TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MARS 2026

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/09382 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZT4K

N° de MINUTE : 26/00212

Monsieur, [A], [V]

né le 31 Décembre 1988 à, [Localité 2],

[Adresse 1],

[Localité 3]

représenté par M^e Nadia SANDJAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0715

Madame, [Q], [B] pacsée, [V]

née le 16 Juin 1988 à, [Localité 4],

[Adresse 1],

[Localité 3]

représentée par M^e Nadia SANDJAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0715

DEMANDEURS

C/

S.E.L.A.R.L., ROUSSEAU, ROBIN,

[Adresse 2],

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

S.C.I. ANDREE,

[Adresse 3],

[Localité 6]

représentée par Maître Elsa HADDAD de la SELASU ELSA HADDAD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’ article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte reçu par la SELARL, [Z], [R] le 22 mars 2019, la SCI Andrée a consenti à Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] une promesse synallagmatique de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur un terrain sis, [Adresse 1] à Gagny (93220).

L’acte authentique de vente a été signé le 5 octobre 2019.

Une étude géotechnique commandée par Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] et réalisée en novembre 2019 par la société Armasol a conclu que « « tant donné le contexte délicat du site le projet sera traité en fondations profondes de type pieux ou micropieux. Une étude géo technique complémentaire profonde et à réaliser. »

C’est dans ces conditions que Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice :

— la SELARL, [Z], [R], par acte d’huissier du 31 juillet 2024 ;

— la SCI Andrée, par acte d’huissier du 1er août 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 janvier 2026 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 16 février 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mars 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— déclarer l’action de Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] recevable ;

Sur la responsabilité et les manquements de la SELARL, [Z], [R],

— juger que la SELARL, [Z], [R] a manqué à son obligation de résultat et n’a pas assuré l’efficacité de l’acte instrumenté ;

— juger que la SELARL, [Z], [R] a manqué à son obligation d’information et son devoir de conseil à l’endroit de Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V], et a commis une faute leur causant directement un préjudice ;

Sur la responsabilité et les manquements de la SCI Andrée,

— juger que la SCI Andrée n’a pas délivré un bien conforme ;

— juger que la SCI Andrée a manqué à son obligation d’information précontractuelle ;

— dire et juger l’existence d’une manœuvre dolosive, ou à tout le moins d’une réticence dolosive commise par la SCI Andrée en ce qu’elle a empêché la réalisation de l’étude de sol et qu’elle s’est abstenue d’informer Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] que la construction projetée nécessitera des fondations spéciales du fait de la nature du sol ;

Sur les préjudices subis par les demandeurs,

— juger que Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] ont subi un préjudice financier constitué des surcoûts des fondations spécifiques à hauteur de 43 103 €, des intérêts d’emprunts à hauteur de 13 419,55 € et de l’étude sol à hauteur de 4 280 € ;

— juger que Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] ont subi un préjudice moral du fait des fautes et manquements de la SELARL, [Z], [R] et de la SCI Andrée ;

— fixer le taux de perte de chance d’obtenir une baisse du prix de vente du montant des préjudices financiers susvisés à hauteur de 100 % ;

En conséquence ;

— condamner in solidum la SELARL, [Z], [R] et la SCI Andrée à verser à Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] la somme totale de 60 802,55 € au titre de leur préjudice financier incluant le coût supplémentaire des fondations, les intérêts d’emprunts et le coût de l’étude de sol ;

— condamner, en conséquence, in solidum la SELARL, [Z], [R] et la SCI Andrée à verser à Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] la somme de 15 000 € au titre de leur préjudice moral ;

— dire que les sommes précitées seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 30 mai 2024 pour le préjudice financier et à compter du jugement à intervenir pour le préjudice moral en application de l’article 1231-7 du code civil ;

En tout état de cause,

— condamner la SELARL, [Z], [R] et la SCI Andrée à payer, chacune, à Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens ;

— rejeter toutes demandes et prétentions contraires ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, la SCI Andrée demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre la SCI Andrée, en ce qu’aucun manquement à une obligation d’information ou de loyauté contractuelle ne peut être retenu à son encontre ;

— constater que Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] ont renoncé tacitement à se prévaloir de la condition suspensive relative à l’étude de sol, en signant l’acte authentique sans émettre de réserve ni solliciter d’expertise préalable ;

A titre subsidiaire, si un manquement devait être retenu,

— appeler en garantie la société notariale SELARL, [Z], [R], pour manquement à son devoir de conseil ;

— condamner Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] à verser à la SCI ANDRÉE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, la SELARL, [Z], [R] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— déclarer la SELARL, [Z], [R], notaire, recevable et bien fondée en ses conclusions ;

— juger que Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire ;

— débouter Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouter la SCI Andrée de sa demande en garantie ;

A tout le moins et à titre subsidiaire,

— condamner la SCI Andrée à garantir le notaire de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur les demandes de Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] ;

— condamner ces derniers, ou toute partie qui succombera, au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter l’exécution provisoire ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement de Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V]

Sur la responsabilité de la SCI Andrée

Sur le moyen pris du manquement à l’obligation précontractuelle d’information

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A ce titre, l’article 1112-1 du code civil précise que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations qui, à la fois, sont connues d’une partie, légitimement ignorées par l’autre à moins que celle-ci ne fasse confiance à son cocontractant, ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie – il s’agit de conditions cumulatives (voir en ce sens : Com. 14 mai 2025, FS-B, n° 23-17.948) –, à l’exclusion de l’estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] affirment que M., [S], associé gérant de la SCI Andrée, ne pouvait ignorer que la nature du sol comportait des sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales, aux motifs :

— qu’il est géomètre-expert, alors que les connaissances nécessaires à l’exercice de cette profession sont parfaitement étrangères à la science des sous-sols ;

— qu’il occupait la parcelle en litige et occupe toujours la parcelle voisine, alors que cela n’implique pas nécessairement une telle connaissance du sous-sol ;

— qu’il a lui-même fait édifier un garage sur le terrain, ce dont le tribunal ne peut déduire avec certitude qu’il a nécessairement fait réaliser une étude de sol l’ayant instruit des contraintes géotechniques spécifiques (étant observé que la pièce 14 visée dans le corps des conclusions ne figure pas au bordereau de sorte que le tribunal ne peut s’y référer, conformément à l’article 768 du code de procédure civile) ;

— qu’il a refusé l’intervention d’un géotechnicien entre la signature de la promesse et celle de la vente, ce qui n’est étayé par aucune offre de preuve.

Du tout, il résulte que Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] échouent à rapporter la preuve de la connaissance par la SCI Andrée, préalablement à la vente, des contraintes spécifiques du sous-sol, de sorte que le moyen est insusceptible de prospérer.

Sur le moyen pris du dol

En vertu de l’article 1128 du code civil, la validité du contrat porte sur trois conditions cumulatives : un consentement sain et éclairé, la capacité de contracter et un contenu licite.

Sur le fondement de l’article 1130 du code civil, le contrat est nul en cas d’erreur, de dol ou de violence.

L’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Le dol est caractérisé par la réunion de quatre conditions cumulatives : une manœuvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

En application de l’article 1240 du code civil, le droit de demander la nullité d’un contrat sur le fondement de l’article 1137 du code civil n’exclut pas l’exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi.

En l’espèce, en l’absence de démonstration de la connaissance préalable, par la SCI Andrée, de la nature du sol, ce moyen est également insusceptible de prospérer.

Sur le moyen pris du manquement à l’obligation de délivrance conforme

Conformément aux articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer une

chose conforme à celle qui a été vendue, sans quoi l’acquéreur peut notamment, selon les articles 1217 et 1231-1 du même code, demander réparation des conséquences du défaut de délivrance conforme.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En l’espèce, Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] soutiennent que la responsabilité de la SCI est exposée sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun du fait d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme au regard de la clause suivante :

« Conditions suspensives particulières

Obtention d’un permis de construire par le PROMETTANT

[…]

La présente convention est consentie sous la condition que l’opération envisagée ne donne pas lieu à une surtaxe et que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers etc …) ni des ouvrages de protection contre eau (cuvelage) et ne relève pas de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l’utilisation envisagées ».

Cette clause a été stipulée à titre de condition suspensive (elle est en effet insérée dans un chapitre intitulé « conditions suspensives particulières ») et non dans le but de définir les caractéristiques du bien en vente.

Or, Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] ayant ensuite accepté de réitérer la vente par acte authentique, ils ont nécessairement renoncé à se prévaloir de son bénéfice, de sorte qu’ils ne peuvent aujourd’hui faire valoir le fait qu’ils ont découvert une « sujétion particulière » du sol postérieurement à la vente.

Du tout, il résulte que les demandes dirigées contre la SCI Andrée seront rejetées.

Sur la responsabilité de la SELARL, [Z], [R]

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

En particulier, le notaire qui reçoit une vente immobilière est tenu d’informer l’acquéreur de l’étendue des droits de propriété cédés avec précision et sans ambiguïté, et de vérifier les éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’opération à laquelle il participe, ou bien qui ne paraissent pas conformes aux informations dont il est par ailleurs en possession.

En l’espèce, il résulte des énonciations de l’acte que le notaire a alerté Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] quant à la nécessité de fournir une étude géotechnique au constructeur, de sorte qu’il ne saurait lui être reproché un quelconque défaut de conseil.

Les demandes dirigées contre la SELARL, [Z], [R] seront ainsi rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à :

— la SCI Andrée une somme qu’il est équitable, en l’absence de preuve des frais exposés, de fixer à 3 000 euros.

— la SELARL, [Z], [R] une somme qu’il est équitable, en l’absence de preuve des frais exposés, de fixer à 1500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] de leurs demandes en paiement ;

MET les dépens à la charge de Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] ;

CONDAMNE Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] à payer à la SCI Andrée la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] à payer à la SELARL, [Z], [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme, [B] pacsée, [V] et M., [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute est signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, Le président,