Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00472 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JDBX

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 31 Mars 2026

ENTRE :

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocate au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT ETIENNE

ET :

Monsieur [H] [A]

né le 31 Décembre 1999 à [Localité 1] (CONGO)

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 19 novembre 2020, la S.C.I. [G] a donné à bail à Monsieur [H] [A], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 320,00 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 320,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 320,00 euros.

Par acte séparé du 9 novembre 2020, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti à la S.C.I. [G] une garantie VISALE au titre de laquelle elle s’est portée caution solidaire de Monsieur [H] [A] pour le paiement des loyers et des charges locatives, pour une durée équivalente à celle du contrat de location.

Des loyers étant restés impayés à leur échéance par le locataire, la S.C.I. [G] a actionné la caution (la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES) qui a pris en charge les loyers impayés.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant venir en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait délivrer le 7 juillet 2025 à Monsieur [H] [A] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 600,84 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 9 juillet 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 25 novembre 2025, signifiée par dépôt à étude, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [H] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

de dire et juger recevable et bien fondé la société Action Logement Services en son action ;à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [A] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;de condamner Monsieur [H] [A] au paiement des sommes suivantes :1 651,06 euros au titre de sa créance locative, outre intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juillet 2025 sur la somme de 1 600,84 euros, et à compter de la présente assignation pour le surplus ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique le 27 novembre 2025.

L’audience s’est tenue le 31 mars 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2 393,28 euros, arrêtée au 24 mars 2026, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Monsieur [H] [A], comparant en personne, a déclaré reconnaître le montant de sa dette et précisé avoir repris le paiement de son loyer courant. Il a sollicité le gel de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en indiquant pouvoir s’acquitter de la somme de 150,00 euros par mois, outre le paiement du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier et son contenu évoqué lors de l’audience.

Les parties ont été autorisées à produire dans le cadre d’une note en délibéré la preuve du paiement du loyer courant par le locataire. Monsieur [H] [A] a adressé plusieurs quittances et avis d’échéance dans le délai imparti.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le recours de la société Action Logement Services

Conformément à l’article 2309 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». En outre, la caution qui a payé la dette locative est donc subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action ayant pour but le recouvrement des loyers que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

En outre, l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

L’article 8.1 du Contrat de cautionnement Visale prévoit également que « la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la S.C.I. [G] à l’encontre de son locataire, Monsieur [H] [A], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Monsieur [H] [A] le 7 juillet 2025 pour un arriéré de loyers de 1 600,84 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [H] [A] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 septembre 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par application de ce texte, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE produit énonce bien le contrat de bail initial entre la S.C.I. [G] et Monsieur [H] [A] et indique dans son préambule que le « bailleur déclare donner en location, au titre d’un bail « non meublé », le 19/11/2020, prenant effet au 19/11/2020, qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 4], d’une superficie de 61,4 m² à Monsieur [H] [A] (30/12/1999), pour un loyer d’un montant mensuel de 320,00 € et un montant mensuel de charges provisionnées de 20,00 € ».

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES verse une quittance subrogative émanant du bailleur, en date du 13 janvier 2026 pour la somme de 2 393,28 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse, ainsi qu’un décompte actualisé au 24 mars 2026.

Dès lors, la créance locative de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 2 393,28 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [A] à payer la somme de 2 393,28 euros, actualisée au 24 mars 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des débats, et notamment de la quittance de loyer en date du 26 février 2026, sur laquelle figure l’avis d’échéance pour le mois de février, produite dans le cadre d’une note en délibéré, que Monsieur [H] [A] a repris le paiement des loyers courants.

Dans ces conditions, au regard tant de la situation du créancier que de celle du débiteur, il convient d’accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [H] [A] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, seule la S.C.I. [G], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [A] et de dire que faute pour Monsieur [H] [A] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Dans l’hypothèse où Monsieur [H] [A] serait occupant sans droit ni titre, celle-ci cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, en application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé. Ce texte n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer la condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de décembre 2025, puisqu’elle n’a pas encore réglé ces sommes.

La condamnation au paiement des indemnités d’occupation échues ne peut donc bénéficier qu’au bailleur.

Or, celui-ci n’est pas partie à la présente procédure et ne forme pas une telle demande. Ainsi, la présente juridiction ne peut prononcer une telle condamnation.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de cette demande, à charge pour elle d’engager une nouvelle action en paiement si elle est amenée à verser de nouvelles sommes au bailleur, le cas échéant.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [A] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le bail conclu le 19 novembre 2020 entre Monsieur [H] [A] et la S.C.I. [G], concernant le bien sis [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 8 septembre 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [H] [A] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 393,28 euros, arrêtée au 24 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [H] [A] à se libérer en 23 mensualités de 100,00 euros, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [H] [A] dans le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 8 septembre 2025 et Monsieur [H] [A] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [H] [A] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 4], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

REJETTE la demande relative à la condamnation de Monsieur [H] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [A] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE