N°

JUGEMENT

DU 08 Août 2025

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RG 23/00005

N° Portalis DBYD-W-B7H-DJL4

S.C.I. AU CAFE [Adresse 12]

[C]

C/

Société BNP PARIBAS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 27]

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Audience publique de la juridiction des BAUX COMMERCIAUX,

tenue par Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente,

assisté(e) de : Madame FERON Florence, faisant fonction

de greffier

PLAIDOIRIES DU 12 Juin 2025

JUGEMENT DU 08 Août 2025

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DEMANDEUR :

S.C.I. AU CAFE DE LA [Adresse 22]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Jean-Maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR:

Société BNP PARIBAS

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Géraldine PIEDELIEVRE, de la SELAS LPA-LAW – Avocat au barreau de Paris – Avocat plaidant

Maître Pierre-Guillaume KERJEAN, avocat au barreau de SAINT-MALO – Avocat Postulant

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Copie certifiée conforme

le:

à :

Copie exécutoire

le:

à:

Faits, procédure et prétentions

Par acte authentique en date du 26 octobre 2000, M. [D] [R] et Mme [F] [E], son épouse, ont donné à bail commercial à la société Banque Nationale de Paris (BNP PARIBAS) des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 15].

Ce bail a été renouvelé par acte authentique en date du 22 septembre 2009 pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2009 et s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 30 septembre 2018, moyennant un loyer annuel de 32.200 euros.

Suivant acte authentique du 27 septembre 2021, les consorts [E] ont cédé le local commercial à la SCI [Adresse 10].

En date du 20 janvier 2022, la bailleresse a fait délivrer par acte extrajudiciaire à sa locataire un congé avec offre de renouvellement pour le 30 septembre 2022 aux conditions et clauses du bail expiré à l’exception du loyer fixé à la somme de 50.000 euros hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties, la bailleresse a saisi la commission départementale de conciliation des baux commerciaux d’Ille-et-Vilaine qui a constaté, le 29 mars 2023, l’absence de conciliation, le loyer étant évalué par la commission à la somme de 43.500 euros hors taxes et hors charges.

En date du 27 avril 2023, la SCI AU CAFE [Adresse 13] a fait assigner la société BNP PARIBAS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de :

Constater le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2022 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent sous réserve des modifications impératives intervenues au cours du bail écoulé ;Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 50.000 € HT par an à compter du 1er octobre 2022 ;Subsidiairement et avant dire droit, ordonner une expertise avec la mission habituelle aux frais avancés de qui de droit ;Condamner la société BNP PARIBAS à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement du 30 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a :

Constaté que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022, et ce aux mêmes clauses et conditions à l’exception du montant du loyer ;Avant dire droit sur le montant du loyer, ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [Y] [O].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 novembre 2024 a estimé la valeur locative des locaux au 1er octobre 2022 à la somme de 43.155 euros, en considérant la durée du bail limité, et à la somme de 47.265 euros en considérant la destination tous commerces, sauf activités bruyantes et malodorantes.

La SCI AU CAFE DE LA [Adresse 23] demande au juge des loyers commerciaux, dans son mémoire n°3 en date du 27 mai 2025, de :

Constater le renouvellement du bail consenti à la société BNP PARIBAS pour une période de 9 ans à compter du 1er octobre 2022 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent, sous réserve des modifications impératives intervenues au cours du bail écoulé ; Fixé à titre principal le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 47.265 euros HT à compter du 1er octobre 2022 ;Fixer subsidiairement le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 43.155 euros HT ; En toute hypothèse, débouter la société BNP PARIBAS de ses demandes, notamment en ce qu’elle demande la capitalisation de l’intérêt au taux légal sur le loyer commercial à compter du 1er octobre 2022 alors que ledit loyer renouvelé ne sera fixé qu’à compter du présent délibéré ; Condamner la société BNP PARIBAS à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du rapport d’expertise judiciaire de M. [O] et qui seront recouvrés par M^e Jean-Maurice CHAUVIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société BNP PARIBAS demande au juge des loyers commerciaux, dans son mémoire notifié le 12 juin 2025, de :

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 27.165 euros hors taxes et hors charges ; Dire que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2022 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement ; Dire que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ; Débouter la SCI AU CAFE DE LA [Adresse 23] de toutes ses demandes ; Condamner la SCI AU CAFE DE LA [Adresse 23] au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ; Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux mémoires sus

mentionnés pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 30 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022.

I- Sur le prix du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local concerné ;

2.La destination des lieux ;

3.Les obligations respectives des parties ;

4.Les facteurs locaux de commercialité ;

5.Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

1.Sur les caractéristiques des locaux

Il ressort en substance du rapport d’expertise que les locaux sont implantés en rez-de-chaussée et sous-sol d’un immeuble collectif dénommé « [Adresse 25] ».

Ils sont situés à l’angle du [Adresse 19] et de la [Adresse 26], au bas de la [Adresse 20], à [Localité 14]. Il s’agit d’un axe très fréquenté, entre la [Adresse 24] et la [Adresse 21] où sont implantées les Halles, ouvertes tous les matins et où se tient, trois fois par semaine, l’un des plus grands marchés de la région, avec 300 commerçants en saison et bénéficiant de possibilités de stationnement dans les rues voisines, sur l'[Adresse 16] et dans le parking des Halles.

L’emplacement bénéficie d’une bonne visibilité du fait de l’implantation de l’immeuble au cœur d’un secteur de très bonne commercialité.

Les locaux se composent de :

Au sous-sol, un garage sur sol béton, murs en parpaing à l’état brut, Au rez-de-chaussée, un hall d’entrée – accueil, local DAB, sas d’accès au DAB, 1er bureau en façade, dégagement, 2ème bureau (bureau de direction), 3ème bureau, 4ème bureau, 5ème bureau, 6ème bureau, local technique, dégagement, local pause avec placard, Toilettes, salle des coffres.

2.Sur la surface utile

L’expert retient une surface utile de 169 m², outre la surface de l’auvent de 7 m², soit une surface totale de 176 m².

Le preneur rappelle dans ses conclusions que la superficie retenue ne correspond pas aux plans communiqués qui laissent apparaître une surface de 157,53 m² au lieu de 169 m², et concède que la surface de l’auvent de 7 m² fait bien partie de l’assiette du bail.

Le bailleur accepte de retenir une surface totale de 176 m².

Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir une surface totale de 176 m², comprenant l’auvent de 7 m².

3. Sur la surface pondérée

Sur la surface pondérée du rez-de-chaussée

L’expert propose une surface pondérée arrondie à 140 m², en retenant une pondération des surfaces par zones, conformément aux préconisations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière. Il a ainsi divisé les locaux en 4 zones, retenant que :

La zone 1 d’une surface de 70,4 m² comprend le hall d’entrée sans l’accueil, le local DAB, le bureau 1, le bureau direction, un dégagement et l’auvent ; La zone 2 d’une surface de 50,2 m² comprenant les bureaux 3 et 4, le sas DAB et l’accueil ; La zone 3 d’une surface de 29,2 m², comprenant les bureaux 5 et 6 et la salle des coffres ;La zone 4 d’une surface de 26,2 m² comprenant un dégagement, les toilettes, le local de pause et les locaux techniques.

Il a appliqué :

A la zone 1 un coefficient de 1 sur la superficie de 53 m², ainsi qu’un coefficient majoré de 1,1 sur la surface de 17,4 m² appliqué à la partie en saillie, intégrant l’auvent, pour tenir compte de la visibilité particulière de cet espace ; A la zone 2 un coefficient de 0,85 ; A la zone 3 un coefficient de 0,60 ; A la zone 4 un coefficient de 0,30.

La société BNP PARIBAS conteste l’application d’un coefficient majoré de 1,1, tant à la partie auvent qui nécessite selon lui un coefficient de 0,50 étant donné qu’il s’agit d’un espace extérieur, qu’à la partie restante de 10,4 m² qui ne correspond pas à une zone d’angle formant un triangle isocèle.

En application de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, l’usage est d’affecter à la surface de l’angle un coefficient de 1,10 à 1,30 dans la limite d’un triangle isocèle de 5 mètres de côté, pour tenir compte de « l’effet vitrine ».

En l’espèce, le local commercial bénéficie d’une surface d’angle donnant sur la place de la République et particulièrement visible. Si l’auvent de 7 m² constitue une surface en extérieur, il est exploité par la société BNP PARIBAS qui y a installé un DAB. C’est à bon droit que l’expert judiciaire a appliqué un coefficient de 1,1 à la surface de 17,4 m².

Les parties s’accordent sur le coefficient de pondération retenu par l’expert au titre des zones 2 et 3, qui seront respectivement retenus à 0,85 et 0,60.

La société BNP PARIBAS conteste l’application d’un coefficient de 0,3 pour la zone 4, sollicitant l’application d’un coefficient de 0,2.

En l’espèce, cette surface comporte notamment les locaux techniques, le local de pause et les sanitaires. Il convient de retenir un coefficient de 0,2, les sanitaires en rez-de-chaussée n’ayant guère d’intérêt commercial pour le preneur.

Il convient en conséquence de retenir une surface pondérée de 137,57 m² arrondie à 137,5 m² (17,4 x 1,1 = 19,14 m²) + (53 x 1 = 53 m²) + (50,2 x 0,85 = 42,67 m²) + (29,2 x 0,60 = 17,52 m²) + (26,2 x 0,20 = 5,24 m²).

b. Sur la surface pondérée du garage en sous-sol

La société BNP PARIBAS conteste la valorisation du garage par l’expert, faisant valoir qu’il doit être pris en compte dans la surface pondérée, comme l’avait admis l’expert amiable mandaté par le bailleur.

L’expert indique que l’intégration du garage en sous-sol dans le calcul de la surface pondérée conduit à une valeur locative en inadéquation avec les loyers pratiqués pour ce type de local en centre-ville de [Localité 14]. Il a retenu une valeur locative annuelle de 1.200 euros pour ce garage, venant majorer la valeur locative du local. Le bailleur indique qu’il partage cette analyse.

En l’espèce, il convient de retenir l’analyse de l’expert et de valoriser le garage situé en sous-sol de manière séparée.

4.Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative unitaire

La société BNP PARIBAS soutient que la valeur locative unitaire doit être fixée à 215 euros / m² pondéré au regard des références qu’elle choisit.

La SCI [Adresse 10] indique ne pas contester la valeur unitaire de 285 euros / m² pondéré retenue par l’expert.

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Afin de déterminer la valeur locative unitaire du local, l’expert judiciaire a retenu les références suivantes :

— Banque CIC, située [Adresse 3], bail de 2021, local de 144 m², surface pondérée de 110 m², loyer annuel de 24.000 euros, valeur locative au m² pondérée de 218 euros ;

[Adresse 17], surface de 35 m², surface pondérée 30 m², loyer annuel de 10.200 euros, valeur locative au m² pondéré de 340 euros ; Tabac « [Adresse 18] », [Adresse 4], bail conclu le 1er août 2020, loyer en 2023 de 13944,84 euros, surface pondérée de 40 m², valeur locative au m² pondéré de 350 euros ;[Adresse 11], bail de 2017 d’après la déclaration du preneur, loyer de 21.214 euros, surface pondérée de 64 m², valeur locative au m² pondéré de 330 euros ; Boucherie, [Adresse 9], renouvellement du bail en 2015, surface pondérée de 34 m², loyer de 12.000 euros, valeur locative au m² pondéré de 353 euros.

La société BNP PARIBAS fait valoir que les références prises par l’expert concernent principalement des commerces autres que des agences bancaires, qu’elles sont imprécises et qu’elles concernent des loyers actuels, alors que le loyer doit être déterminé au 1er octobre 2022.

Elle propose de se référer aux références suivantes :

La Société Générale située [Adresse 7] dont le loyer s’élève à 10.489 euros, soit une valeur de 219 euros / m² pondéré ;La Caisse d’Epargne située [Adresse 8] dont le loyer s’élève à 23.400 euros, soit une valeur de 208,59 euros / m² pondéré ;La Banque Populaire Grand Ouest située [Adresse 2] dont le loyer s’élève à 51.728,60 euros, soit une valeur de 231,18 euros / m² pondéré.

S’agissant de ces références, l’expert a relevé d’une part que les informations communiquées par le preneur n’avaient pas été vérifiées.

D’autre part, il expose que :

Le local de la Banque Populaire du Grand Ouest dont le prix au m² pondéré serait de 245 euros est plus d’une surface plus importante et présente une commercialité moins intéressante qui nécessiterait l’application d’un correctif de 10 à 15 % donnant un prix au m² de l’ordre de 270 à 280 euros ; Les baux évoqués de 2014 et 2017 pour le local de la société générale sont anciens et pas représentatifs de la valeur locative en 2022 ; Le local de la Caisse d’Epargne est d’un emplacement moins favorable que celui de la BNP PARIBAS.

L’expert ajoute que la banque CIC constitue la seule référence bancaire pour laquelle lui ont été communiqués les baux et les plans, lesquels lui ont permis de déterminer que le prix au m² pondéré serait d’environ 270 euros / m², pour des locaux plus petits, en retenant une commercialité inférieure bien qu’ils soient situés sur une voie très passante. Cette référence sera donc retenue pour la comparaison.

En tenant compte de cette comparaison, de la grande superficie des locaux et de leur très bon emplacement, il y a lieu de retenir une valeur de 285 euros / m² pondéré.

L’expert a retenu une valeur locative du garage de 100 euros par mois. Cependant, s’il mentionne que cette estimation se fonde sur des offres de stationnement relevées, il ne les produit pas. La société BNP PARIBAS conteste cette évaluation et produit deux offres, en 2025, d’un montant de 75 euros et 90 euros. Il sera relevé que ces offres ne mentionnent pas l’adresse de la place de stationnement alors que le garage de la BNP PARIBAS est très bien placé. Il sera retenu une valeur locative de 90 euros par mois, soit 1.080 euros par an.

Ainsi la valeur locative du rez-de-chaussée et du sous-sol sera évaluée à 40.267,50 euros ((137,5 m² x 285) = 39.187,50 + 1.080).

5. Sur les correctifs

Sur la clause de cession et de sous-location

Le bailleur sollicite l’application d’une majoration de 5 % justifiée par la clause de libre cession du droit au bail et de sous location des locaux qui constitue un avantage en nature pour le preneur.

Le preneur s’oppose à l’application de cette majoration considérant que la clause est usuelle et qu’elle ne comprend aucune dérogation à l’article L. 145-31 du code de commerce.

Selon l’article L. 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

En l’espèce, la clause stipule que la BNP ou ses filiales pourront sous-louer ou céder leur droit au bail à toute personne physique ou morale dont l’activité n’est ni nauséabonde ni bruyante.

Cette clause est dérogatoire de la disposition précitée, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer une majoration de 5 %.

Sur la clause de destination

La SCI [Adresse 10] sollicite l’application d’une majoration de 10 % au titre de la clause du bail qui permet au preneur d’exercer toute activité à l’exclusion de celles qui sont nauséabondes ou bruyantes.

La BNP PARIBAS conclut au rejet de l’application de cette majoration, faisant valoir qu’il ne s’agit pas d’une clause « tous commerces » dès lors qu’elle exclut les activités nauséabondes et bruyantes.

En l’espèce, la clause stipule que la BNP sera autorisée à exercer dans les lieux, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une filiale, toute activité pouvant se rattacher directement ou indirectement à son objet social, ainsi qu’à celui de ses filiales, et notamment la vente de produits d’assurance et d’objets d’art, de même que toute autre activité qui n’est ni nauséabonde ni bruyante. Elle pourra également utiliser partie des locaux à titre d’habitation, notamment pour les sous-louer à des membres du personnel.

Il apparaît que la clause de destination n’est pas une clause tous commerce, la majoration de 10 % sollicitée sera écartée. En revanche une majoration de 5 % sera retenue, la clause permettant à la société BNP PARIBAS et à ses filiales d’exercer toutes les autres activités qui ne sont ni nauséabondes ni bruyantes.

Sur l’abattement au titre des travaux réalisés

La société BNP PARIBAS sollicite un abattement forfaitaire de 5 % sur la valeur locative pour tenir compte des travaux qu’elle a réalisés dans les locaux au moment d’entrer dans les lieux.

La SCI [Adresse 10] conclut au rejet de cette demande faisant valoir que selon la clause d’accession stipulée au bail interdit la prise en compte, dans l’estimation de la valeur locative, des travaux réalisés par le preneur.

En l’espèce, le bail comporte une clause stipulant que, ne pourront être prises en compte pour les déterminations ultérieures de la valeur locative, toutes améliorations ou modifications apportés par la société preneuse. Cette dernière pourra, à son départ, sans avoir à verser une quelconque indemnité au bailleur, abandonner sur place ou enlever à ses frais les installations qui en résulteraient notamment dans le cas de comptoir, coffres-forts, et portes fortes, même scellés au sol, à charge pour elle de réparer les dégâts et remplacer les portes fortes par des portes ordinaires.

Au regard de cette clause qui exclut la prise en compte des améliorations et modifications de la société preneuse dans la détermination de la valeur locative, la demande d’abattement de 5 % sera rejetée.

Par conséquent il y a lieu, compte tenu des correctifs appliqués, de fixer la valeur du loyer à la somme de 40.267,50 euros + 2.013,37 + 2.013,37 = 44.294,24, arrondie à 44.294 euros.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyaux commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle en principal de 44.294 hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2022, le loyer du bail renouvelé entre la SCI [Adresse 10] et la société BNP PARIBAS pour les locaux situés [Adresse 1] à Dinard ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes de la société BNP PARIBAS ;

Ordonne le partage des dépens, par moitié entre les parties, en ce inclus les frais d’expertise ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux