SERVICE DES RÉFÉRÉS

09 Juillet 2025

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N° RG 25/00066 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTVH

Copie certifiée conforme

le 09/07/2025

à service expertise *3

Copie dématérialisée

le 09/07/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 09/07/2025

à M^e DEBROISE

à M^e DELOMEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 5 Juin 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 9 Juillet 2025, la date du 26 Juin 2025 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

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DEMANDEUR :

S.A.R.L. FULL TIME, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

S.C.I. HEFAC, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Arnaud DELOMEL, avocat au barreau de RENNES

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES

Madame [P] [R] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES

S.E.L.A.R.L. PRAXIS, anciennement dénommée SELARL [E] [H] et ASSOCIES prise en la personne de Maitre [U] [E], en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société FULL TIME, désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de Saint-Malo en date du 24 septembre 2024, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES

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Faits, procédure et prétentions

La SCI HEFAC est propriétaire d’un immeuble à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 4] à Dinan.

Suivant acte sous seing privé du 15 octobre 2009, la SCI HEFAC a consenti à la société LA LUMACHELLE un bail commercial en vue d’une activité de restauration, moyennant un loyer annuel de 24.000 euros hors taxes et hors charges. La société LA LUMACHELLE ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire, le fonds de commerce a été cédé à la société NEW BRIDGE, laquelle a également été placée en liquidation judiciaire le 18 mai 2020.

Suivant ordonnance du juge commissaire du 4 juin 2020, la société NEW BRIDGE a été autorisée à céder son fonds de commerce à la société FULL TIME moyennant le prix de 210.000 euros.

La société FULL TIME a mandaté un huissier de justice le 12 mars 2020 afin de procéder à l’état des lieux des locaux donnés à bail.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 17 novembre 2020, la société FULL TIME a informé la SCI HEFAC de ce que les locaux donnés à bail présentaient des désordres, infiltrations d’eau, menuiseries et ouvrants non étanches à l’air et à l’eau, système électrique vétuste, et l’a mis en demeure de procéder aux travaux réparatoires afin de lui permettre de jouir de l’immeuble conformément à sa destination.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2022, la société FULL TIME a fait assigner la SCI HEFAC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°22/225) notamment aux fins de condamner la SCI HEFAC, sous astreinte à réaliser les travaux suivants :

— Changement des fenêtres de l’immeuble situé au 1er et 2ème étage ;

— Sécurisation et réfaction du mur situé en bordure de terrain ;

— Réfection du mur de clôture et de soutènement présentant un gonflement anormal laissant craindre un effondrement ;

— Réfection du réseau électrique.

Le 20 octobre 2022, l’affaire était retirée du rôle sur demande conjointe des parties.

L’affaire était réinscrite au rôle le 24 novembre 2022 sous le RG n°22/389. Le 9 février 2023, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, M. [K] [X]. Suivant ordonnance du 25 mai 2023, l’affaire était radiée du rôle en raison du défaut de diligence des parties.

Le 17 février 2025, la société FULL TIME a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle (RG n°25/66).

Dans leurs dernières conclusions du 3 avril 2025, la société FULL TIME ainsi que M. [N] [B], Mme [P] [B] et la société PRAXIS, prise en la personne de Me [U] [E], ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde judiciaire de la société FULL TIME, demandent au juge des référés de :

— Recevoir M. [N] [B] et Mme [P] [B] en leur intervention volontaire ;

— Recevoir Me [E], ès qualités de mandataire judiciaire de la société FULL TIME, en son intervention volontaire ;

— Constater que l’absence de réalisation des travaux portant à la fois sur le clos et le couvert et le réseau électrique exposent la société FULL TIME à un dommage imminent, ainsi qu’à un risque de fermeture en cas d’inspection par les autorités administratives ;

— Condamner la SCI HEFAC, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à réaliser les travaux suivants :

o Changement des fenêtres de l’immeuble situées au 1er et 2ème étage ;

o Réfection du réseau électrique de la partie de l’immeuble affecté à l’usage d’habitation.

— Dire que l’astreinte provisoire courra à compter du 1er jour du mois suivant la notification de la décision à intervenir et pendant un délai de trois mois ;

— Débouter la SCI HEFAC de toutes ses demandes ;

— Condamner la SCI HEFAC à payer à chacun de la société FULL TIME et de M. [N] [B] et Mme [P] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société FULL TIME soutient que l’absence d’entretien des locaux par la SCI HEFAC constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance alors qu’il a l’obligation d’assumer les grosses réparations de l’immeuble que constituent notamment le remplacement des menuiseries, ainsi que la réfection du réseau électrique.

Dans ses dernières conclusions du 16 mai 2025, la SCI HEFAC demande au juge des référés de :

— A titre principal, juger n’y avoir lieu à référé et débouter la société FULL TIME de ses demandes;

— A titre subsidiaire, juger que les travaux de changement de fenêtres et de réfection du réseau électrique n’entrent pas dans le champ des réparations imputables au bailleur ;

— Juger qu’elle a réalisés les travaux nécessaires ;

— Débouter la société FULL TIME de ses demandes ;

— En tout état de cause, condamner la société FULL TIME à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SCI HEFAC expose qu’elle avait entrepris de procéder au remplacement des menuiseries avant l’entrée dans les lieux de la société FULL TIME, cela dans le cadre de la rénovation de l’immeuble, mais que la crise sanitaire ainsi que le défaut de paiement des loyers de la société FULL TIME a entrainé du retard dans ces travaux. Elle conclut que la société FULL TIME ne démontre ni l’existence d’un dommage imminent, ni celle d’un trouble manifestement illicite. Elle ajoute, à titre subsidiaire, que les travaux de remplacement des fenêtres ainsi que du réseau électrique n’entrent pas dans le champ des travaux à la charge du bailleur.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

Sur les interventions volontaires

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En vertu des articles 328 et 329 du même code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il y a lieu de déclarer recevable les interventions volontaires de M. et Mme [B], ainsi que de la société PRAXIS, prise en la personne de Me [U] [E], ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde judiciaire de la société FULL TIME.

Sur la demande de travaux

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1) Sur le changement des fenêtres

En application de son article 2, les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Il en résulte que les locaux litigieux, dont il n’est pas contesté qu’ils constituent la résidence principale du preneur, sont soumis à ces dispositions.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date du contrat de bail impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, en application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, la société FULL TIME a fait réaliser un état des lieux des locaux le 12 mars 2020 par huissier de justice, concomitamment à son entrée dans les lieux, duquel il résulte que les ouvrants des 1er et 2ème étages de l’immeuble sont anciens et usagés, constitués d’un simple vitrage. Il résulte des pièces produites que le preneur a alerté le bailleur dès le mois de novembre 2020, soit quelques mois après son entrée dans les lieux. En outre, le bailleur suggérait, par courrier du 23 septembre 2021, de faire procéder au remplacement de l’intégralité des menuiseries, et informait le preneur de ce qu’elle avait fait réaliser, à cette fin, un devis auprès de la société MENUISERIE MARIETTE en date du 10 septembre 2021. Dès lors, la SCI HEFAC avait connaissance de l’état dégradé des menuiseries, de la nécessité de les remplacer et de ce que ces réparations lui incombent. Elle produit à ce titre un autre devis en date du 28 juillet 2023 pour la pose des menuiseries.

Il apparaît également que la SCI HEFAC n’a reproché aucun retard dans le paiement des loyers et charges à la société FULL TIME depuis 2022, si bien que cet argument est inopérant. En outre, la SCI HEFAC ne démontre pas davantage que le preneur empêche la réalisation des travaux, le seul fait que la société FULL TIME n’ait pas pu se rendre disponible le 22 mai 2024 (pièce n°26 de la SCI HEFAC) étant insuffisant.

Au regard de ces éléments, il convient d’enjoindre à la SCI HEFAC de procéder au changement des fenêtres situées au 1er et 2ème étage de l’immeuble à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 4] à Dinan, sous astreinte et selon les modalités précisées au dispositif.

2) Sur le réseau électrique

La société FULL TIME sollicite la réfection du réseau électrique de la partie de l’immeuble affecté à l’usage d’habitation.

Elle prétend que le réseau électrique de l’immeuble n’est pas aux normes et qu’il est à l’origine d’une surconsommation électrique, laquelle est à l’origine de ses difficultés économiques.

Cependant, le procès-verbal de constat établi par huissier de justice ne démontre pas que le réseau électrique est défectueux. Les factures d’électricité ne sont pas davantage probantes, étant rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence.

La société FULL TIME sera donc déboutée de sa demande de travaux à ce titre.

Sur les autres demandes

La SCI HEFAC sera condamnée aux dépens de l’instance.

Les considérations d’équité justifient de condamner la SCI HEFAC à verser à la société FULL TIME la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable les interventions volontaires de M. et Mme [B], ainsi que de la société PRAXIS, prise en la personne de Me [U] [E], ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde judiciaire de la société FULL TIME ;

Enjoignons à la SCI HEFAC de procéder aux travaux de changement des fenêtres des 1er et 2ème étages de l’immeuble situé [Adresse 4] à Dinan ;

Disons que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision ;

Disons que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois à l’expiration de ce délai aux termes duquel elle pourra être renouvelée ;

Rejetons la demande de travaux concernant l’installation électrique ;

Condamnons la SCI HEFAC aux dépens de l’instance ;

Condamnons la SCI HEFAC à verser à la société FULL TIME la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés