Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02346 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYON

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection, assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Novembre 2025

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elodie JUBAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [J] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 novembre 2020, la SA CITE NOUVELLE a donné à bail à Monsieur [J] [C], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 303,27 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 75,50 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 303,00 euros.

Un bail verbal serait convenu entre la S.A. ALLIADE HABITAT et Monsieur [J] [C] portant sur une place de stationnement, moyennant un loyer mensuel de 22,79 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 2,32 euros.

Par courrier en date du 11 février 2025, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La S.A. ALLIADE HABITAT, venant aux droits de la SA CITE NOUVELLE, a fait délivrer le 14 février 2025 à Monsieur [J] [C] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 634,19 €.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 7 mai 2025, la S.A. ALLIADE HABITAT, venant aux droits de la SA CITE NOUVELLE, a attrait Monsieur [J] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation de droit du contrat de bail à usage d’habitation et le bail verbal portant sur la location du stationnement par le jeu de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [C] ;

— de condamner Monsieur [J] [C] au paiement des sommes suivantes :

2 882,53 € au titre de la créance locative arrêtée au 30 avril 2025, outre les loyers et charges échus entre la date de l’assignation et la date d’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 09 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 25 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 5 456,35 € la créance locative arrêtée au 18 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Monsieur [J] [C], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du Tribunal, en raison de l’absence du locataire aux deux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [J] [C].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Concernant l’immeuble à usage d’habitation :

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Monsieur [J] [C] le 14 février 2025 pour un arriéré de loyers de 1 634,19 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [J] [C] n’ayant pas réglé sa dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 avril 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [J] [C] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [C] et de dire que faute pour Monsieur [J] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Concernant la place de stationnement :

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Ainsi, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. En effet, conformément à l’article 1227 du même code, la résolution peut être demandée en justice. L’article 1228 du code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat.

Il en résulte que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient donc au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.

En l’espèce, l’existence d’un bail entre les parties n’était pas contesté malgré l’absence de contrat de bail produit au soutien des demandes de la S.A. ALLIADE HABITAT. Le lien contractuel entre les parties était par ailleurs établi par l’occupation des lieux par Monsieur [J] [C], les règlements effectués par cette dernière dont le dernier date d’octobre 2024, les courriers et les actes de commissaires de justice visant cette place de stationnement.

Il convient donc de considérer qu’il existe un bail verbal entre les parties portant sur la place de stationnement.

La S.A. ALLIADE HABITAT a demandé le constat de la résiliation du contrat de bail verbal portant sur la place de stationnement par le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, il n’est pas possible de constater la résiliation d’un bail verbal si aucune clause résolutoire n’est prévue légalement ou conventionnellement.

Cependant, sur le fondement de l’article 12 du Code de procédure civile dispose que : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

Dans ces circonstances, il convient de considérer que la demande porte sur le prononcé de la résiliation du bail verbal.

Ainsi, il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer les loyers a été délivré par la S.A. ALLIADE HABITAT le 14 février 2025 à Monsieur [J] [C] pour un arriéré de loyers de 1634,19 euros.

A l’audience, le bailleur a indiqué que sa créance locative s’élevait à la somme de 5456,35 euros.

Monsieur [J] [C] est donc resté défaillant dans le paiement des loyers courants. Cela constitue incontestablement un manquement du locataire à son obligation essentielle et déterminante de la conclusion du contrat.

Dans ces circonstances, il convient de considérer que le manquement de Monsieur [J] [C] justifie la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Ainsi, la résiliation est constatée.

La résiliation étant prononcée alors que Monsieur [J] [C] n’a pas libéré la place de stationnement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [C] et de dire que faute par Monsieur [J] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5 456,35 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [C] à payer la somme de 5 456,35 euros, actualisée au 18 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [C] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. ALLIADE HABITAT.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] [C] à verser cette indemnité à la S.A. ALLIADE HABITAT et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [C] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 février 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail prenant effet le 23 novembre 2020 entre la S.A. ALLIADE HABITAT et Monsieur [J] [C] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 15 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la S.A. ALLIADE HABITAT et Monsieur [J] [C] concernant la place de stationnement à compter du 06 mars 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer à la S.A. ALLIADE HABITAT, la somme de 5 456,35 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [J] [C] du logement loué et de la place de stationnement ;

DIT que faute par Monsieur [J] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [C] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A. ALLIADE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 février 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE