TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/04005 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDWN

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires DRAGON-MIROIRS, situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES – DNID en qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [I] [K], né le 9 janvier 1942 à OYOUE MAKOUA (CONGO), décédé le 3 octobre 2021 à BRAZZAVILLE (CONGO), selon ordonnance du Tribunal Judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES en date du 20 mars 2024, dont le siège social est sis [Adresse 8]

comparante, dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 janvier 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[I] [K] était propriétaire des lots numéros 2365, 2120, 2083 au sein copropriété DRAGON MIROIRS sise [Adresse 3] à [Localité 7].

Monsieur [I] [K] est décédé le 3 octobre 2021 à [Localité 4].

Par ordonnance du 3 avril 2024 du Président du Tribunal judiciaire d’Evry, sa succession a été déclarée vacante, et la Direction nationale d’interventions domaniales (D.N.I.D) a été nommée curatrice à la succession pour les biens situés en France.

Par acte de commissaire de Justice en date du 7 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires DRAGON MIROIRS, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner M.[I] [K] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 8433,77 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, appel de provision de charges 01/04/2024 4/12 et cotisation fonds alur 01/04/2024 4/12 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

•888,14 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter 2 février 2022, date de la mise en demeure.

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastion TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que les charges afférentes aux lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables, n’ont pas été réglées, ce qui contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et leur cause un préjudice financier, perturbe la gestion de la copropriété. De plus, le défendeur obtient des délais auxquels il n’a pas droit générant un préjudice au syndicat des copropriétaires. Il rappelle que le syndicat des copropriétaires n’a pas d’autres ressources quele paiement des appels de fonds.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par correspondance du 21 janvier 2025, la D.N.I.D explique s’en rapporter à justice ayant expliqué préalablement qu’elle n’avait pas d’obligation à constituer avocat en vertu de l’article R2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires DRAGON MIROIRS produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M.[I] [K] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 novembre 2020, 21 juin 2021, 19 mai 2022, 3 avril 2023, 22 avril 2024

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er avril 2024 sur la période du 01/09/2021 au 01/04/2024, appel provisions sur charges 01/04/2024 et cotisation fonds travaux 01/04/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8433,77 euros.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, sur la période du 01/09/2021 au 01/04/2024, appel provisions sur charges 01/04/2024 et fonds travaux Alur 01/04/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 8 433,77 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice et non de la mise en demeure du 2 février 2022, les modalités d’envoi de celle-ci n’étant pas justifiées.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

La DNID es qualité de curatrice à la succession sera donc condamnée à payer la somme de 8433,77 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la défenderesse sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Il est tout de même noté 4 virements de 500 euros, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dûs.

La D.N.I.D es qualité de curatrice de la succession vacante de M. [K] sera donc condamnée au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DRAGON MIROIRS réclame une somme de 888,14 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais de mise en demeure du 2 février 2022 et de relance du 23 février 2022 ne sont pas justifiés faute de la production de leurs modalités d’envoi. Par voie de conséquence, les intérets de retard ne peuvent être dus également.

Les frais de constitution de dossier avocat, de suivi de contentieux, et de suivi de dossier transmis à l’avocat, ne sont pas fondés aucune pièce au soutien n’étant produite.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La D.N.I.D es qualité, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires DRAGON MIROIRS une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE la D.N.I.D es qualité de curatrice à la succession vacante de M. [I] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires DRAGON MIROIRS la somme de 8 433,77 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024 , sur la période du 01/09/2021 au 01/04/2024, appel provisions sur charges 01/04/2024 et appel fonds travaux alur 01/04/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 7 juin 2024 et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la D.N.I.D es qualité de curatrice à la succession vacante de M. [I] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires DRAGON MIROIRS la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires DRAGON MIROIRS au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965;

CONDAMNE la D.N.I.D es qualité de curatrice à la succession vacante de M. [I] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires DRAGON MIROIRS la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la D.N.I.D es qualité de curatrice à la succession vacante de M. [I] [K] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,