MINUTE 25/

DOSSIER N° RG 25/00049 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-SX4

NATURE DE L’AFFAIRE : 54Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT- GAUDENS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Septembre 2025

RG 25/49

DEMANDERESSE

Mme [G], [W], [R] [A] divorcée [X],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Nicole-Pauline LIENARD, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

M. [P] [Y], [L] [K],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jacques MONFERRAN subtitué sur l’audience par M^e Yves FAURE, collaborateur, tous deux avocats au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

Mme [D] [V] [K] épouse [S],

demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

RG 25/68

DEMANDEUR

M. [P] [K],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jacques MONFERRAN subtitué sur l’audience par M^e Yves FAURE, collaborateur, tous deux avocats au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BARTHEZ DURBAIN ET ASSOCIES Exerçant sous l’enseigne “ARIEGE PYRENEES IMMOBILIER”, SARL au capital de 98.000 €, immatriculée au RCS de FOIX sous le n° 529 107 674, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège de ladite SARL,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-Paul COTTIN, avocat plaidant subtitué sur l’audience par son associée, M^e Hélène SIMEON, tous deux avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2025

PRÉSIDENT : […] […], Vice-Président

GREFFIER : […] […],

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : […] […], Président

GREFFIER : […] […],

Prononcée par mise à disposition au greffe,

Notifié RPVA le

Le

Grosse à Me

CCC à l’Expert, à la Régie et au Service Expertise

AFM à Me

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 05 mai 2023, [P] [K] et [D] [K] épouse [S] (ci-après les consorts [K]) ont donné un mandat exclusif de vente d’un immeuble d’habitation situé à [Localité 7] (31), à la SARL Barthez Durbain et Associés exerçant sous le nom commercial d’Agence Pyrénées Immobilier.

Aux termes d’un acte notarié en date du 23 juillet 2023, les consorts [K] ont vendu le bien immobilier à [G] [A] pour le prix de 76000 € se décomposant à hauteur de 3425 € pour les meubles meublants et de 72575 € pour l’immeuble.

Il a été stipulé dans l’acte de vente que l’installation relative au système d’assainissement de l’immeuble n’est pas conforme, que le prix de vente a été convenu compte tenu notamment de l’obligation d’effectuer des travaux de mise aux normes de ce système, que l’acquéreur déclare ne pas avoir fait de l’existence d’un tel système aux normes une condition déterminante du contrat et qu’il veut faire son affaire personnelle de cette situation et de la prise en charge du coût de mise aux normes du dispositif individuel d’assainissement.

Finalement, [G] [A] s’est plainte du fait que l’entreprise qu’elle a chargée d’établir un devis pour les travaux de mise aux normes de l’installation, a constaté l’existence d’une fosse dans la cuisine sous le revêtement du sol et a chiffré les travaux à la somme de 72096 € laquelle est supérieure au prix d’achat de la maison.

PROCÉDURE

Par exploits de commissaire de justice en date du 17 et du 19 juin 2025, [G] [A] a fait assigner [P] [K] et [D] [K] épouse [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire. Cette instance a été enregistrée au répertoire général sous le numéro de RG 25 / 00049.

Aux termes d’un acte de commissaire de justice en date du 07 août 2025, [P] [K] a fait assigner la SARL Barthez Durbain et Associés exerçant sous le nom commercial Agence Pyrénées Immobilier afin qu’elle soit appelée dans la cause susvisée. Cette instance a été enregistrée au répertoire général sous le numéro de RG 25 / 00068.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 17 septembre 2025 et dans son assignation à laquelle il convient de se reporter pour un exposé plus complet en vertu de l’article 455 du code de procédure civile, [G] [A] a demandé de :

▪ commettre un expert et lui donner pour mission de :

— chiffrer le coût de la remise aux normes du système d’assainissement de l’immeuble ;

— évaluer le surcoût généré par la suppression de la fosse dissimulée sous le revêtement de la cuisine ;

— faire toutes investigations utiles sur tous les points qui lui seraient signalés et qui apparaîtraient au cours de ces opérations, entendre au besoin tous sachant ;

▪ réserver les dépens.

[G] [A] a fait valoir à l’appui de ses demandes que le consentement qu’elle a donné pour faire son affaire personnelle à ses frais d’une installation conforme ne pouvait supposer que les travaux à réaliser étaient supérieurs au prix d’achat de la maison.

— -------------

A l’audience du 17 septembre 2025 et dans leurs dernières conclusions auxquelles il convient de se référer par application de l’article 455 du code de procédure civile, [P] [K] a demandé de :

— ordonner la jonction de l’instance enregistrée sous le numéro de RG 25 / 00049 avec celle pendante devant la juridiction et enregistrée sous le numéro de RG RG 25 / 00068 ;

— statuer sur les plus expresses protestations et réserves de responsabilité de [P] [K] sur la demande de [G] [A] d’instauration d’une mesure d’expertise de l’immeuble situé à [Localité 7] ;

— dire que les opérations d’expertise dont il est demandé l’instauration par [G] [A] seront rendues communes et opposables à l’Agence Pyrénées Immobilier de [Localité 9] ;

— dire que les opérations d’expertise à venir seront à la charge de [G] [A] ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il a fait valoir à l’appui de ses demandes que :

— il résulte de la loi du 02 janvier 1970, que l’agent immobilier doit fournir des informations exactes à ses clients ainsi qu’éventuellement des mises en garde contre des faits générateurs et qui sont une source de préjudice ;

— la composition claire et précise de l’immeuble a été mentionnée dans le dossier établi par l’Agence Pyrénées Immobilier de [Localité 9] avant la conclusion du mandat exclusif de vente ;

— l’agence devra exposer contradictoirement lors des opérations d’expertise à venir les diligences faites au titre de l’information délivrée à [G] [A] ;

— la problématique de la découverte de ce qui est désigné comme une fosse alors qu’il s’agit d’un puits apparaît majeure dans le cadre du chiffrage des travaux.

— -------------

A l’audience du 17 septembre 2025 et dans son assignation en justice à laquelle il est renvoyé pour un exposé plus complet par application de l’article 455 du code de procédure civile, [P] [K] a demandé :

— d’ordonner la jonction de la présente instance avec celle actuellement pendante devant la juridiction sous le numéro de RG n° 25 / 00049 ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

— -------------

A l’audience du 17 septembre 2025 et dans ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements par application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Barthez Durbain et Associés a demandé de :

— lui donner acte de ses plus expresses réserves ;

— lui donner acte de ce qu’elle conteste toute responsabilité ;

— juger qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise sollicitée sous les plus expresses réserves ;

— juger qu’elle ne peut en l’état être condamnée aux dépens.

— -------------

[D] [K] épouse [S] n’a pas comparu à l’audience du 17 septembre 2025 ni aux précédentes audiences du 09 juillet 2025 et du 10 septembre 2025. Aucun avocat n’est intervenu pour défendre ses intérêts, bien qu’elle ait été régulièrement assignée en justice le 17 juin 2025 (à personne) en vue de comparaître à l’audience initiale du 09 juillet 2025.

Par message électronique transmis sur le RPVA le 23 septembre 2025, la SCP MONFERRAN et Associés, société d’avocat a fait savoir par le biais de M^e MONFERRAN qu’elle n’intervient que pour le compte de [P] [K].

— -------------

A l’issue de l’audience, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 03 octobre 2025. En cours de délibéré, le greffe a informé les avocats des parties par le biais du RPVA que le délibéré était finalement anticipé au 30 septembre 2025.

MOTIVATION

1) sur la jonction d’instances

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

L’article 368 du code précité dispose que, les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

En l’espèce, il convient d’ordonner la jonction entre l’instance enregistrée au répertoire général sous le n° RG 25 / 00068 à celle enregistrée sous le n° RG 25 / 00049, au regard du fait qu’elles concernent des parties qui ont formulé des prétentions concernant un même bien immobilier.

2) sur la nature de l’ordonnance

Selon l’article 473 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, la présente ordonnance sera réputée contradictoire puisque celle-ci est susceptible d’appel et qu’un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la date à laquelle [D] [K] épouse [S] a été assignée en justice et la date d’audience initiale du 09 juillet 2025.

3) sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, [G] [A] a produit dans le cadre de la présente instance des justificatifs suffisants (l’acte de vente du bien immobilier daté du 09 août 2023 ; un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 09 octobre 2024 et qui a constaté notamment la présence dans la cuisine d’un trou sous un tampon de béton semblant s’étendre pour tout ou partie sous le sol de la cuisine et rempli d’eau sur environ 40 à 50 cm de hauteur ; le devis estimatif des travaux daté du 09 février 2024 pour un montant total de 72096 €) établissant les éléments de fait et de droit d’un litige possible et de la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

Afin d’éviter toute contestation concernant le caractère contradictoire de l’expertise dont pourrait se prévaloir le demandeur à l’instance, il apparaît donc justifié de faire droit à la demande d’expertise judiciaire sollicitée et la mission de l’expert sera définie dans le dispositif de la présente ordonnance.

Il y a lieu de rajouter que ces opérations d’expertise auront lieu au contradictoire des consorts [K] et de la SARL Barthez Durbain et Associés, ce qui ne nécessite donc pas à ce stade de déclarer les opérations d’expertises communes et opposables à l’Agence Pyrénées Immobilier de [Localité 9].

4) sur les dépens

Enfin, il convient de dire que les dépens seront provisoirement mis à la charge des demandeurs à l’instance afin d’assurer l’efficacité de la mesure, étant rappelé que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS

Nous, président du tribunal judiciaire, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et exécutoire par provision ;

Ordonnons la jonction de l’instance enregistrée sous le numéro de RG 25 / 00068 à l’instance enregistrée sous le numéro de RG 25 / 00049 ;

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons pour y procéder :

[J] [B], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Toulouse demeurant PB Expert [Adresse 1], courriel : [Courriel 10]

et à défaut :

[C] [O], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Toulouse demeurant [Adresse 5], courriel : [Courriel 8]

Disons que les opérations d’expertise se feront au contradictoire de [P] [K], de [D] [K] épouse [S] et de la SARL Barthez Durbain et Associés ;

Disons que l’expert aura pour mission de :

▸prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions et des factures intervenues entre les parties,

▸ se rendre au lieu où est situé le bien immobilier appartenant à [G] [A], les parties dûment convoquées et leurs avocats avisés ;

▸ examiner le bien immobilier et évaluer le coût de la remise aux normes du système d’assainissement dudit bien ;

▸ se prononcer sur la nature de l’ouverture existant sous le revêtement situé dans la cuisine ;

▸ évaluer le coût de la suppression de l’ouverture existant sous le revêtement situé dans la cuisine ;

▸donner tout élément de fait ou technique sur l’évaluation des préjudices allégués par la demanderesse à l’instance du fait des désordres constatés,

▸répondre conformément aux dispositions de l’article 176 du code de procédure civile, à tout dire ou observations des parties auxquelles sera communiqué, avant d’émettre l’avis définitif, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état des investigations menées par l’expert et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrées ;

▸rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

▸plus généralement, donner toute information utile de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

Disons que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de la date à laquelle il aura été informé par le greffe du versement effectif de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties,

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final ;

Rappelons que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations en précisant le délai de 15 jours pour les éventuelles observations ;

Disons que sous réserve du bénéfice de l’aide juridictionnelle, [G] [A] devra consigner une somme d’un montant total de 1500 € à valoir sur la rémunération de l’expert et ce, avant le 30 novembre 2025 ;

Disons que le paiement de la consignation doit être effectué par virement bancaire sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens en précisant le numéro RG, le nom de l’affaire ainsi que le nom et prénom de la partie consignataire : TRESOR PUBLIC TOULOUSE – [XXXXXXXXXX011]

Rappelons qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

Invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil Opalexe ;

Laissons les dépens à la charge de [G] [A].

Le greffier Le président