TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jérôme DOULET

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe DE LA GATINAIS

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01210 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34KF

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représenté par M^e Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2028

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par M^e Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2316

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01210 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34KF

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 19/12/2016 à effet au 29/12/2016, Mme [B] [T] ayant pour administrateur de biens le Cabinet STIAB a donné à bail à M. [K] [S] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] [Localité 3] pour un loyer de 2196 euros et 175 euros de provisions sur charges mensuelles.

A la suite du décès de Mme [B] [T] le 07/08/2020 et de M. [B] [L] le 31/05/2022, M.[B] [E] , qui avait bénéficié d’une donation en nue-propriété du volume 8 selon acte notarié du 20/12/2007 incluant le logement donné à bail, est devenu propriétaire des lieux loués.

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 31/08/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 10170,12 euros et pour obtenir justification de l’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 17/01/2024, M. [B] [E] a fait assigner M. [K] [S] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

— voir en toute hypothèse constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 12/10/2023

— voir ordonner l’expulsion de M. [K] [S] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu ,

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble ou autre lieu de son choix et sans garantie des sommes dues

— voir condamner M. [K] [S] au paiement :

— d’une somme de 16516,72 euros, au titre de l’arriéré dû au 9/01/2024, janvier 2024 inclus, à parfaire,

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés

— d’une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement

— voir assortir le jugement de l’exécution provisoire qui est de droit .

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 5] le 18/01/2024.

A l’audience du 21/01/2025, M. [B] [E] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— voir débouter M. [K] [S] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

— voir en toute hypothèse constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 31/10/2023

— voir ordonner l’expulsion de M. [K] [S] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu ,

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble ou autre lieu de son choix et sans garantie des sommes dues

— voir condamner M. [K] [S] au paiement :

— d’une somme de 23135.09 euros, au titre de l’arriéré dû au 10/01/2025, janvier 2025 inclus, à parfaire,

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés

— d’une somme de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement

— voir assortir le jugement de l’exécution provisoire qui est de droit.

M. [B] [E] maintient sa demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, ou impayés, en observant que le délai de 6 semaines a été imparti au lieu de 2 mois. Il expose que les charges ont été régularisées en cours d’instance, avec un solde créditeur pour le locataire. Il explique que le mode de répartition de celles-ci est fait au tantième selon la surface plancher pour le volume 8, hormis un lot n° 63 où la surface a été pondérée en raison d’un local en grande partie enterré, selon explications à l’audience. Le bailleur estime que les charges sont réparties équitablement entre les locataires.

Il soutient que la demande de restitution des provisions, recevable sur le principe, est mal fondée.

Sur l’indexation depuis la reconduction postérieure au 22/08/2022, il fait valoir oralement que le même diagnostiqueur assermenté a revu le diagnostic initialement en catégorie F pour une catégorie E, ce qui permet l’indexation.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.

Subsidiairement, il forme oralement une demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour impayés.

M. [K] [S] a été représenté. Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— voir débouter M. [B] [E] de l’ensemble de ses demandes

— voir fixer à 2307.08 euros le montant du loyer dû à compter de janvier 2023, compte-tenu de la classification en F du logement selon le DPE

— voir condamner M. [B] [E] à restituer à M. [K] [S] la somme de 3160.18 euros au titre du trop perçu de loyer sur la période de janvier 2023 à janvier 2025 au titre de l’indexation indue

— voir déclarer irrecevable comme prescrite la demande de M. [B] [E] en régularisation des charges 2018 et 2019

— Subsidiairement voir déclarer mal fondée la demande en régularisation des charges 2018 et 2019

— voir déclarer injustifiée la demande de régularisation des charges 2020 à 2024

— voir condamner M. [B] [E] à payer à M. [K] [S] en répétition des provisions sur charges indues de janvier 2018 à décembre 2024 inclus la somme de 14700 euros

— voir dire que les condamnations prononcées contre M. [B] [E] porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir

— voir ordonner la capitalisation des intérêts

— voir ordonner compensation entre les sommes dues entre les parties

— voir accorder à M. [K] [S] la possibilité de se libérer du solde locatif éventuellement dû à M. [B] [E] en 36 mensualités et voir suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée desdits délais

— voir condamner M. [B] [E] aux dépens et paiement à M. [K] [S] de la somme de 7000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [K] [S] soutient que la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance est mal fondée, celle-ci étant produite.

