Du 22 novembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01125 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZICY

S.A. d'[Adresse 13]

C/

[F] [X],

[Y] [W] épouse [X]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Damien MERCERON

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. d’ HLM 1001 VIES HABITAT

RCS [Localité 16] N° 572 015 451

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Damien MERCERON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [X]

né le 10 Mars 1976 à [Localité 17]

[Adresse 2]

[Adresse 14]

[Localité 7]

Absent

Madame [Y] [W] épouse [X]

née le 10 Août 1978 à [Localité 11] – MAROC (99)

[Adresse 2]

[Adresse 15]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 16 avril 2015, la société COOPERATION FAMILLE a donné à bail à Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

La société COOPERATION FAMILLE devenait par fusion absorption du 1er juillet 2018 la société d'[Adresse 13].

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, la S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5.129,50 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la S.A. d'[Adresse 13] a assigné Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de voir :

— CONSTATER le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail, conformément à l’article 24 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, modifiée par l’Ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019,

— ORDONNER l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 12] Publique, dans les conditions prévues par les Articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des procédures d’exécution,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [X], au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.372,57 € arrêtée au 24 avril 2024, à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [X], au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux,

— DIRE que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter du premier courrier de mise en demeure du 25 juillet 2023,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de procédure civile,

— Les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement d’un montant de 157,50 €, de la notification à la CCAPEX pour un montant de 23,81 €, celui de la signification de la présente assignation, de la dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 12 juillet 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 20 septembre 2024.

Lors de l’audience du 20 septembre 2024, la S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.275,81 euros hors frais au 19 septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique que le locataire a proposé, selon un mail qui lui a été adressé, un échéancier de paiement en proposant de régler 100 euros en sus du loyer courant, elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.

Régulièrement assignés à domicile avec remise de l’acte à une personne présente, Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La juridiction n’a été destinataire d’aucune pièce concernant les demandes des défendeurs.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 juillet 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 18 janvier 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par la S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT à Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.A. d'[Adresse 13] a fait signifier à Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 5.129,50 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 12 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 12 janvier 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 mars 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 mars 2024.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 13 mars 2024, ce qui constitue pour la S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. d'[Adresse 13] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.275,81 euros hors frais à la date du 19 septembre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2.275,81 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 septembre 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse. Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.191,10 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il est observé que si le bailleur s’est vu adresser une demande de la part des locataires, préalablement à l’audience, aux fins de se voir octroyer des délais de paiement, ces derniers n’ont pas pris la peine de se présenter à l’audience du 20 septembre 2024 et de produire les pièces nécessaires au soutien de cette demande de sorte que le tribunal ne se considère pas valablement saisi.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En l’espèce, Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] sont mariés et le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d’exécution à venir. Si les frais d’exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis in solidum à la charge de Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] à verser à la S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 13 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1.191,10 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] à payer à la S.A. d'[Adresse 13] la somme de 2.275,81 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] à payer à la S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT, à compter du 1er septembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] à payer à la S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION