TRIBUNAL JUDICIAIRE

de SAINT- GAUDENS

[Adresse 7]

[Localité 4]

N° RG 25/00054 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-SGT

Nature de l’Affaire:

5AA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 05 Mai 2025

Minute n° 2025 /

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

A l’audience publique des référés de ce Tribunal judiciaire tenue le 5 mai 2025;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l’audience du 31 Mars 2025,

l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. COURDIER demeurant [Adresse 5]

non comparante représentée par Me [E], avocat au Barreau de Toulouse

c/

DEFENDEUR

Madame [H] [R] demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Madame [D] [C]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [F] [K]

demeurant [Adresse 6]

non comparant

********************

RAPPEL DES FAITS

La SCI COURDIER a donné à bail à Mme [R] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] suivant bail verbal du mois de septembre 2024, pour un loyer mensuel de 570 €. Mme [R] [H] a fourni deux actes de caution solidaires datés du 24 août 2024 au nom de M. [K] [F] et de Mme [C] [D]

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI COURDIER a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 novembre 2024 pour un montant de 1140 €. Ce commandement a été dénoncé aux deux cautions par actes des 18 et 19 novembre 2024.

La SCI COURDIER a ensuite fait assigner Mme [R] [H], M. [K] [F] et Mme [C] [D] par actes de commissaire de justice des 28 et 29 janvier 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Gaudens statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 31 mars 2025, la SCI COURDIER représentée par son gérant demande de prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire ; d’ordonner l’expulsion de Mme [R] [H] et de condamner cette dernière solidairement avec M. [K] [F] et Mme [C] [D] au paiement de la somme actualisée de 2850 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Mme [R] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 130 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle explique avoir eu des difficultés personnelles et justifie de ses ressources actuelles. Elle indique également que Mme [C] [D] n’a pas signé l’acte de caution solidaire qu’elle a fourni et c’est elle qui a imité sa signature, ce que confirment les parents de Mme [C] présents à l’audience mais sans pouvoir. M. [K] [F] est son compagnon et le père de sa fille mais ils ne vivent pas ensemble.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 24 mars 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Mme [C] [D] et M. [K] [F], cités à étude pour la première et ayant fait l’objet d’un procès verbal de recherches infructueuses pour le second, n’ont pas comparu ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

A titre préliminaire, compte tenu des déclarations de Mme [R] sur l’imitation de la signature de Mme [C], information confirmée à l’audience par les parents de cette dernière, il convient de rejeter toute demande faite par la SCI COURDIER à son encontre.

I. SUR LA RÉSILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI COURDIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 et 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation

L’article 1217 du Code civil énonce que “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat (…)”.

Aux termes de l’article 1224 du même code, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Selon l’article 1228, “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le payement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de payement pendant plusieurs mois est susceptible de caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par le demandeur que Mme [R] [H] n’a jamais payé son loyer et n’a toujours pas repris le paiement du loyer courant, ce qu’elle ne conteste pas.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur l’arriéré locatif

La SCI COURDIER produit un décompte démontrant que Mme [R] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2850 € à la date du 31 mars 2025.

Mme [R] [H] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2850 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Cette condamnation sera prononcée solidairement avec M. [K] [F], caution solidaire.

Mme [R] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à savoir 570 €.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 nouveau du Code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le payement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce la situation de Mme [R] [H] et les propositions qu’elle a faites à l’audience justifient de tels délais, qui n’apparaissent pas contraires aux besoins du bailleur.

Il convient donc de lui octroyer des délais de payement selon les modalités décrites au dispositif.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [R] [H] et M. [K] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024, de l’assignation en référé des 28 et 29 janvier 2025 et de sa notification à la préfecture le 29 janvier 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI COURDIER, Mme [R] [H] sera condamnée solidairement avec M. [K] [F] à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETONS toute demande faite par la SCI COURDIER à l’encontre de Mme [C] [D]

PRONONCONS la résiliation du bail verbal conclu en septembre 2024 entre la SCI COURDIER et Mme [R] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] aux torts exclusifs de Mme [R] [H] ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [R] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SCI COURDIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Mme [R] [H] solidairement avec M. [K] [F] à verser à la SCI COURDIER à titre provisionnel la somme de 2850 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant un dernier appel de 570 € le 1er mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [R] [H] à se libérer de sa dette en 21 mensualités de 130 euros pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière et 22ème mensualité couvrant le solde de la dette ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que conformément à l’article 1343-5 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par CRC et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [R] [H] solidairement avec M. [K] [F] à payer à la SCI COURDIER à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 570 € ;

CONDAMNONS Mme [R] [H] solidairement avec M. [K] [F] à verser à la SCI COURDIER une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [R] [H] solidairement avec M. [K] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024, de l’assignation en référé du 28 et 29 janvier 2025 et de sa notification à la Préfecture le 29 novembre 2025 ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal judiciaire, le 5 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emilie SENDRANE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Thérèse BOUDON, Greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux

de la protection,