TRIBUNAL JUDICIAIRE

de SAINT- GAUDENS

[Adresse 6]

[Localité 2]

N° RG 24/00247 – N° Portalis 46CZ-W-B7I-R35

Nature de l’Affaire:

5AA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 11 Août 2025

Minute n° 2025/

Notifié le

1 fe + 1 ccc Me [P]

1 ccc M^e BILLAUD

1 ccc dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

A l’audience publique des référés de ce Tribunal judiciaire tenue le 11 août 2025 ;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l’audience du 30 Juin 2025,

l’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

COMMUNE DE [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

non comparant représentée par Me [V], avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

c/

DEFENDEUR

Monsieur [B] [Z] demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, assisté par M^e Dédji KOUNDE, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Jean-sébastien BILLAUD, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

********************

RAPPEL DES FAITS

La Commune de [Localité 7] a donné à bail à M. [Z] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat en date du 31 mars 2016, pour un loyer mensuel de 300 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la Commune de [Localité 7] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 mars 2024 pour un montant de 5490,04 €.

La Commune de [Localité 7] a ensuite fait assigner M. [Z] [B] le 25 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 30 juin 2025, la Commune de [Localité 7] – représenté par Maître [P] – indique se désister de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation du fait du départ du locataire. Elle demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de condamner M. [Z] [B] au paiement de la somme actualisée de 3779,19 € outre une somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Elle développe dans ses écritures le rejet des demandes reconventionnelles de M. [Z] [B] compte tenu de l’absence de demande de réalisation de travaux par ce dernier et du fait qu’il est à l’origine des nombreux désordres retrouvés par l'[Localité 4].

M. [Z] [B], représenté par Maître [G], demande au tribunal de condamner la commune de PUYMAURIN à lui verser la somme provisionnelle de 16.000 euros au titre des loyers non dus du 1er avril 2016 au 30 mars 2025 ainsi que la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 3000 euros en réparation de son préjudice moral. Il sollicite, à titre subsidiaire, de dire qu’il pourra s’acquitter de sa dette locative en 36 mensualités. Il sollicite enfin la condamnation de la commune de [Localité 7] à lui verser la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] demande la réparations de différents préjudices résultant de l’état dans lequel se trouve le logement et constaté par l'[Localité 4] lors d’une visite.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 25 février 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Commune de [Localité 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le bail conclu le 31 mars 2016 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 5490,04 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.

M. [Z] [B], qui a pourtant quitté les lieux à la fin du mois de mai 2025 demande à ce que la clause résolutoire ne soit pas acquise compte tenu des désordres affectant le logement et l’autorisant à s’abstenir de payer le loyer. Or, le locataire ne peut de son propre chef s’abstenir de payer les loyers et les éléments fournis par M. [Z] sont postérieurs de 8 mois au commandement de payer qui lui a été délivré. Par conséquent, il convient de considérer que la clause résolutoire est acquise et le bail résolu.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [B], ce dernier ayant quitté les lieux.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur l’arriéré locatif

La Commune de [Localité 7] produit un décompte démontrant que M. [Z] [B] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3779,19 € à la date du 26 juin 2025.

M. [Z] [B], ne conteste pas ni le principe ni le montant de cette dette et explique seulement qu’il s’est volontairement abstenu de payer le loyer compte tenu de l’état du logement. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3779,19 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 nouveau du Code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le payement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce la situation de M. [Z] [B] qui n’a pas fait de proposition concrète et qui dispose de revenus réguliers, ne justifie pas l’octroi des délais de paiement qui sont sollicités et qui seront rejetés.

III SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE AU TITRE DU PREJUDICE DE JOUISSANCE

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé :

« b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Le décret du 30 janvier 2002 énonce les critères auxquels doit satisfaire un logement pour pouvoir être qualifié de décent. Notamment :

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, M. [Z] [B] demande que lui soient remboursés la moitié des loyers versés depuis son entrée dans les lieux soit la somme de 16000 euros ainsi que 5000 euros au titre de son préjudice de jouissance et 3000 euros au titre de son préjudice moral. Il fournit au soutien de sa demande un compte rendu de visite de l'[Localité 4] du 18 décembre 2024 faisant état de plusieurs désordres dans le logement et d’un arrêté préfectoral du 7 février 2025 obligeant la commune a réaliser des réparations dans son logement.

Or, il convient de souligner que les éléments produits sont postérieurs à l’assignation du locataire par la commune de [Localité 7] et qu’ils n’ont été précédés ou suivis par aucune mise en demeure faite au bailleur d’avoir à réaliser des travaux dans le logement, préalable indispensable à l’octroi d’un préjudice de jouissance et d’un éventuel préjudice moral. La commune de [Localité 7] soutient au surplus que la plupart des désordres constatés sont du fait de M. [Z] [B].

Les demandes de réduction de loyer, de préjudice de jouissance et de préjudice moral de M. [Z] [B] seront donc rejetées.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Z] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2024, de l’assignation en référé du 25 novembre 2024 et de sa notification à la préfecture le 26 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Commune de [Localité 7], M. [Z] [B] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2016 entre la Commune de [Localité 7] et M. [Z] [B] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

CONDAMNONS M. [Z] [B] à verser à la Commune de [Localité 7] à titre provisionnel la somme de 3779,19 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 26 juin 2025, incluant un dernier appel de 319,82 € le 1er février 2025 et un dernier virement de 177,40 € enregistré le 2 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS M. [Z] [B] de ses demandes reconventionnelles de réduction du loyer, de préjudice de jouissance, de préjudice moral ainsi que de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNONS M. [Z] [B] à verser à Commune de [Localité 7] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Z] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2024, de l’assignation en référé du 25 novembre 2024 et de sa notification à la préfecture le 26 novembre 2024 ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal judiciaire, le 11 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emilie SENDRANE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Thérèse BOUDON, Greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux

de la protection,