Pour les impayés, il demande de voir juger que le DPE vierge en 2015 puis classant le logement en F ne permettait plus d’indexation de loyer depuis le 22/08/2022, que le nouveau DPE présente des incohérences d’étage, si bien qu’il doit être écarté à titre de preuve .

Pour les charges, il fait valoir une prescription de la demande en paiement du fait du point de départ de celle-ci pour 2018 et 2019 .Pour les années non prescrite, il souligne que la clé de répartition, non stipulée au bail , et exposée depuis lors, n’est pas proportionnelle et équitable, et qu’il n’est pas précisé quels locaux entrent dans le volume 8. Il fait valoir des disparités entre les locaux, si bien qu’il sollicite restitution des provisions.

En cas de solde locatif impayé, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, en raison de problèmes financiers qui ont pris fin.

Il s’oppose à la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation judiciaire du bail, les impayés n’étant pas suffisamment graves pour la justifier, les loyers étant payés jusqu’en octobre 2024 .

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 04/09/2023. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action.

1. Sur la résiliation du bail

Le commandement délivré le 31/08/2023reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

1.1 – Sur le défaut d’assurance

L’article 7g de la loi du 06/07/89 impose une assurance locative, et le bail prévoit une clause résolutoire en cas d’absence de justification de l’assurance.

Néanmoins l’article 7g de la loi du 06/07/89 sanctionne le défaut d’assurance, et non le défaut de justification de l’assurance dans le mois du commandement, lorsque celle-ci existe .

Or M. [K] [S] a produit son attestation d’assurance pour la période du 01/12/2022 au 30/11/2023, du 01/12/2023 au 30/11/2024, du 01/12/2024 au 30/11/2025 .

Il a donc justifié de l’existence de l’assurance au 30/09/2023, si bien que M. [B] [E] est mal fondé en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire de ce chef.

1.2 – Sur les impayés

Le commandement de payer délivré pour une somme erronée n’est pas nul , mais valide à concurrence des sommes dues.

— Sur la date d’effet du commandement , il convient de préciser les éléments suivants

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 29/12/2016 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 29/12/2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 31/08/2023, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois et non de 6 semaines.

Mais la mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer.

Il convient donc de substituer le délai légal applicable, et de dire que la date d’effet est le 31/10/2023.

Sur le loyer et l’indexation depuis le 22/08/2022

L’article 17-1 de la loi du 06/07/89 a prévu depuis la loi du 22/08/2021, en vigueur depuis le 22/08/2022, que la révision et la majoration de loyer prévu au I et II de cet article ne s’applique pas dans les logements de classe F ou G, au sens de l’article L173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ".

Le DPE produit par M. [K] [S] date du 04/03/2024 par B&S DIAGNOSTICS. Il mentionne bien des fenêtres PVC à double vitrage dans le détail de celui-ci, mais sans précision. Dans le détail annexes il est noté « nombre de niveaux du logement 2 ».

Or les factures versées par M. [B] [E] mentionnent le 22/06/2011 des remplacements d’ouvrants par des fenêtres bois, sans précision de l’étage pour l’exécution de ceux-ci, si bien que la preuve n’est pas faite qu’elles se rapportent au logement objet du litige.

Le DPE par la même entreprise daté du 04/09/2024 mentionne des fenêtres double vitrage bois à isolation renforcée, et un appartement F4 en R+1 , qui ne correspond pas au 2ème étage de l’immeuble. Si le bail mentionne un duplex, il le situe au 2ème étage .

Dans le détail annexes, il est aussi noté « nombre de niveaux du logement 1 » et non « 2 », comme mentionné dans celui du 04/03/2024.

Dès lors la preuve de ce que le DPE du 04/09/2024 est celui effectué dans les lieux loués n’est pas rapportée.

En conséquence l’indexation pour un logement en catégorie F ne pouvait se faire depuis la reconduction du bail du 29/12/2022, soit à compter du loyer de janvier 2023.

Il y a donc lieu de déduire des sommes dues au commandement du 31/08/2023 la somme de :

— ( 2387.68 – 2307.08) x 8 = 80.60 x 8 = 644.80 euros.

Dès lors le commandement a été délivré valablement pour une somme de 9525.32 euros.

Cette somme n’a pas été payée avant le 31/10/2023, puisque seul un paiement partiel a été fait le 27/09/2023.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 31/10/2023.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Mais surtout le versement intégral du loyer courant n’est pas repris, quand bien même le loyer est de 2307.08 euros depuis janvier 2023 . Le dernier paiement remonte au 30/10/2024.

Or cette condition est exigée à l’article 24 de la loi du 06/07/89 et à apprécier lors des débats, pour permettre une suspension des effets de la clause résolutoire avec des délais de paiement.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [K] [S] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [K] [S] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [K] [S] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer de 2037.08 euros et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [K] [S] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

1.1 – Sur les loyers dus

Compte-tenu de l’indexation non applicable depuis janvier 2023, il y a lieu de déduire du décompte au 10/01/2025, janvier 2025 inclus, la somme de :

—  2023 : 80.60 x 12 = 967.20 euros

—  2024 : (2471.08 – 2307.08 ) x 12 = 164x12= 1968 euros

—  2025 : 2532.06 – 2307.08 = 44.98 euros

— Soit un total de 2980.18 euros.

1.2 – Sur les charges 2018 et 2019 et la prescription

En application de l’article 23 de la loi du 06/07/89 si la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience devant le juge, leur paiement ne peut être obtenu que dans les limites de la prescription.

En application de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89, la prescription est de 3 ans pour toutes les actions dérivant du contrat de bail, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.

M. [B] [E] soutient qu’il ne forme pas de demande au titre des charges 2018 et 2019, du fait qu’il a produit tous les justificatifs de celles-ci, et surtout, ajoute que le solde réclamé d’arriéré de loyers et charges débute à janvier 2023 seulement, car les paiements réalisés par M. [K] [S] se sont imputés sur la dette la plus ancienne en application de l’article 1340-10 du code civil. Il souligne que c’est donc M. [K] [S] qui désormais fonde une demande reconventionnelle pour des charges prétendument indues, sans qu’aucune prescription ne puisse lui être opposée.

M. [K] [S] rappelle que le bailleur n’avait pas effectué de régularisation annuelle entre 2018 et 2023. Il considère que la régularisation du 01/09/2024 pour 2018 et 2019 est prescrite. Il souligne que l’arrêté de compte pour les charges 2018 date du 03/04/2019 et pour les charges 2019 date du 03/02/2020, si bien que ces deux demandes en paiement sont prescrites respectivement depuis le 03/04/2022 et 03/02/2023. Il demande remboursement de toutes les provisions pour 4200 euros.

Il résulte du décompte que la demande au titre d’un arriéré porte bien sur une somme de régularisation des charges de 2018 et 2019, 2020 figurant à la date du 01/09/2024.

Mais pour la régularisation des charges créditrice de 2019, il n’existe manifestement aucune action en paiement du bailleur, qui reconnait sa dette envers le locataire. Il n’y a pas lieu à prescription.

Pour la régularisation des charges de 2018 débitrice de 62.79 euros, il existe bien une demande en paiement.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est pas assortie de sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Or le décompte des charges connu par le bailleur selon les pièces produites qui lui permettait de demander paiement des charges récupérables est le document appelé « relevé individuel de copropriété » du 03/04/2019: il constitue pour le bailleur le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement.

Dès lors l’action en paiement est prescrite pour les charges dont le paiement n’a été réclamé que le 01/09/2024, pour les charges 2018 alors qu’elle devait intervenir au plus tard le 03/04/2022.

Il sera donc déduit des sommes réclamées la seule somme de 62.79 euros de régularisation débitrice des charges 2018, qui est prescrite. Mais alors que les justificatifs des charges sont produits, aucune restitution des provisions n’est fondée, seule la demande de régularisation débitrice étant tardive pour prescription.

1.3 – Sur les charges 2020 à 2023

En application de l’article 23 de la loi du 06/07/89, un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur en communique le décompte par nature de charges et dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant , une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Il est dès lors nécessaire de s’assurer que sont présentées les différentes catégories de la répartition et également le total des tantièmes de chaque catégorie et la part qui concerne le locataire.

En l’absence de précision dans le bail, il convient d’apprécier si la répartition imposée est équitable sur le fondement de l’article 1104 du code civil; une répartition en fonction de la surface de chaque logement et de l’utilité présentée par les équipements ou services communs est ainsi considérée comme équitable.

M. [B] [E] soutient que le mode de répartition avec les tantièmes et la quote-part pour chacune des catégories des charges est explicite, n’a jamais été contestée, qu’il est propriétaire du volume 8 dans l’ASL du [Adresse 1], que les tantièmes de ce volume sont de 11000 sur 100 000, et que par proportion selon la surface au sol de chaque « lot » du volume 8, la quote-part pour M. [K] [S] est de 3574/11000.

Il expose que les volumes sont décrits au règlement de copropriété de l’ASL, avec leur plans annexés, que l’état descriptif de divisio précise que les tantième sont de 110/1000 ou 11000/100000, que dans la matrice cadastrale figure les 4 biens de ce volume, et que la répartition est faite à la surface de chaque bien , avec une pondération pour le seul bien situé en RDC avec sous- sol. IL précise que par commodité ces biens sont appelés lots 31.32.33 et 47 par le cabinet STIAB.

M. [K] [S] soutient que le mode de répartition dans l’immeuble auquel renvoie le bail n’est pas précisé; et que les documents produits ne sont pas précis ; Il fait valoir que le volume 8 selon l’acte de partage successoral est délimité par le géomètre expert et annexé à l’état descriptif, teinte marron clair, mais que ces documents ne sont pas versés. Faute de précision dans cet acte de partage, des locaux qui composent le volume 8 et de clé de répartition de charges entre locaux du volume, il conteste la composition proposée par les « lots » 31,32, 33 et 47, alors que le les relevés individuels note des lots 3, 4, 5 et 6.

Il conteste le ratio de charges, indiqué selon la surface des lots du volume, mais pas en adéquation avec les certificats de surface produits., notamment pour le « lot » 31.

Il résulte de la matrice cadastrale que le volume 8 comprend 4 biens répertoriés Bat D dont deux en niveau 0, un en niveau 2 et un en niveau 3. Dans l’acte de partage il est fait référence au volume 8 défini et localisé sous teinte marron clair par les plans du géomètre expert M. [U] annexé à l’état descriptif de division reçu par le notaire.

Il est produit le plan d’ensemble de M.[U] ( p.28-1) où le volume 8 se situe [Adresse 4] en teinte marron clair .

L’état descriptif de division en volume de M.[U] ( p.28-2) reprend les tantièmes de 110/1000 pour ce volume 8.

Les certificats de surface des 4 biens qui composent le volume 8 sont fournis avec une numérotation de 31, 32, 33 et 47. Mais ils correspondent bien à un local en RDC avec RDC et 3pièces en sous-sol et un débarras ( noté lot 31), un local en RDC et étage 1 avec pièces en RDC et 1er étage face ou gauche ( noté lot 32), un local en étage 2 porte droite avec pièces en 2ème étage et 3ème étage ( lot 33), un local en étage 3 porte gauche ( lot 47) .

M. [B] [E] établit donc bien la composition de ce volume 8 divisé en 4 biens .

Il en résulte que le logement loué à M. [K] [S] est donc bien le local en étage 2 porte droite avec pièces en 2ème étage et 3ème étage (lot 33), soit le duplex loué.

La répartition des charges se fait sur la base du ratio calculé selon les surfaces de chaque bien, mais avec une pondération pour le lot 31 dont partie se compose de pièces en sous-sol de caves voutées et débarras.

Pour cette pondération, M. [B] [E] expose que le calcul appliqué est de :

— Surface du RDC entière : 38.60m²

— Et coefficient de 0.4 x 62.80 m² de surface de sous-sol, soit 40% de cette surface, si bien que le total pondéré est de 63.72 m²

Eu égard au critère à retenir de l’utilité présentée par les équipements ou services communs, pour des caves voutées et un débarras, il apparait que ce calcul de pondération est équitable pour ce bien, par rapport à des pièces habitables pour les autres biens. Il sera noté que les certificats de surface datent de 2016 et que les mêmes tantième ( 3574) sont appliqués pour M. [K] [S] depuis le début de son bail, selon les relevés des charges de 2016 et 2017.

