N° 25/00194

JUGEMENT du

30 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00148 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVAA

S.A. [Adresse 5]

C/

[F] [I]

[J] [Z] épouse [I]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 6], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025 ;

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 30 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDERESSE :

S.A. HLM LA RANCE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 4]

Représentée par Mme [H] [S] munie d’un pouvoir

Comparante

DÉFENDEURS :

Monsieur [F], [T], [P] [I]

né le 08 Mai 1981

[Adresse 1]

Non comparant

Madame [J], [R], [G] [Z] épouse [I]

née le 02 Janvier 1978

[Adresse 1]

Comparante

*********

Par contrat du 30 décembre 2022, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” a donné à bail à M. [F] [I] et Mme [J] [Z] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 524,44 € (en ce compris le loyer des annexes) outre les charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” a fait signifier le 18 février 2025 un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” a fait assigner M. [F] [I] et Mme [J] [Z] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer aux frais des locataires les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

La S.A. d’H.L.M. “La Rance” sollicite également leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 2087,73 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui serait dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et les frais de mise à exécution à intervenir.

A l’audience du 2 septembre 2025, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” représentée par [H] [S] régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2431,65 euros. Le bailleur indique ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier.

Mme [J] [Z] comparait en personne. Elle ne conteste pas la dette mais sollicite de pouvoir se maintenir dans le logement. Elle propose un échéancier sur la base de mensualités de 20 euros et fait valoir que sa situation est susceptible de s’améliorer en lien avec un contentieux CAF.

M. [F] [I] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque l’un des défendeurs ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 9 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 30 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 3-5 Contrat de location – Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application, étant précisé que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle a modifié le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 février 2025 pour la somme en principal de 1338,72 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 avril 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La S.A. d’H.L.M. “La Rance” produit un décompte démontrant que M. [F] [I] et Mme [J] [Z] restent lui devoir la somme de 2431,65 € à la date du 31 août 2025, échéance d’août 2025 comprise.

M. [F] [I] et Mme [J] [Z] ne contestent pas la dette ni en son principe ni en son montant. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2087,73 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À l’audience, Mme [J] [Z] a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et proposé un échéancier. Le bailleur a donné son accord et il ressort du décompte produit que M. [F] [I] et Mme [J] [Z] ont opéré des paiements partiels.

Au regard de l’accord entre les parties, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la défenderesse ainsi qu’à la demande de délais de paiement.

M. [F] [I] et Mme [J] [Z] seront donc autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision. Il convient également de dire que la résiliation du bail et par conséquent les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le délai accordé. Si M. [F] [I] et Mme [J] [Z] règlent outre le loyer courant, l’arriéré et l’indemnité d’occupation dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l’exécution du bail se poursuivra. En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et la S.A. d’H.L.M. “La Rance” pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. L’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [F] [I] et Mme [J] [Z], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de M. [F] [I] et Mme [J] [Z] justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2022 entre la S.A. d’H.L.M. “La Rance” et M. [F] [I] et Mme [J] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [I] et Mme [J] [Z] à verser à la S.A. d’H.L.M. “La Rance” la somme de 2431,65 € (décompte arrêté au 31 août 2025, incluant les loyers et indemnités d’occupation, échéance d’août 2025 comprise ), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2087,73 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. ;

AUTORISE M. [F] [I] et Mme [J] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [F] [I] et Mme [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [F] [I] et Mme [J] [Z] soient condamnés in solidum à verser à la S.A. d’H.L.M. “La Rance” une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande formée par la S.A. d’H.L.M. “La Rance” au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [I] et Mme [J] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des défendeurs dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,