TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 3]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 25/00200 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PPF

Minute : 25/

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [J] [W]

Représentant : M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Maître Frédéric CATTONI

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

M^e Elie SULTAN

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 24 Septembre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 24 Septembre 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’H.L.M. SEQENS,

sise [Adresse 6]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [W],

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N930082025001922 du 19/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PAR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 8 février 2023, la SA SEQENS a donné à bail à Monsieur [J] [W], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEQENS a fait signifier à Monsieur [J] [W], par acte d’huissier en date du 17 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 3.421,54 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 16 juillet 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 27 décembre 2024, la SA SEQENS, a fait assigner Monsieur [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relative au paiement des loyers, et en conséquence, résilier le bail,

subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [J] [W]

ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,

condamner Monsieur [J] [W] à lui payer les sommes suivantes :

5.703,90 euros à valoir sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte et à compter de la présente pour le surplus,

les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,

une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 puis renvoyée à l’audience du 13 mai 2025.

La SA SEQENS, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.765,57 euros, échéance du mois d’avril 2025 comprise, selon décompte en date du 5 mai 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [W], assisté de son avocat, sollicite de :

le déclarer recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

débouter la société SEQENS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

constater que Monsieur [J] [W], débiteur malheureux et de bonne foi a subi des difficultés financières indépendantes de sa volonté l’empêchant de s’acquitter à terme de ses échéances de loyer ;

suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail du 8 février 2023 conclu entre la société SEQENS et Monsieur [J] [W] ;

accorder les délais de paiement les plus larges à Monsieur [J] [W], à savoir trente six mois pour s’acquitter du solde locatif accusé à l’égard de SEQENS à hauteur de 4.427,73 euros arrêté au 15 mars 2025 en 36 mensualité de 123 euros en sus de la reprise du bon paiement des loyers courants.

Monsieur [J] [W] indique qu’il a repris les paiements et verse un surplus depuis janvier 2025. Il ajoute qu’il a effectué un versement de 650 euros le 5 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 septembre 2025.

Par note en délibéré autorisée en date du 22 mai 2025, la SA SEQENS actualise sa créance à la somme de 4.115,57 euros à la date du 15 mai 2025, loyer d’avril 2025 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEQENS, justifie avoir saisi la CCAPEX le 9 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu le 8 février 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.421,54 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 septembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 février 2023 à compter du 18 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [J] [W] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA SEQENS, produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [W] lui doit la somme de 4.115,57 euros, à la date du 15 mai 2025, mois d’avril 2025 inclus.

Il convient cependant de déduire 166,86 euros de frais.

Monsieur [J] [W] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.948,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [J] [W] a repris le versement de son loyer courant depuis janvier 2025 et a effectué des versements permettant de réduire la dette locative. Il a signé le 1er février 2025 un contrat à durée indéterminée en tant que maître ouvrier paysagiste à temps complet et dispose de 1.400 euros de revenus mensuels.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [J] [W] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [J] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 février 2023, entre la SA SEQENS et Monsieur [J] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à verser à la SA SEQENS la somme de 3.948,71 euros (décompte arrêté au 15 mai 2025, incluant la mensualité de avril 2025) intérêts au taux légal à compter de la présente décision.;

AUTORISE Monsieur [J] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 110 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SEQENS, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [J] [W] soit condamné à verser à la SA SEQENS, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA SEQENS ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/00200 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PPF

DÉCISION EN DATE DU : 24 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [J] [W]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires