Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05756 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JA6J

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Février 2026

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [S] [D], gestionnaire recouvrement contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [I] [Q]

né le 29 Mars 1968

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 juillet 2022, prenant effet le même jour, la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [Q], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 240,45 euros, hors charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 240,00 euros.

La S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 29 septembre 2025 à Monsieur [I] [Q] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 3 507,82 euros.

Par lettre simple du 28 mars 2025, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 décembre 2025, signifiée par dépôt à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [I] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Q] et tout habitant de son chef ;

— de condamner Monsieur [I] [Q] au paiement des sommes suivantes :

5 722,31 euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 08 décembre 2025.

L’audience s’est tenue le 10 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant à la somme de 6 404,97 euros sa créance locative arrêtée au 02 février 2025, échéance du mois de janvier 2026 incluse. Il a précisé s’opposer à l’octroi de délais de paiement et au gel de la clause résolutoire compte tenu de l’absence de paiement.

Monsieur [I] [Q], comparant en personne, a contesté le montant de l’arriéré locatif, expliquant avoir régler la somme de 400,00 euros le 06 février 2026. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 110,00 euros par mois, outre le gel de la clause résolutoire, précisant bénéficier depuis peu d’une aide financière familiale.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal avant la date de l’audience.

Il a été demandé aux parties de produire dans le cadre d’une note en délibéré un décompte actualisé de l’arriéré locatif permettant d’attester ou non du règlement de la somme de 400,00 euros avancé à l’audience par le locataire. Ce document a été produit dans le délai imparti.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 pour y être rendu la présente décision.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Monsieur [I] [Q] le 29 septembre 2025 pour un arriéré de loyers de 3 507,82 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [I] [Q] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 novembre 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. ALLIADE HABITAT verse aux débats, dans le cadre d’une note en délibéré autorisée, un décompte arrêté au 11 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 6 160,42 euros.

Au regard des pièces versées au dossier, il convient de déduire de ce montant :

— la somme de 25,00 euros, facturée au titre de « Ind. fr. dos », laquelle n’est pas justifiée,

— la somme de 155,45 euros, facturée au titre de frais d’huissier, laquelle est comprise dans le dépens.

Il convient par conséquent de Monsieur [I] [Q] à payer la somme de 5 979,97 euros actualisée au 11 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Monsieur [I] [Q] a repris au jour de l’audience, le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte, qu’il a versé la somme de 400,00 euros le 06 février 2026 alors que le montant de son loyer seul s’élève à la somme de 268,74 euros.

Durant l’audience, il a sollicité la mise en place d’un plan d’apurement consistant dans le paiement de mensualités de 110,00 euros, outre le paiement des loyers courants. Il a expliqué avoir rencontré des difficultés financières en raison de problématiques addictives pour lesquelles il s’inscrit dans une démarche de soins. Il a ajouté bénéficier depuis peu d’une aide familiale pour le paiement de son loyer.

Au regard de la précarité de la situation du locataire, de celle du bailleur ainsi que de la volonté de Monsieur [I] [Q] de s’acquitter de sa dette, manifestée par un paiement de 400,00 euros avant l’audience, il convient de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 110,00 euros par mois sur une période de 36 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société ALLIADE HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [I] [Q] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la société ALLIADE HABITAT propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la société ALLIADE HABITAT à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [I] [Q].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la société ALLIADE et HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [Q] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 septembre 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 12 juillet 2022 entre la S.A. ALLIADE HABITAT et Monsieur [I] [Q] concernant le bien sis [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 30 novembre 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Q] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 5 979,97 euros arrêtée au 11 février 2026, comprenant les loyers, surloyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [I] [Q] à se libérer en 35 mensualités de 110,00 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [I] [Q] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 30 novembre 2025 et Monsieur [I] [Q] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [I] [Q] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la société ALLIADE HABITAT conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [Q] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la société ALLIADE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Q] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 septembre 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE