte séparé, Monsieur [X] [P] et Madame [Q] [P] ont déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M], du paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges récupérables et réparations locative, pour la durée du bail et son éventuel renouvellement, dans la limite d’un montant de 28 800,00 euros.

Monsieur [Y] [S] a fait délivrer le 29 janvier 2025 à Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] un commandement de fournir les justificatifs de souscription à une assurance habitation comprenant une sommation de justifier de l’entretien de la chaudière du logement.

A la même date, Monsieur [Y] [S] a fait délivrer le 29 janvier 2025 à Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 328,00 euros, comprenant une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 3 février 2025, Monsieur [Y] [S] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 28 mai 2025, signifiée à personne pour Monsieur [C] [M], à domicile pour Madame [B] [O], et par dépôt à étude pour Monsieur [X] [P] et Madame [Q] [P], Monsieur [Y] [S] a attrait ces derniers devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

de constater la résiliation du contrat de location ;d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] et tout occupants de leur chef ;de condamner Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] solidairement avec les cautions au paiement des sommes suivantes :3 228,00 euros euros au titre de sa créance locative arrêtée au 1 mai 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [Y] [S] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par notification électronique le 3 juin 2025.

Lors de l’audience du 21 octobre 2025, le tribunal a soulevé l’absence de signification du commandement de payer aux cautions. Le bailleur a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et les locataires, comparants en personne, avaient quant à eux reconnu le montant de la dette locative et sollicités des délais de paiement, à hauteur de 300,00 euros par mois, outre le paiement des loyers courants.

Par jugement en date du 18 décembre 2025, le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne a ordonné la réouverture des débats et enjoint les parties à produire :

— un décompte locatif arrêté à la date du commandement de payer, soit le 29 janvier 2025,

— un décompte locatif actualisé à la date de l’audience,

— l’acte de décès de Monsieur [X] [P].

L’audience s’est tenue le 10 février 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [Y] [S], comparant en personne, a maintenu ses demandes et produit un décompte locatif couvrant une période allant de janvier 2023 à janvier 2026.

Madame [B] [O], Monsieur [C] [M], Monsieur [X] [P] et Madame [Q] [P], bien qu’ayant été régulièrement cités, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence des locataires aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant le délai contractuel, a été délivré à Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] le 29 janvier 2025 pour un arriéré de loyers de 3 328,00 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] n’ayant pas réglé la dette locative dont ils reconnaissent tous deux le principe et le montant.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 mars 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [Y] [S] verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 328,00 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Le montant de l’arriéré locatif des locataires n’est pas contesté par ces derniers.

Au regard des éléments versés aux débats, la créance de Monsieur [Y] [S] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] à payer la somme de 3 328,00 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] ont repris au jour de l’audience, le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte locatif, qu’à l’exception des mois d’octobre à décembre 2023 et du mois de mars 2024, ils s’acquittent du montant de leur loyer depuis janvier 2023, le principal de leur dette locative étant antérieure à cette date.

Durant l’audience du 21 octobre 2025, ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement et proposé des mensualités de 300,00 euros.

Au regard du paiement régulier du loyer courant par les locataires, il convient de leur accorder des délais de paiement, conformément à leur demande, soit sur une période de 12 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que les locataires devront s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par Monsieur [Y] [S].

En outre, dans cette hypothèse, Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [Y] [S] propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par Monsieur [Y] [S] à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes formulées contre les cautions

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L’article 2297 du Code civil dispose que, « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres ».

En l’espèce, il est établi que par acte sous seing privé non daté, Monsieur [X] [P] et Madame [Q] [P] a déclaré se porter cautions, solidairement avec Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M], du paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges récupérables et réparations locative, pour la durée du bail et son éventuel renouvellement, dans la limite d’un montant de 28 800,00 euros.

Toutefois, il n’est pas rapporté que le commandement de payer les loyers ait été signifié aux cautions.

En outre, si le décès de Monsieur [X] [P] a été évoqué dans les débats, l’acte de décès pourtant sollicité n’a pas été produit.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [X] [P] et Madame [Q] [P], solidairement avec Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M], à payer à Monsieur [Y] [S], la somme de 3 328,00 euros, étant précisé que seuls les locataires seront tenus aux intérêts portant sur cette somme.

Les cautions seront également tenus solidairement avec les locataires à verser à Monsieur [Y] [S] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2026, dans l’hypothèse où la clause résolutoire reprendrait son effet et le bail serait résilié.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] in solidum avec Monsieur [X] [P] et Madame [Q] [P], es qualité de cautions, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [S] l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] in solidum avec Monsieur [X] [P] et Madame [Q] [P], es qualité de cautions, à verser à Monsieur [Y] [S] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 25 mai 2020 entre Monsieur [Y] [S] d’une part, et Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] d’autre part, concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 30 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] avec Monsieur [X] [P] et Madame [Q] [P], es qualité de cautions, à payer à Monsieur [Y] [S] la somme de 3 328,00 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] à payer à Monsieur [Y] [S] les intérêts au taux légal portant sur la somme de 3 328,00 euros à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] à se libérer en 11 mensualités de 300,00 euros, la 12ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [Y] [S] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 30 mars 2025 et Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise Monsieur [Y] [S] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M], avec Monsieur [X] [P] et Madame [Q] [P], es qualité de cautions, à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à Monsieur [Y] [S] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] avec Monsieur [X] [P] et Madame [Q] [P], es qualité de cautions, au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [O] et Monsieur [C] [M] avec Monsieur [X] [P] et Madame [Q] [P], es qualité de cautions, à verser à Monsieur [Y] [S] la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE