COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TOTAL COPIES

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° RG 23/00084 – N° Portalis DBYB-W-B7G-OBEP

Pôle Civil section 2

Date : 10 Avril 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES DELICES DE JADE R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 531 822 864, prise en la personne de son gérant en exercice domiciliée ès qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme PASCAL de la SARL CAP-LEX, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

Madame [X] [B]

née le 29 Septembre 1959 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

S.C.I. KIM II (ou KIM 2) R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 808 337 299, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par M^e Daniel D’ACUNTO, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 06 Mars 2025

MIS EN DELIBERE au 10 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte notarié en date du 26 septembre 2011 pour le preneur et 28 septembre 2011 pour le bailleur, Madame [M] [W] a donné à bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2011 à Madame [Y] [T] épouse [F] un « petit local » sis au rez de chaussée, dont l’entrée est sur le [Adresse 7], dépendant d’un immeuble à usage d’habitation et de commerce, situé sur la commune de [Localité 8] (34), [Adresse 4] et [Adresse 1], à usage exclusivement de restaurant, moyennant un loyer annuel de 13.500 euros, révisable par périodes triennales, outre un dépôt de garantie de 3.375 euros.

Madame [Y] [T] épouse [F] a vendu le fonds de commerce à la Société à responsabilité limitée à associé unique « LES DELICES DE JADE » au cours de l’année 2013.

Suite au décès de Madame [M] [W], le 2 juillet 2014, l’immeuble est entré dans le patrimoine de Madame [X] [B].

A la demande de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], se plaignant de nuisances, une expertise judiciaire a été ordonnée par décision du 15 février 2018, et l’expert judiciaire a rendu son rapport en date du 31 mars 2020.

Par ordonnance en référés du 3 mars 2022, Madame [X] [B] a été condamnée à la réalisation de travaux de réfection de l’installation d’évacuation des fumées et vapeur de cuisson sous astreinte, et par jugement du juge de l’exécution du 13 novembre 2023, l’astreinte a été liquidée à la somme de 10.000 euros.

L’immeuble a fait l’objet de plusieurs actes de cession :

Par acte notarié du 23 février 2016, le lot n°3 de l’immeuble sis [Adresse 1], décrit comme un local commercial avec bar au rez de chaussée, a été cédé à Monsieur [J] [R] acte notarié du 30 novembre 2021, une partie de l’immeuble dont la moitié en pleine propriété du lot n°2 constitué d’un local au rez de chaussée a été cédé par Madame [X] [B] à la SCI KIM II.Par courrier de notaire en date du 12 septembre 2022, la vente du lot n°3 à Madame [X] [B], et du lot n°2 à la SCI KIM II étaient notifiées à Madame [H] [D], représentant la société LES DELICES DE JADE.

Par actes d’huissier de justice du 14 et 17 février 2022, la société LES DELICES DE JADE signifiait à Madame [X] [B], à Monsieur [J] [O] et à la SCI KIM II une demande de renouvellement de bail commercial prolongé.

Selon ordonnance du 13 octobre 2022, le juge des référés, déboutait la société les DELICES DE JADE de sa demande en réalisation de travaux d’extraction des vapeurs de cuisson du restaurant, et mise en conformité pour exploitation du restaurant, et condamnait la société au paiement de la somme provisionnelle de 7125 euros, au titre des arriérés de loyers du mois de mai au mois de septembre 2022.

Par acte du 8 décembre 2022, Madame [B] [X] et la SCI KIM II faisaient délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à la société LES DELICES DE JADE, pour un montant de 12.885 euros.

Dans ce contexte, par assignation délivrée par acte d’huissier en date du 27 décembre 2022, la société LES DELICES DE JADE a assigné la SCI KIM II et Madame [X] [B] devant la présente juridiction aux fins de voir

DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en raison des graves manquements des bailleurs à leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible,

A tout le moins,

ORDONNER et CONDAMNER solidairement les bailleurs à titre commercial Madame [X] [B] et la SCI KIM II (ou KIM 2) à faire réaliser les travaux du rapport de l’expertise judiciaire AMBLARD, s’agissant du conduit d’extraction, de la tourelle d’extraction et d’une entrée d’air, conformément aux normes techniques, sous astreinte,

CONDAMNER solidairement les bailleurs à

La suppression totale des loyers depuis avril 2021 et jusqu’à rétablissement complet des obligations de délivrance et de jouissance due par les bailleurs Lui payer en réparation la somme de 18.525 Euros correspondant au montant des loyers payés injustement d’avril 2021 à avril 2022 compris, soit 13 mois à hauteur de 1.425 Euros par mois Lui Payer à titre de dommages et intérêts la somme 20.000 Euros en raison de l’impossibilité totale d’exploiter ou de vendre le fonds de commerce conformément à sa destination contractuelle

CONDAMNER in solidum les bailleurs à titre commercial Madame [X] [B] et la SCI KIM II (ou KIM 2) à la somme de 4.500 Euros au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER in solidum les bailleurs à titre commercial Madame [X] [B] et la SCI KIM II (ou KIM 2) aux entiers dépens,

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL LES DELICES DE JADE, demande au tribunal, sans écarter l’exécution provisoire de :

DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en raison des graves manquements des bailleurs à leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible,

A tout le moins, LE DECLARER régularisé et sans effet par le paiement de la somme due dans le mois de sa délivrance,

CONSTATER que le fonds de commerce était totalement inexploitable entre avril 2021 et août 2023 du fait de l’absence de travaux et de l’enlèvement de la tourelle d’extraction par les bailleurs en avril 2021,

CONSTATER la carence des bailleurs à exécuter leurs travaux jusqu’en juillet 2023, malgré leur obligation de délivrer un local propre à sa destination et malgré leur obligation de garantir une jouissance paisible,

CONDAMNER solidairement les bailleurs à titre commercial Madame [X] [B] et la SCI KIM II (ou KIM 2) à :

La suppression totale des loyers depuis avril 2021 et jusqu’à rétablissement complet des obligations de délivrance et de jouissance due par les bailleurs c’est-à-dire en août 2023 Restituer et payer en réparation à la requérante la somme de 39.900 Euros correspondant au montant des loyers payés injustement d’avril 2021 à juillet 2023 compris, soit 28 mois x 1.425 Euros par mois Payer à la requérante à titre de dommages et intérêts la somme 50.000 Euros pour deux ans et demi à titre de préjudice financier en raison de l’impossibilité totale d’exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination contractuelle entre avril 2021 et août 2023 en raison de la carence des bailleurs, Payer à la requérante à titre de dommages et intérêts la somme de 170.000 Euros en raison de l’impossibilité totale de vendre le fonds de commerce conformément à sa destination contractuelle durant deux ans et demi et d’obtenir un prix de vente de marché

CONDAMNER in solidum les bailleurs à titre commercial Madame [X] [B] et la SCI KIM II (ou KIM 2) à la somme de 6.000 Euros au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER in solidum les bailleurs à titre commercial Madame [X] [B] et la SCI KIM II (ou KIM 2) aux entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions et pour l’essentiel,

Elle fait valoir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, qu’il n’est pas précis s’agissant du décompte, qu’elle l’a cependant réglé dans le délai d’un mois, qu’elle en justifie par sa pièce 24.

Au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, elle indique que le local n’est pas conforme à sa destination exclusive de restaurant, que l’expertise judiciaire le démontre, qu’elle ne peut plus exploiter le local.

Elle précise que la tourelle motorisée a été enlevée sur le toit depuis le mois d’avril 2021, que les experts l’ont constaté, et que les travaux de réfection du système d’extraction ont tardé, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme du bail et jouissance paisible du local.

Elle précise avoir été informée par le bailleur de la réalisation des travaux relatifs à la tourelle en date du mois de juillet 2023, et indique que la jouissance du local a pu reprendre en août 2023.

Elle estime avoir subi un préjudice s’agissant du paiement des loyers d’avril 2021 à août 2023, pour un montant de 39.900 euros, alors qu’elle ne pouvait exploiter le restaurant.

Elle produit ses pièces financières, et sollicite une indemnisation au titre de la perte financière subie.

Son fonds de commerce n’étant pas exploitable, elle considère qu’elle a subi un préjudice correspondant à la perte de chance de le vendre au prix du marché, qu’elle évalue à la somme de 170.000 euros.

Elle précise qu’elle n’a pas refusé de vendre le fonds pour un montant de 270.000 euros, que les acquéreurs n’ont pas souhaité concrétiser la vente.

Elle justifie avoir cédé son fonds de commerce le 7 mars 2024 pour un montant total de 160.000 euros (éléments incorporels et éléments matériels).

*

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [X] [B] et la SCI KIM II, demandent au tribunal de :

REJETER purement et simplement toutes les demandes effectuées par la société LES DELICES DE JADE.

CONDAMNER la société LES DELICES DE JADE à payer à Madame [X] [B] une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ; la condamner à payer la même somme de 10 000 € à la SCI KIM II également à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER la société LES DELICES DE JADE à payer à Madame [X] [B] et à la SCI KIM II, une somme de 3000,00 € pour chacune d’elle au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamner aux entiers frais et dépens de cette procédure.

Au soutien de leurs prétentions,

Ils indiquent avoir rencontré des problèmes avec un copropriétaire, qui a réalisé des travaux en toiture, et s’est plaint de nuisances olfactives.

Ils précisent que la SARL « LES DELICES DE JADE » reconnait avoir installé la tourelle sur le toit, qui a été enlevée provisoirement dans le cadre des travaux de réfection du toit, aurait pu être mise en place dans le cadre d’une reprise de l’activité de restauration.

Ils soulignent avoir réalisé des travaux de copropriété, suite à condamnation sous astreinte,

Ils indiquent que l’absence d’exploitation de l’activité de restauration résulte de raisons personnelles entre le locataire gérant et le preneur et non de l’absence de la tourelle d’extraction, qui pouvait être remise en place suite aux travaux de toiture, à la demande du preneur. Ils indiquent produire un constat d’huissier pour en justifier.

Ils expliquent avoir trouvé des acquéreurs pour le fonds de commerce pour un prix de 270.000 euros, qu’un notaire a été désigné, que la vente n’a pas été réalisée du fait du preneur, qu’il n’est pas démontré que les acheteurs se sont désistés, qu’ils ne sont pas responsables de l’absence de vente à ce prix.

Ils considèrent que leur responsabilité n’est pas engagée, et sollicitent l’indemnisation de leur préjudice.

*

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 6 mars 2025.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 décembre 2022

Conformément à l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est constant qu’un commandement délivré pour une somme supérieure à ce qui est exigible est valable pour le montant non contesté de la dette et ne caractérise pas la mauvaise foi du bailleur.

En l’espèce,

Le bail commercial comporte en page 13 une clause résolutoire mentionnant le non paiement des loyers.

Le commandement de payer délivré le 8 décembre 2022 vise la somme de 12.885 euros au titre des arriérés de loyer, selon décompte arrêté au 30 novembre 2022, sans cependant reproduire ce décompte. Il expirait le 8 janvier 2023.

Il apparait de l’ordonnance de référés du 13 octobre 2022 qu’elle a condamné le preneur au paiement de la somme de 7125 euros au titre des arriérés de loyer de mai à septembre 2022.

Les bailleurs n’apportent aucun élément s’agissant du montant du loyer à cette date, à part un courrier de leur conseil sollicitant l’augmentation de son montant. Il sera donc retenu la somme de 1425 euros mensuel tel que mentionné au courriel officiel du preneur en date du 6 janvier 2023.

Au regard de l’ordonnance de référés du 13 octobre 2022, qui fixe le montant de l’arriéré jusqu’au mois de septembre 2022, seuls les mois d’octobre et novembre sont à ajouter à cette somme, pour déterminer le montant des arriérés mois de novembre 2022 inclus, correspondant à la somme de 2850 euros.

Ainsi, l’arriéré au 30 novembre 2022 se portait à la somme de 9975 euros (2850 + 7125).

Le preneur justifie en pièce 24 du virement de cette somme au bailleur en date du 6 janvier 2023, de sorte qu’il s’est acquitté des arriérés dans le délai visé au commandement de payer.

En conséquence, il convient de constater que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets.

Sur les demandes en paiement

Sur la restitution des loyers réglés du mois d’avril 2021 au mois d’août 2023

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du code civil, dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Et l’article 1721 du même code, qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En application des dispositions de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Conformément à l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant que le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

Il est constant que le bailleur doit permettre au locataire d’exploiter les lieux loués pour l’usage qui a été convenu entre les parties et prendre toutes les dispositions nécessaires, à l’égard des tiers et notamment du syndicat des copropriétaires, que l’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne alors la responsabilité intégrale du bailleur avec des conséquences juridiques telle que la résolution du contrat.

Il a été jugé par la cour de cassation (3e Civ., 15 juin 2023, pourvoi n° 21-10.119), que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers.

En l’espèce,

Le bail commercial mentionne un usage exclusif de restauration pour le local loué au preneur.

Il apparait que l’expertise judiciaire du 31 mars 2020 a constaté que les travaux de tubage réalisés en 2016 du conduit d’extraction par la société Clean Service à la demande du bailleur ne sont pas conformes à la réglementation, l’expert indique que cette non-conformité compromet le fonctionnement du restaurant et conclut à l’impossibilité d’utiliser le conduit d’extraction en l’état. Il préconise l’ajout d’une entrée d’air compensatrice en partie basse de la cuisine et la remise en état de l’extraction.

Le second expert, M. [A], conclut également à la nécessité d’ajout d’une entrée d’air avec modification de la hotte aspirante pour supprimer les nuisances acoustiques générées par la tourelle d’extraction, qui selon lui ne doit pas être remise en service en l’état, car dépassant les normes acoustiques en vigueur.

Le bailleur indique avoir déposé la tourelle d’extraction pour permettre les travaux de toiture dans un courrier adressé par son conseil au preneur en date du 12 avril 2021, et être resté dans l’attente de la demande du preneur pour la remettre en place et en service.

Il produit un courrier de la société LES DELICES DE JADE en date du 4 juin 2021, qui indique avoir été dans l’incapacité de vendre le fonds de commerce du fait de son inexploitation, et dans l’impossibilité de le donner à bail. Il est mentionné l’intention de réaliser un devis pour un changement de hotte, sans nécessité d’extraction.

Madame [H] [D], gérante de la société LES DELICES DE JADE, précise dans un courriel en date du 1er juillet 2021 adressé au conseil des bailleurs, que la vente du fonds de commerce est bloquée et qu’elle est en accord pour réaliser les travaux nécessaires pour permettre soit une vente soit une location du fonds de commerce. Elle a également proposé la tenue d’une médiation.

Il apparait par la suite, que par courrier de son conseil en date du 23 juillet 2021, la société LES DELICES DE JADE a sollicité des bailleurs la mise en conformité de l’extraction pour une activité de restaurant.

Ainsi, au regard des courriers et courriels précédemment envoyés au conseil des bailleurs analysés ci-dessus, la demande de mise en conformité est à dater du 23 juillet 2021.

Il n’est pas contesté que les travaux d’extraction ont été finalisés en juillet 2023, de sorte qu’il convient de retenir une période de deux ans, au cours de laquelle le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination du bail, à savoir l’activité de restauration.

Etant donné cette impossibilité de jouir du local conformément au bail, il convient donc de condamner in solidum Madame [B] [X] et la SCI KIM II à la restitution des loyers réglés sur cette période soit la somme de 34.200 euros (24*1425 euros).

Sur le préjudice résultant de l’absence d’exploitation du fonds de commerce

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce,

la société LES DELICES DE JADE indique avoir été dans l’incapacité d’exploiter le fonds de commerce à partir de l’année 2021.

Cependant, il convient de constater qu’elle ne démontre que de sa volonté de vendre le fonds de commerce, voire de le mettre en location gérance et non de l’exploiter.

Par ailleurs, il apparait que la location gérance établie à partir du 1er juillet 2020 à la SAS SCANO pour une durée de six mois, renouvelable par tacite reconduction, n’a pas été reconduite.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 13 février 2025, s’agissant des échanges de conversations entre les responsables du preneur et de son locataire gérant, permet de constater que la non reconduction de la location gérance, ne résulte pas de la faute des bailleurs, mais de la dégradation des relations entre les deux gérants de sociétés (preneur et locataire gérant).

Il est donc établi que pour des raisons personnelles, la gérante de la société LES DELICES DE JADE a souhaité vendre son fonds de commerce.

Elle ne produit aucun élément financier s’agissant de la location gérance.

Il n’est donc pas démontré qu’elle a subi un préjudice au titre de l’incapacité d’exploiter le restaurant.

Sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la perte de chance de vendre le fonds de commerce au prix du marché

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que le préjudice né de la perte de chance ne peut être indemnisé que partiellement. La perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

L’élément de préjudice constitué par la perte d’une chance peut présenter en lui-même un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition de la probabilité d’un évènement favorable, encore que, par définition, la réalisation d’une chance ne soit jamais acquise.

En l’espèce,

Il ressort de la pièce 37 de la société LES DELICES DE JADE, qu’elle avait conclu avec la société DEGUARA IMMMOBILIER un mandat de vente de son fonds de commerce situé [Adresse 1] à [Localité 8] (34) en date du 8 décembre 2020 pour un montant de 300.000 euros.

Il convient de constater que par l’intermédiaire de Maitre [L] [K], notaire, une offre d’achat du fonds de commerce a été émise à l’attention de la société DEGUARA immobilier, pour un montant de 270.000 euros en date du 17 juin 2022, précisant que le problème relatif à «la cheminée » est connu, et que l’offre concerne le bien « en l’état », offre renouvelée le 29 juin 2022.

Si la société LES DELICES DE JADE indique que la vente n’a pas eu lieu, du fait de la rétractation des acheteurs, elle n’en justifie pas.

Or, par attestation du 8 juin 2022, Maitre [L] [K] indique avoir établi un compromis de vente pour le fonds de commerce détenu par la société LES DELICES DE JADE, qui n’a cependant pas été mené à terme aux motifs que « l’agence DEGUARA chargée de la vente préfère attendre que les difficultés liées à ce droit au bail soit résolues pour signer un engagement »

Il est produit l’acte de vente du fonds de commerce, en date du 7 mars 2024, soit après réalisation des travaux par les bailleurs, pour un montant de 160.000 euros dont 131.813 euros pour les éléments incorporels.

Ainsi il n’est pas démontré que la perte de valeur du fonds de commerce alléguée, résulte de la faute du bailleur, étant donné que l’attestation du notaire mentionne que l’arrêt des formalités de vente provient d’une demande de l’agent immobilier mandaté par la société LES DELICES DE JADE.

Par ailleurs, il n’est produit aucun élément comparatif, aucune annonce s’agissant des prix à la vente des fonds de commerce de restauration dans le même secteur, de sorte que le préjudice résultant de la vente à un prix inférieur au prix du marché n’est pas démontré.

La demande au titre de la perte de chance de vendre à prix du marché, sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la procédure abusive

Conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, le droit d’agir de la société LES DELICES DE JADE n’a pas dégénéré en abus pouvant justifier l’allocation de dommages et intérêts.

La demande sera rejetée.

Sur le préjudice moral

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [B] [X] et la SCI KIM II n’apportent aucune pièce au soutien de leur demande s’agissant du préjudice moral. Elles en seront donc déboutées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Madame [B] [X] et la SCI KIM II qui succombent seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce,

L’équité commande de condamner in solidum, Madame [B] [X] et la SCI KIM II à payer à la société LES DELICES DE JADE la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que la clause résolutoire visée au commandement de payer du 8 décembre 2022, délivré par Madame [B] [X] et la SCI KIM II à l’encontre de la société LES DELICES DE JADE, n’a pas produit ses effets.

CONDAMNE in solidum Madame [B] [X] et la SCI KIM II à payer la société LES DELICES DE JADE la somme de 34.200 euros (TRENTE QUATRE MILLE DEUX CENTS EUROS) correspondant à la restitution des loyers réglés sur la période du mois de juillet 2021 au mois de juillet 2023 ;

DEBOUTE la société LES DELICES DE JADE de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice financier (perte d’exploitation et perte de vente au prix du marché)

DEBOUTE Madame [B] [X] et la SCI KIM II de leurs demandes de dommages et intérêts

CONDAMNE in solidum Madame [B] [X] et la SCI KIM II à payer la société LES DELICES DE JADE la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [X] et la SCI KIM II aux entiers dépens

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

_____________

R.G.: N° RG 23/00084 – N° Portalis DBYB-W-B7G-OBEP

Date: 10 Avril 2025

Affaire: S.A.R.L. LES DELICES DE JADE R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 531 822 864, prise en la personne de son gérant en exercice domiciliée ès qualité audit siège,

/ [B], S.C.I. KIM II (ou KIM 2) R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 808 337 299

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

COPIE CERTIFIEE CONFORME DE LA DECISION

REVETUE DE LA FORMULE EXECUTOIRE

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

_____

A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S

_____

Le Tribunal judiciaire de Montpellier, département de l’Hérault a rendu la décision dont la teneur suit :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

_____________

R.G.: N° RG 23/00084 – N° Portalis DBYB-W-B7G-OBEP

Date: 10 Avril 2025

Affaire: S.A.R.L. LES DELICES DE JADE R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 531 822 864, prise en la personne de son gérant en exercice domiciliée ès qualité audit siège,

/ [B], S.C.I. KIM II (ou KIM 2) R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 808 337 299

____

E N C O N S E Q U E N C E

L A R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

___

M a n d e e t O r d o n n e

A tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre le présent jugement à exécution ;

Aux Procureurs généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux de Grande Instance d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

Pour copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire, délivrée par le Directeur des services de greffe judiciaires du Tribunal judiciaire de Montpellier.

P/ LE GREFFIER-EN-CHEF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

_____________

R.G.: N° RG 23/00084 – N° Portalis DBYB-W-B7G-OBEP

Date: 10 Avril 2025

Affaire: S.A.R.L. LES DELICES DE JADE R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 531 822 864, prise en la personne de son gérant en exercice domiciliée ès qualité audit siège,

/ [B], S.C.I. KIM II (ou KIM 2) R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 808 337 299

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

COPIE CERTIFIEE CONFORME DE LA DECISION

REVETUE DE LA FORMULE EXECUTOIRE

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

_____

A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S

_____

Le Tribunal judiciaire de Montpellier, département de l’Hérault a rendu la décision dont la teneur suit :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

_____________

R.G.: N° RG 23/00084 – N° Portalis DBYB-W-B7G-OBEP

Date: 10 Avril 2025

Affaire: S.A.R.L. LES DELICES DE JADE R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 531 822 864, prise en la personne de son gérant en exercice domiciliée ès qualité audit siège,

/ [B], S.C.I. KIM II (ou KIM 2) R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 808 337 299

____

E N C O N S E Q U E N C E

L A R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

___

M a n d e e t O r d o n n e

A tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre le présent jugement à exécution ;

Aux Procureurs généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux de Grande Instance d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

Pour copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire, délivrée par le Directeur des services de greffe judiciaires du Tribunal judiciaire de Montpellier.

P/ LE GREFFIER-EN-CHEF