Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [F]

Logement 49 Etage 3 Résidence Les Terrasses Enchantées

9 Rue de la Galtière

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 mai 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00032 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MWY7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [H] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 23 septembre 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS (ci-après SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS) a donné à bail à Monsieur [H] [F] un logement situé 9 rue de la Galtière – 3ème étage – logement 49 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE.

Le 24 mai 2022, la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 610,43 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 21 décembre 2023, la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Monsieur [H] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location susvisé en application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [F] des lieux loués situés 9 rue de la Galtière – 3ème étage – logement 49 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [H] [F] à lui payer les sommes suivantes :

—  2667,96 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 octobre 2023, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, et dire que le dépôt de garantie de 306,98 euros restera acquis à la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

— Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

—  500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 5132,59 euros selon décompte arrêté au 9 septembre 2024. L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement des loyers, certes résiduelle, mais qui devrait être complétée par la reprise des versements APL et l’obtention d’un FLS à venir.

Monsieur [H] [F] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 150 euros par mois en sus de son loyer courant.

Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 21 décembre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience du 23 mai 2024.

En outre, la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 13 mars 2022, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [H] [F], le 24 mai 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 610,43 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2022.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 5132,59 euros au 9 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

En conséquence, Monsieur [H] [F] sera condamné à payer à la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 5132,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, il ne saurait être statué, à ce stade de la procédure et avant la libération des lieux, sur le sort du dépôt de garantie versé au moment de la conclusion du bail.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [H] [F] a repris de manière régulière le paiement de son loyer courant avant l’audience, même si les versements ne sont que partiels.

Le bailleur s’accorde sur l’octroi de délai de paiements suspensifs de la clause résolutoire, dès lors que le versement des APL devrait reprendre après la présente décision, et que Monsieur [H] [F] devrait également bénéficier du FSL.

Lors des débats, Monsieur [H] [F] a confirmé ces éléments en précisant qu’il perçoit le RSA. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 150 euros par mois en sus du loyer courant.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’accord du bailleur, en dépit d’une reprise seulement partielle des paiements, et dès lors que Monsieur [H] [F] devrait être en mesure de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [H] [F] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire depuis la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

L’équité commande de débouter la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande condamnation formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, à l’encontre de Monsieur [H] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer à la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, la somme 5132,59 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 9 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [H] [F] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 35 échéances de 150 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 25 juillet 2022 ;

DIT que Monsieur [H] [F] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 9 rue de la Galtière – 3ème étage – logement 49 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [H] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer à la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE