N° 25/00101

JUGEMENT du

13 MAI 2025

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N° RG 25/00035 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTIJ

OPH D’ILLE ET VILAINE NEOTOA

C/

[S] [C]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 7], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2025 ;

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 13 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’ILLE ET VILAINE NEOTOA

[Adresse 4]

[Adresse 5]

Représenté par [X] [O], munie d’un pouvoir

Comparant

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [C]

née le 12 Avril 1964 à [Localité 6] (44)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non comparante

*********

Par contrat du 27 juin 2014, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA a donné à bail à Mme [S] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 320,13 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA a fait signifier le 14 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA a fait assigner Mme [S] [C] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer aux frais de la locataire les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

L’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 2430,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— les loyers échus du 21 janvier 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui serait dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer.

A l’audience du 1er avril 2025, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA représenté par [X] [O] régulièrement munie d’un pouvoir, a actualisé sa créance à la somme de 4864,71 euros et maintenu ses demandes, sollicitant cependant en l’absence de la défenderesse et au regard des derniers paiements et des éléments ressortant du diagnostic social et financier (reprise d’un accompagnement auprès du C.D.A.S.) la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place d’un échéancier sur la base de mensualités de 10 euros.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne, Mme [S] [C] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA justifie avoir saisi la commisssion de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 juin 2014 contient une clause résolutoire (article 3 alinéa 4-1 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 3110,49 €.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (étant précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA produit un décompte démontrant que Mme [S] [C] reste lui devoir la somme de 4864,71 € à la date du 31 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise.

Mme [S] [C] non comparante n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la dette ni en son principe ni en son montant. Elle en reconnait d’ailleurs l’existence dans le cadre de l’établissement du diagnostic social et financier.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2430,03 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À l’audience, le bailleur a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place d’un échéancier au regard notamment de la reprise du paiement du loyer courant.

Au vu de cette demande et des éléments du diagnostic social et financier, Mme [S] [C] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Il convient donc de dire que la résiliation du bail et par conséquent les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais de paiement accordés.

Si Mme [S] [C] règle outre le loyer courant, l’arriéré et l’indemnité d’occupation dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l’exécution du bail se poursuivra.

En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. L’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [S] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de Mme [S] [C] justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 27 juin 2014 entre l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA et Mme [S] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [S] [C] à verser à l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA la somme de 4864,71 € (décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2430,03 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [S] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 10 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [S] [C] soit condamnée à verser à l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande formée par l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA de ses plus amples demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 7] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,