Minute N° 25/00174

15 Mai 2025

SERVICE DES RÉFÉRÉS

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N° RG 25/00020 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DSYH

Copie certifiée conforme

le

à

Copie dématérialisée

le 15/05/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 15/05/2025

à M^e CLAEYS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 3 Avril 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.E.L.A.R.L. PCM, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Marie-Caroline CLAEYS de la SELEURL MC2 AVOCAT, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

Madame [W] [N], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Pauline BARTHE, avocat au barreau de SAINT-MALO

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Faits, procédure et prétentions

Suivant acte sous seing-privé en date du 7 octobre 2014, la société CAP DINARD aux droits de laquelle se trouve la société PCM a consenti à Mme [W] [N] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 14.400 euros HT pour les trois premières années et de 15.600 euros HT les années suivantes.

Le 19 septembre 2024, la société PCM a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 22.429,16 euros, correspondant aux arriérés de loyers, taxes et charges depuis le mois de mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la SARL PCM a fait assigner Mme [W] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/20) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions du 2 avril 2025, de :

Constater la résiliation du bail commercial en date du 7 octobre 2014 consenti à Mme [W] [N] pour les locaux sis [Adresse 2] à compter du 19 octobre 2024 ; Dire Mme [W] [N] occupant sans droit ni titre du local ;Ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef et de ses objets mobiliers avec si besoin est l’aide de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meuble désigné par le bailleur en garantie des sommes dues ;Condamner Mme [W] [N] au paiement d’une somme de 23.426 euros à titre de provision correspondant aux arriérés de loyers et charges dus, jusqu’à la résiliation du bail ; Condamner Mme [W] [N] au paiement d’une somme de 464,99 euros à titre de provision correspondant à la taxe foncière 2024 ; Condamner à titre provisionnel Mme [W] [N], en deniers ou quittances, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2.003,55 euros TTC à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux loués ; Lui décerner acte qu’elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement, sous condition que ceux-ci n’excèdent pas deux ans ;Si des délais de paiement étaient accordés, condamner Mme [W] [N] au paiement d’une somme de 33.957,44 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois d’avril 2025 et dire qu’à défaut de versement d’une seule mensualité ou de règlement du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois, le tout deviendra exigible, que la clause résolutoire deviendra définitivement acquise à la date du 19 octobre 2024 et que Mme [W] [N] sera alors occupante sans droit ni titre ; Dans cette hypothèse, ordonner l’expulsion de Mme [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses objets mobiliers avec si besoin est l’aide de la force publique et d’un serrurier ; Condamner à titre provisionnel Mme [W] [N], en deniers ou quittances, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2.003,55 euros TTC à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux loués ;Débouter Mme [W] [N] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ; Condamner Mme [W] [N] au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 18 octobre 2024 ainsi que le coût de la notification aux créanciers inscrits.

Dans ses conclusions du 2 avril 2025, Mme [W] [N] demande au juge des référés de :

Lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la somme mise à sa charge ;En tout état de cause, débouter la société PCM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire que l’équité justifie que chaque partie conserve la charge des frais qu’il a engagé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

En vertu de l’article L. 143-2 du code de commerce, « le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ».

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par l’article susvisé.

En l’espèce, le demandeur justifie qu’il n’y a pas de créancier inscrit sur le fonds.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges à son échéance exacte, un mois après un commandement de payer infructueux.

Le 19 septembre 2024, la société PCM a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 22.429,16 euros, correspondant aux arriérés de loyers, taxes et charges depuis le mois de mai 2023, et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

En l’espèce, Mme [N] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans les délais impartis.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 19 octobre 2024.

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée, si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que celle d’un serrurier.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, taxes et charges dus

Mme [N] soutient que certains de ses paiements ne sont pas pris en compte par la SELARL PCM, notamment deux paiements de 2.000 euros des 18 janvier 2022 et 14 février 2022, ainsi que deux paiements survenus en mai 2023.

Cependant, le décompte produit par la SELARL PCM en première page de la pièce n°13.5 mentionne au crédit les virements de janvier et février 2022.

De plus, si Mme [N] mentionne avoir effectué deux paiements en mai 2023, le relevé de compte qu’elle produit en pièce n°10 ne mentionne qu’un virement de 2.000 euros réalisé le 23 mai 2023.

Par conséquent, l’obligation de Mme [N] ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Elle sera condamnée à payer à la SELARL PCM la somme provisionnelle de 22.429,16 euros, correspondant aux arriérés de loyers, taxes et charges depuis le mois de mai 2023, outre le prorata du loyer, taxes et charges du mois d’octobre jusqu’au 19 octobre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [N] sera également condamnée à verser une indemnité d’occupation provisionnelle à la SELARL PCM à compter du 19 octobre 2024, d’un montant correspondant au loyer, assorti des charges et taxes.

Mme [N] sera donc condamnée à verser à la SELARL PCM la somme de 33.957,44 euros selon le décompte arrêté au 1er avril 2025.

Sur la demande de délais de paiement

Au terme de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

Mme [N] sollicite des délais de paiement, faisant valoir que :

Au 14 février 2022, elle était à jour du loyer malgré les augmentations annuelles et le refus de la bailleresse de réduire le loyer pendant la période COVID ; La bailleresse a entretenu le flou sur les sommes qu’elle devait réellement, ce qui a donné lieu au remboursement, à son profit, d’un trop versé de charges et de taxe foncière d’un montant de 5.224,92 euros.

La SELARL PCM s’en rapporte à justice sur la demande de délais de paiement.

En l’espèce, il convient de relever que, selon l’extrait de compte produit par la bailleresse en pièce n°14, Mme [N] règle la somme de 646 euros par mois depuis le mois de mai 2024, cette somme étant inférieure au montant du loyer. Si Mme [N] regrette que le loyer soit trop onéreux, elle n’en reste pas moins liée par le contrat de bail qu’elle a conclu. En outre elle ne démontre pas comment elle va pouvoir régler la somme de 33.957,44 euros qu’elle doit à la SELARL PCM au titre des loyers, taxes et charges impayées.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité commandent de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 19 octobre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [N] et de tout occupant de son chef de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Mme [N] à verser à la SELARL PCM la somme provisionnelle de 33.957,44 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2025 ;

Rejetons sa demande de délais de paiement ;

Fixons à titre provisionnel une indemnité d’occupation au montant du loyer actuel assorti des charges et taxes ;

Condamnons Mme [N] à verser à la SELARL PCM une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [N] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Le greffier Le juge des référés