MINUTE 25/

DOSSIER N° RG 25/00042 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-SSV

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT- GAUDENS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LE CAP DE SERRE Société civile immobilière au capital de 13 600,00 € immatriculée au RCS de Toulouse sous le n° 444163661, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 5 Rue des Pyrénées – 31750 ESCALQUENS

représentée par M^e Vincent PARERA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

S.A.S.U. PYRENEES EVASION Immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n° 981.037.757, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 39 Allée des Soupirs – 31000 TOULOUSE

et

M. [L] [V], demeurant 39 Allée des Soupirs – 31000 TOULOUSE

Tous deux représentés par M^e Lucille ROULLET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 Juillet 2025

PRÉSIDENT : […] […], Président

GREFFIER : […] […], Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : […] […], Président

Notifié RPVA le

Le

Grosse à Me

CCC à l’Expert, à la Régie et au Service Expertise

AFM à Me

GREFFIER : Julien SCHMIDT,

Prononcée par mise à disposition au greffe,

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2023, la SCI Le Cap de Serre et [L] [V] ont signé un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier à usage de centre de vacances dénommé « La Moraine », ainsi qu’un bail de courte durée entre la SCI Le Cap de Serre (en sa qualité de bailleur), la SASU Pyrénées Évasion (en sa qualité de preneur) et [L] [V] (en sa qualité de caution).

Le bail a été consenti pour une durée de trente-deux mois à compter du 1er janvier 2024, sans reconduction moyennant un loyer mensuel à hauteur de 9000 € hors taxes et 10800 € toutes charges comprises, payable mensuellement par terme d’avance le premier jour de chaque mois.

Arguant d’un défaut de paiement des loyers dès le mois de janvier 2025, le bailleur a fait signifier en date du 02 avril 2025, un commandement de payer la somme de 29038,54 € au preneur dans un délai d’un mois, conformément à la clause résolutoire stipulée au sein du bail. Le commandement de payer a également été signifié en date du 14 avril 2025 à la caution.

Cependant, aucun paiement n’a été exécuté dans le délai requis et aucune résolution amiable n’a pu aboutir entre les parties.

PROCÉDURE

Par actes de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, la SCI Le Cap de Serrea fait assigner [L] [V] et la SASU Pyrénées Évasion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens afin d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion du preneur.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation du 21 mai 2025 soutenue à l’audience du 09 juillet 2025 et à laquelle il est renvoyé pour de plus amples informations conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SCI Le Cap de Serre a demandé, au visa des articles de 834 et suivants du code de procédure civile ainsi que des articles 1224 et suivants du code civil de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail dérogatoire régularisé le 10 novembre 2023 par l’effet du commandement signifié le 2 avril 2025, dénoncé à la caution le 14 avril 2025 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SASU Pyrénées Évasion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’ensemble immobilier situé à Garin (3110), lieudit Arrihouat, dénommé « La Moraine » ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société Pyrénées Évasion qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— constater la caducité de la promesse de vente du 10 novembre 2023 entre la SCI Le Cap de Serre et [L] [V] ;

— condamner la SASU Pyrénées Évasion, solidairement avec la caution, [L] [V] à lui payer à titre provisionnel la somme de 50400 € au titre des loyers, provisions pour charges dus au jour de prise d’effet de la résiliation du bail ;

— condamner la SASU Pyrénées Évasion solidairement avec la caution [L] [V] à compter de la date de résiliation du bail au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et dont le montant est équivalent au loyer et aux provisions pour charges ;

— condamner la SASU Pyrénées Évasion solidairement avec la caution [L] [V] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SASU Pyrénées Évasion solidairement avec la caution [L] [V] aux entiers dépens en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de la dénonce à la caution et de greffe du tribunal de commerce ;

— rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’appui de ses demandes, la SCI Le Cap de Serre a soutenu que :

— [L] [V] a signé un acte de cautionnement personnel concernant la SASU Pyrénées Évasion ;

— il n’avait qu’à ne pas signer le bail si le loyer afférent à l’ensemble immobilier était trop important ;

— depuis le mois de janvier 2025 le loyer afférent à l’ensemble immobilier n’est plus réglé ;

— un commandement de payer a été signifié à la SASU Pyrénées Évasion le 02 avril 2025 et depuis le 02 mai 2025, la clause résolutoire est acquise ;

— un état des créanciers inscrits sur le fonds de commerce du preneur démontre une inscription au titre d’un crédit-bail en matière mobilière ;

— le preneur ne justifie pas vivre dans les lieux et le bail ne comporte aucune stipulation sur un usage d’habitation ;

— les défendeurs ne justifient d’aucune possibilité d’apurer la dette ;

— c’est une activité économique qui a vocation à être réalisée dans les lieux loués de sorte que la demande d’expulsion est légitime.

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Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 juillet 2025 soutenues à l’audience du 09 juillet 2025 et auxquelles il est renvoyé pour de plus amples informations, [L] [V] et la SASU Pyrénées Évasion ont demandé au juge :

▪ à titre principal de :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— autoriser la SAS Pyrénées Évasion à s’acquitter de sa dette locative à raison du paiement de la somme de 2550 € par mois en sus du règlement des échéances courantes ;

▪ en toute hypothèse de :

— leur accorder des délais de grâce pour quitter les lieux et ainsi permettre à [L] [V] dans un délai qui ne saurait être inférieur à six mois de se reloger dans des conditions normales ;

— débouter la SCI Le Cap de Serre de ses demandes contraires ;

— débouter la SCI Le Cap de Serre de se demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

À l’appui de leurs demandes,[L] [V] et la SASU Pyrénées Évasion ont soutenu que :

— le prix du loyer est exorbitant en comparaison aux autres locations du secteur ;

— le bailleur a dissimulé des informations essentielles afférente à la signature du bail commercial ;

— les documents comptables essentiels ne leur ont pas été remis ;

— le preneur a rencontré des difficultés financières et en a informé le bailleur ;

— la SAS Pyrénées Évasion n’a aucune dette sociale, fiscale ou de fournisseur excepté sa difficulté à s’acquitter du loyer ;

— ordonner l’expulsion revient à expulser [L] [V] de son domicile, lequel réside au sein des locaux ;

— ils disposent de 80000 € de fonds pour payer le loyer.

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À l’issue de l’audience, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIVATION

1) sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort de l’article L 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon les dispositions de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

En l’espèce, la SCI Le Cap de Serre et [L] [V] ont signé par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2023, un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier dénommé « La Moraine », ainsi qu’un bail de courte durée entre la SCI Le Cap de Serre en sa qualité de bailleur, la SASU Pyrénées Évasion en sa qualité de preneur et [L] [V] en sa qualité de caution.

Le bail a été consenti pour une durée de trente-deux mois à compter du 1er janvier 2024, sans reconduction moyennant un loyer mensuel à hauteur de 9 000 € hors taxes et 10 800 € toutes charges comprises. Il est précisé que loyer est payable mensuellement par terme d’avance le premier jour de chaque mois.

Ce bail comporte en page 15 une clause résolutoire rédigée comme suit « à défaut d’exécution parfaite par le preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, comme un défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sera, dans ce cas, obtenue par ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire, immédiatement exécutoire par provision, nonobstant appel »

La SCI Le Cap de Serre déplore une inexécution contractuelle consistant en l’absence de paiement par le preneur des loyers depuis le mois de janvier 2025. À ce titre, elle justifie avoir envoyé une première mise en demeure de paiement des loyers au preneur, puis lui avoir fait délivrer le 02 avril 2025 un commandement de payer la somme globale de 29038,54 €. Le commandement de payer a également été signifié le 14 avril 2025 à [L] [V], en sa qualité de caution.

Il s’avère que ce commandement n’a donné lieu à aucune démarche de la part du preneur ou de la part de la caution, ni à aucun paiement. Dans ces conditions, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise au profit du bailleur, un mois après la signification dudit commandement, soit le 03 mai 2025 (lendemain de la date butoir) et de dire que la résiliation du bail commercial est acquise à cette même date.

Après calcul, il apparaît que les loyers et les provisions sur charges restent dues par la SAS Pyrénées Évasion à hauteur de la somme de totale de 54000 € pour la période comprise entre les mois de janvier 2025 et de mai 2025, somme dont il convient de déduire celle de 3 600 € payée avant la délivrance du commandement de payer et qui est visée dans cet acte, ce qui correspond à la somme finale de 50400 €.

À cet égard, [L] [V] et la SASU Pyrénées Évasion ont exposé que le preneur a rencontré des difficultés financières de sorte que le loyer n’a pu être acquitté. Cette inexécution serait justifiée par un montant des loyers jugé exorbitant, ainsi que par l’absence de transmission du précédent bail en vertu duquel une association exploitait les locaux litigieux.

Pour autant, il n’est pas démontré que les défendeurs à l’instance ont réclamé en vain à leur contradicteur avant le 10 novembre 2023, la copie du bail signé avec un précédent preneur. De surcroît, rien ne permet de démontrer qu’une erreur manifeste a été réalisée concernant le montant du loyer ou que le montant présent au sein du bail ne correspond pas au montant négocié en amont, entre les parties.

Il n’a pas non plus été versé aux débats la moindre pièce de nature à mettre en exergue les difficultés financières rencontrées actuellement par la SASU Pyrénées Évasion. Cette dernière n’a communiqué que son bilan comptable au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024.

Les défendeurs à l’instance qui ont demandé de suspendre les effets de la clause résolutoire et ont indiqué qu’ils disposent de fonds à hauteur de 80000 € pour payer les loyers, n’ont pas communiqué le moindre document pour corroborer une telle allégation.

Ils n’ont pas non plus jugé utile de communiquer les relevés des comptes bancaires de la SASU Pyrénées Évasion ni ceux de [L] [V] afin de connaître leurs capacités financières actuelles réelles. Rien ne permet donc de conclure qu’ils sont en mesure de régler la dette locative à hauteur de la somme de 2550 € par mois en sus du règlement des échéances courantes, comme ils ont proposé de le faire.

Par ailleurs, en omettant de communiquer des pièces justificatives sur sa situation financière, sociale et personnelle actuelle, [L] [V] n’a pas mis la présente juridiction en mesure de connaître sa situation réelle pour faire droit à la demande subsidiaire de délai de grâce pour quitter les lieux et celle-ci sera donc rejetée.

Au surplus, si l’assignation en justice lui a été délivrée le 21 mai 2025 par un commissaire de justice, sur l’exploitation située dans la commune de Garin (31) cet acte mentionne que l’intéressé est domicilié dans la ville de Toulouse (31) à une adresse précise.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail dérogatoire et la résiliation du bail dérogatoire liant les parties à compter du 03 mai 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la SASU Pyrénées Évasion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’ensemble immobilier situé à Garin (3110), lieu dit Arrihouat, dénommé « La Moraine » ;

— ordonner l’enlèvement des biens mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société Pyrénées Évasion qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— condamner la SASU Pyrénées Évasion solidairement avec la caution [L] [V] à payer à titre provisionnel à la SCI Le Cap de Serre la somme de 50.400 € au titre des loyers, des provisions pour charges dus au jour de prise d’effet de la résiliation du bail ;

— condamner la SASU Pyrénées Évasion, solidairement avec la caution, [L] [V] à compter de la date de résiliation du bail au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et dont le montant est équivalent au loyer et des provisions pour les charges ;

— débouter [L] [V] et la SASU Pyrénées Évasion de leurs demandes tendant à :

▪ ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

▪ autoriser la SAS Pyrénées Évasion à s’acquitter de sa dette locative à raison du paiement de la somme de 2550 € par mois en sus du règlement des échéances courantes ;

▪ leur accorder des délais de grâce pour quitter les lieux et ainsi permettre à [L] [V] dans un délai qui ne saurait être inférieur à six mois de se reloger dans des conditions normales ;

2) sur la demande de caducité de la promesse de vente

Selon l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 10 novembre 2023 stipule en page 6, qu’en cas de résiliation anticipée du bail de courte durée avant le terme convenu, le compromis de vente sera caduc si bon semble au vendeur.

Compte tenu du fait que le bail litigieux n’est pas allé à son terme puisqu’il a été constaté aux termes de la présente ordonnance l’acquisition de la clause résolutoire, du fait que par courrier en date du 05 juin 2025, la SA Société Générale Courtois a fait savoir à [L] [V] qu’elle ne peut pas donner une suite favorable à sa demande de prêt en date du 21 mai 2025 et destinée à l’acquisition de l’ensemble immobilier litigieux et que dans le cadre de l’assignation en justice qu’elle a fait délivrer à ses adversaires, la SCI le Cap de Serre a demandé de constater la caducité de la promesse de vente du 10 novembre 2023 entre la SCI Le Cap de Serre et [L] [V], il apparaît justifié de faire droit à ladite demande.

3) sur les demandes annexes

Il convient de condamner la SASU Pyrénées Évasion solidairement avec la caution [L] [V] à payer à la SCI Le Cap de Serre la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par application de l’article 491 du code précité, il y a lieu de condamner la SASU Pyrénées Évasion solidairement avec la caution [L] [V] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et de greffe du tribunal de commerce.

Il convient enfin de rappeler que par application de l’article L 111-8 du code de procédure civile, par principe les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail dérogatoire et la résiliation du bail dérogatoire liant les parties à compter du 03 mai 2025 ;

Ordonnons l’expulsion de la SASU Pyrénées Évasion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’ensemble immobilier situé à Garin (3110), lieu dit Arrihouat, dénommé « La Moraine » ;

Ordonnons l’enlèvement des biens mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société Pyrénées Évasion qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;

Constatons la caducité de la promesse de vente du 10 novembre 2023 entre la SCI Le Cap de Serre et [L] [V] ;

Condamnons la SASU Pyrénées Évasion solidairement avec la caution [L] [V] à payer à titre provisionnel à la SCI Le Cap de Serre la somme de 50400 € au titre des loyers et des provisions pour charges dus au jour de prise d’effet de la résiliation du bail ;

Condamnons la SASU Pyrénées Évasion, solidairement avec la caution [L] [V] à compter de la date de résiliation du bail au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et dont le montant est équivalent au loyer et des provisions pour charges ;

Déboutons [L] [V] et la SASU Pyrénées Évasion de leurs demandes tendant à :

▪ ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

▪ autoriser la SAS Pyrénées Évasion à s’acquitter de sa dette locative à raison du paiement de la somme de 2550 € par mois en sus du règlement des échéances courantes ;

▪ leur accorder des délais de grâce pour quitter les lieux et ainsi permettre à [L] [V] dans un délai qui ne saurait être inférieur à six mois de se reloger dans des conditions normales ;

Condamnons la SASU Pyrénées Évasion solidairement avec la caution [L] [V] à payer à la SCI Le Cap de Serre la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SASU Pyrénées Évasion solidairement avec la caution [L] [V] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et de greffe du tribunal de commerce ;

Rappelons que par principe les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

Le Greffier, Le Président,