TRIBUNAL JUDICIAIRE

de SAINT- GAUDENS

Place du Palais

31806 SAINT-GAUDENS CEDEX

PROXIMITÉ REQUÊTES

N° RG 24/00071 – N° Portalis 46CZ-W-B7I-RVI

Nature de l’Affaire:

5AZ

Jugement du 02 Juin 2025

Minute n° 2025 /

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 2 juin 2025;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l’audience du 31 Mars 2025,

l’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. 27 PERI représentée par M. [C] [Z], demeurant 266 Avenue de Casselardit – 31300 TOULOUSE

comparante en la personne de son gérant Monsieur [Z] [C]

c/

DEFENDEUR

Madame [P] [N], demeurant 12 rue Emile Zola – 31220 CAZERES SUR GARONNE sous tutelle ayant pour mandataire M^e Maëva BOULANGER

non comparante, représentée par M^e Nathalie RAYNAUD, avocat au Barreau de Saint Gaudens

***********************

Notifié le

1fe + 1 ccc SCI 27 PERI

1 ccc M^e Raynaud

1 ccc dossier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 23 octobre 2020 M. M. [O] [E] a donné à bail à Mme [N] [P] un logement situé 12, rue Emile Zola 31220 CAZERES pour un loyer mensuel de 300 € et 20 € de charge.

La SCI 27 PERI a fait l’acquisition de l’immeuble dans lequel réside Mme [N].

La SCI 27 PERI a saisi le Juge des contentieux de la protection de Saint-Gaudens par requête déposée le 20 septembre 2024, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire.

A l’audience du 31 mars 2025, la SCI 27 PERI a maintenu les termes de sa requête à savoir :

— la résiliation du contrat de bail souscrit avec Mme [N] [P] portant sur l’appartement sis 12, rue Emile Zola 31220 CAZERES ;

— l’expulsion de Mme [N] [P] ;

— la condamnation de Mme [N] [P] au paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts.

La SCI 27 PERI indique que Mme [N] qui occupait déjà le logement quand elle a acheté l’immeuble cause des troubles de voisinage qui sont dénoncés régulièrement par les locataires encore les jours précédant l’audience. Le gérant indique par ailleurs que Mme [N] a dégradé l’appartement.

Mme [N] [P], sous tutelle et représentée par Maître [R], demande que la SCI 27 PERI soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la SCI 27 PERI ne rapporte pas la preuve de ce que Mme [N] cause des troubles de voisinage.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

L’article 1718 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 précise que le locataire doit user paisiblement des lieux loués.

L’article 1217 du Code civil énonce que “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat (…)”.

Aux termes de l’article 1224 du même code, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Selon l’article 1228, “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

En l’espèce, le contrat de bail fourni par la SCI 27 PERI contient une clause indiquant que « le locataire ne devra commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l’immeuble, soit d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage. […] il devra éviter tout bruit de nature à gêner les autres habitants de l’immeuble, notamment régler tout appareil de radio, télévision et tout appareil de reproduction de sons de telle manière que le voisinage n’ait pas à s’en plaindre ».

En l’espèce, M. [C], gérant de la SCI 27 PERI a fourni :

— diverses plaintes par mail des autres locataires (datées des 29 mars 2025, 27 mars 2025, 11 février 2024, 8 février 2024, 25 octobre 2023) concernant des cris et des hurlements, des odeurs nauséabondes, des bris de portes,

— des photographies de l’appartement loué,

— une mise en demeure de sa part du 12 février 2024 d’avoir à cesser les troubles de voisinage

— un constat de carence de conciliation du 12 mars 2024.

Ainsi, et contrairement à ce que soutient Mme [N] [P], le bailleur rapporte la preuve des troubles de voisinage causés par cette dernière et ce depuis 18 mois. Les photos prises de l’appartement de Mme [N] démontrent également l’état d’insalubrité dans lequel il se trouve et les nuisances qui en découlent.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [N] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à sa libération définitive des lieux.

II SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, M. [C] gérant de la SCI 27 PERI demande la condamnation de Mme [N] à lui verser la somme de 5000 euros compte tenu de l’état dans lequel se trouve le logement.

Cependant, ces sommes pourront être utilement réclamées après le départ de Mme [N] de l’appartement suite à l’état des lieux de sortie, M. [C] ne fournissant aucun élément de chiffrage du préjudice qu’il subit. Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts formée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [N] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre M.[O] [E] aux droits duquel vient la SCI 27 PERI et Mme [N] [P] concernant le local à usage d’habitation situé 12, rue Emile Zola 31220 CAZERES aux torts exclusifs du défendeur à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI 27 PERI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Mme [N] [P] à payer à la SCI 27 PERI à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 300 € ;

CONDAMNE Mme [N] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juin 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame SENDRANE Emilie, juge des contentieux de la protection, et par Madame BOUDON Thérèse, greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,