La ratio doit être proportionnel au ratio de chaque bien selon la surface retenue arrondie soit :

— Lot 31 : 63m² ( pondération)

— Lot 32 : 102 m²

— Lot 33 : 93 m²

— Lot 47 : 45 m² , et au total de 303 : pour le lot 33, le ratio est donc de 0.31 pour 11000 tantièmes

L’arrondi à 0.32 est donc défectueux pour M. [K] [S], puisque si ces surfaces arrondies sont prises en compte, le ratio est alors de 0.21, de 0.33, de 0.31 et de 0.15 respectivement pour le lot 31, le lot 32, le lot 33 et le lot 47. Il en est de même si les surfaces exactes (surfaces et embrasures) sont prises en compte par rapport au total de 304.01 d’ailleurs .

Il convient donc de retenir les calculs des charges de 2020 à 2023, en corrigeant cette part qui est dès lors pour M. [K] [S] de 3410 tantième.

Ainsi les charges 2020 sont de :

—  38852.60 x 3410/100000 = 1324.87

—  575.69 x 3410/11000 = 178.46

—  1238 x 3410/11000= 383.78 , soit 1887.11 euros pour 2100 euros de provisions et un solde créditeur de 212.89 euros.

Il reste dû à M. [K] [S] 212.89-122.12 = 90.77 euros.

Ainsi les charges 2021 sont de :

—  43303.24 x 3410/100000 = 1476.64

—  0 x 3410/11000 = 0

—  1271x 3410/11000 = 394.01, soit 1870.65 euros pour 2100 euros de provisions et un solde créditeur de 229.35 euros.

Il reste dû à M. [K] [S] 229.35-139.38 = 89.97 euros.

Ainsi les charges 2022 sont de :

—  29322.27 x 3410/100000 = 999.89

—  421.28x3410/11000 = 130.60

—  1307x 3410/11000= 405.17 , soit 1535.66 euros pour 2100 euros de provisions et un solde créditeur de 564.34 euros .

Il reste dû à M. [K] [S] 564.34-490.49 = 73.85 euros.

Ainsi les charges 2023 sont de :

—  30285.21 x 3410/100000 = 1032.72

—  592.61x3410/11000 = 183.71

—  1355x 3410/11000= 420.05 , soit 1636.48 euros pour 2100 euros de provisions et un solde créditeur de 463.52 euros .

Il reste dû à M. [K] [S] 463.52- 384.81 = 78.71 euros.

Ainsi au total , il reste dû par M. [K] [S] la somme de :

23135.09 – 2980.18 – 62.79-90.77-89.97-73.85-78.71 = 19758.82 euros, au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 10/ 01/ 2025, janvier 2025 inclus par compensation.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] [S] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 31/08/2023 sur la somme de 10170,12 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Il n’y a pas lieu à la capitalisation des intérêts

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

Le bail étant résilié , sans suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’apprécier la demande de délais de paiement de M. [K] [S] sur 24 mois.

M. [K] [S] n’a produit aucun document sur ses revenus actuels, et les paiements antérieurement repris entre janvier et août 2024 ont été interrompus en septembre 2024, repris en octobre 2024 et depuis lors de nouveau interrompus .

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner M. [K] [S] à payer à M. [B] [E] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [K] [S] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE M. [B] [E] recevable à agir

DEBOUTE M. [B] [E] de sa demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

DIT que l’indexation des loyers était malfondée pour un logement en catégorie F depuis la reconduction du bail du 29/12/2022, soit à compter du loyer de janvier 2023.

DIT que le commandement de payer est valide à concurrence de 9525.32 euros

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 31/10/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 3]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant du loyer de 2037.08 euros et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DIT que la demande en paiement de la régularisation débitrice de charges 2018 est prescrite

CONSTATE l’absence de demande en paiement de régularisation de charges pour 2019, la régularisation étant créditrice

DIT que les répartitions de charges sont équitables entre locataires sur le principe

DIT que les calculs sont erronés et rectifie les tantièmes de l’appartement objet du litige à 3410 au lieu de 3574

CONDAMNE M. [K] [S] à payer à M. [B] [E] la somme de 19758.82 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 10/01/2025, janvier 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 31/08/2023 sur la somme de 10170,12 euros et de l’assignation pour le surplus,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. [B] [E] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [K] [S], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE M. [B] [E] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [K] [S] à défaut de local désigné

DEBOUTE M. [K] [S] de la demande de capitalisation des intérêts

DEBOUTE M. [K] [S] de sa demande de délais de paiement

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [K] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 31/08/2023.

CONDAMNE M. [K] [S] à payer à M. [B] [E] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT