TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 23/03885

N° Portalis DBX4-W-B7H-SMKW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

S.C.I. LOCAMIDI

C/

[F], [K], [S] [G]

[O] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée à toutes les parties

Le :

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Madame Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Madame Halima KAHLI, Greffière, lors des débats et de Hanane HAMMOU-BKADDOUR, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LOCAMIDI

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Maître Sébastien BURG, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS :

Madame [F], [K], [S] [G]

Demeurant [Adresse 11]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Comparante en personne

Assistée de Maître Juliette BERGER, avocat au barreau de TOULOUSE

Bénéficiaire de l’Aide Juridictionnelle totale par décision du Bureau d’aide juridictionnelle en date du 25/04/2024 (N°C-31555-2023-011484)

Monsieur [O] [V]

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 janvier 2020, la SCI LOCAMIDI a donné à bail à Madame [F] [G] et à Monsieur [O] [V] un appartement à usage d’habitation n°51, situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 1.131,22 euros et une provision sur charges mensuelle de 33 euros.

Par courrier recommandé du 27 avril 2022, reçu le 28 avril 2022, Monsieur [O] [V] a donné son congé et a demandé à être désolidarisé du bail, compte-tenu de sa séparation de Madame [F] [G].

Le 13 juin 2023, la SCI LOCAMIDI a fait signifier à Madame [F] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 04 octobre 2023, la SCI LOCAMIDI a ensuite fait assigner Madame [F] [G] devant le Juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de son occupation sans droit ni titre, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 6.887,52 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer, suivant les conditions de charges et de ré-indexation du louer, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par assignation en date du 22 mai 2024, Madame [F] [G] a appelé à la cause Monsieur [O] [V], afin de lui rendre commune et opposables la procédure initiale en expulsion et loyers impayés et toutes suites de la procédure.

Les deux dossiers ont été joints et le dossier a été plaidé le 27 septembre 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, la SCI LOCAMIDI, représentée par Maître [C] [B], s’est référée à ses conclusions écrites par des observations orales. Elle a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 9.335,58 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise. Elle s’est opposée aux demandes de Madame [F] [G] et a demandé que soit statué ce que de droit sur la demande de condamnation de Madame [F] [G] à l’encontre de Monsieur [O] [V].

La SCI LOCAMIDI a indiqué que sa créance de loyers et de charges est parfaitement justifiée, notamment en considération de la consommation d’eau des locataires établie sur la base de la facture des Eaux de Toulouse Métropole et de la taxe sur les ordures ménagères pour la régularisation de charges en 2023. Elle a ajouté que la clause résolutoire est acquise en l’absence de régularisation des sommes visées dans le commandement de payer. Elle s’est opposée aux délais de paiement, compte-tenu de l’absence de revenus de Madame [F] [G] en 2023 et d’un chiffre d’affaire restreint en 2024, outre l’augmentation et l’importance de l’arriéré locatif. Elle a indiqué ne pas avoir à délivrer de quittances dans la mesure où la locataire n’est pas à jour des loyers et charges. Elle a fait valoir que la demande d’expertise n’est pas justifiée, les photos produites étant insuffisantes à rapporter la preuve d’une quelconque difficulté.

Madame [F] [G] a comparu en personne, assistée par Maître Juliette BERGER. Elle s’est également référée à ses écritures par des observations orales et a sollicité :

— sa condamnation solidaire, avec Monsieur [O] [V], à régler l’arriéré locatif,

— l’autorisation de régler sa dette par un échelonnement de celle-ci sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire pendant les délais accordés,

— la condamnation de la SCI LOCAMIDI à produire un décompte actualisé et détaillé, les justificatifs des charges réclamées et les quittances de loyer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— la condamnation de la SCI LOCAMIDI à régulariser un avenant au contrat avec Monsieur [Z] [N] comme colocataire solidaire de Madame [F] [G], sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— une expertise judiciaire de la maison d’habitation [Adresse 10], aux fins de décrire les désordres affectant les lieux loués, notamment « les fissures, l’humidité anormale dans le logement, la consommation excessive et anormale d’eau et de chauffage », de dire s’ils sont de nature à rendre impropre à sa destination le logement ou à le rendre indécent, de déterminer les causes et origines de ces désordres et les travaux de nature à y remédier (ainsi que leur coût et leur durée), de donner des éléments techniques de nature à permettre de déterminer les responsabilités en cause et d’évaluer les préjudices subis,

— la condamnation de la SCI LOCAMIDI à exécuter des travaux de remise en état des lieux loués, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros à l’expiration du délai d’un mois,

— l’autorisation de consigner le montant du loyer résiduel, hors APL, auprès de la Caisse des dépôts et consignation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à réalisation des travaux, ou à défaut, la réduction de moitié du montant du loyer,

— le rejet des demandes du bailleur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, laissés à la charge de chaque partie les ayant exposés,

— en tout état de cause, la condamnation solidaire de Monsieur [O] [V] à toutes les sommes retenues.

A l’audience, elle s’est opposée à la demande reconventionnelle de Monsieur [O] [V] à son encontre.

Au soutien de ses demandes, Madame [F] [G] a avancé que la dette locative est apparue alors qu’elle vivait avec Monsieur [O] [V] et qu’il doit être tenu solidairement des loyers jusqu’au 31 octobre 2022, à concurrence de 3.575,97 euros, en application du bail et de l’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989. Elle a fait valoir qu’à la suite à son départ, elle a payé tous ses loyers, sauf celui d’août 2023, qu’elle a réglé le loyer de septembre par un versement du 20 septembre 2024 et que sa bonne foi justifie l’octroi de délais de paiement. Elle a indiqué que les régularisations de charges n’étaient pas justifiées. Elle a sollicité la délivrance des quittances des loyers payés, conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989. Elle a ajouté qu’elle a demandé à plusieurs reprises à son bailleur d’ajouter son nouveau compagnon au bail, lequel contribue déjà à payer le loyer, et que le refus de celui-ci de l’ajouter au bail est injustifié.

Sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002, de l’article 145 du Code de procédure, elle a indiqué que le logement est vétuste et dangereux et que le compteur d’eau est dysfonctionnel, justifiant ses demandes d’expertise, de consignation ou à défaut, de réduction du loyer.

Monsieur [O] [V] a comparu en personne à l’audience et a demandé :

— le rejet des demandes formulées à son encontre,

— la condamnation de Madame [F] [G] à lui rembourser la part des loyers réglée à sa place au cours du bail.

Monsieur [O] [V] a indiqué avoir réglé la totalité des loyers jusqu’à son départ du logement en avril 2022, de sorte qu’il est fondé à demander à Madame [F] [G] de lui rembourser sa part.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L’EXPERTISE

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 146 du Code de procédure civile prévoit qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Madame [F] [G] fait état de fissures, d’une humidité anormale dans le logement et d’une consommation excessive et anormale d’eau et de chauffage. Toutefois, elle n’apporte pour preuve de ces allégations que 8 photographies non-datées représentant des murs avec des craquèlements de peinture ou des fissures, dont rien ne permet d’établir qu’il s’agisse des murs de la maison, et 3 photographies non-datées d’un compteur d’eau, sur lequel le numéro du compteur permettant son identification n’apparaît pas. Elle ne joint ni constat de Commissaire de justice, ni rapport du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 14], de nature à étayer ses déclarations. Aussi, elle se montre défaillante dans la preuve de l’existence d’une quelconque difficulté dans son logement, l’expertise n’ayant pas pour but de suppléer sa carence.

Aussi, il convient de rejeter sa demande d’expertise.

II. SUR LES DEMANDES DE TRAVAUX ET DE CONSIGNATION DES LOYERS

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Selon l’article 20-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, et comme indiqué quant à sa demande d’expertise, Madame [F] [G] ne rapporte pas la preuve des défauts qu’elle impute à son logement, les seules photographies produites ne permettant pas d’établir une quelconque indécence des lieux.

Aussi, il convient de rejeter ses demandes de travaux, de consignation des loyers et de réduction de son loyer.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 janvier 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 5.568,65 euros a été signifié le 13 juin 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [F] [G] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2.337,74 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2023.

IV. SUR LES CONDAMNATIONS A L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

En matière de solidarité, l’article 1200 du Code civil dispose qu’il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier.

L’article 1203 du Code civil précise que le créancier d’une obligation contractée solidairement peut s’adresser à celui des débiteurs qu’il veut choisir, sans que celui-ci puisse lui opposer le bénéfice de division.

Les articles 1213 et 1214 du même Code disposent que l’obligation contractée solidairement envers le créancier se divise de plein droit entre les débiteurs, qui n’en sont tenus entre eux que chacun pour sa part et portion. Le codébiteur d’une dette solidaire, qui l’a payée en entier, ne peut répéter contre les autres que les part et portion de chacun d’eux.

En l’espèce, la SCI LOCAMIDI produit son commandement de payer du 13 juin 2023, reprenant l’intégralité des sommes appelées et réglées du début du bail le 24 janvier 2020 jusqu’au 05 juin 2023, un décompte du 21 septembre 2023 portant sur les sommes dues et réglées du 01 janvier 2023 au 21 septembre 2023 et un décompte du 06 septembre 2024 portant sur la période du 01 janvier 2023 au 06 septembre 2023. Elle produit également un décompte qui aurait été fait par Madame [F] [G] et reprend toute la situation depuis le 24 janvier 2020 jusqu’au 30 septembre 2024. Il ressort de ces documents, que paiements des locataires non-déduits, elle a demandé au cours du bail :

—  14.238,08 euros au titre du dépôt de garantie, des loyers et provisions sur charge du 24 janvier 2020 au 31 décembre 2020,

— de 799,08 euros au titre de la régularisation de charge de 2020,

— de 14.029,41 euros au titre des loyers et provisions sur charge du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021,

— de 295,12 euros au titre de la régularisation de charge de 2021,

— de 14.139,11 euros au titre des loyers et provisions sur charge du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— de 280,84 euros au titre de la régularisation de charge de 2022,

— de 14.626,44 euros au titre des loyers et provisions sur charge du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— de 1.199,01 euros au titre de la régularisation de charge de 2023,

— de 11.311,88 euros au titre des loyers et provisions sur charge du 01 janvier 2024 au 30 septembre 2024.

S’agissant de la régularisation de charges pour l’année 2023, seule contestée par Madame [F] [G], il est produit la facture de régularisation des charges pour 2023 et les factures d’eau du 17 novembre 2022 (relevant une consommation de 183 m3 d’eau du 23 avril 2022 au 28 octobre 2022 et un index au 28 octobre 2022 de 4773), du 13 novembre 2023 (relevant un index en début de période de 4919 et une consommation de 154 m3 d’eau du 25 avril 2023 au 24 octobre 2023) et du 15 mai 2024 (relevant une consommation de 61 m3 d’eau du 25 octobre 2023 au 31 octobre 2023). Les factures produites sont partielles, la facture de mai 2023 portant sur la période du 29 octobre 2022 au 24 avril 2023 n’ayant pas été produite et le justificatif quant à la taxe d’ordure ménagère non plus. Ainsi, il n’est pas justifié de la régularisation de charges pour 2023, de sorte que cette somme doit être exclue de la somme due.

Ainsi, il est établi que les locataires sont redevables de la somme de 69.719,96 euros au titre des loyers et charges depuis la prise d’effet du bail, dont 41.260,50 euros pour la période du 24 janvier 2020 au 28 octobre 2022 (période pendant laquelle Monsieur [O] [V] était tenu solidairement des sommes dues au titre des loyers et charges).

Monsieur [O] [V] produit un relevé de compte-bancaire établissant des paiements par chèques bancaires à la SCI LOCAMIDI entre le 16 janvier 2020 et le 09 mai 2022, à hauteur de 30.962,01 euros. Il n’est pas rapporté de preuves quant à l’imputation de ces paiements, de sorte qu’ils s’imputent sur les dettes échues les plus anciennes.

Madame [F] [G] produit des preuves des paiements effectués pour le loyer de septembre 2023 (1.218,87 euros), d’octobre 2023 (1.218,87 euros), de novembre 2023 (1.200 euros), de décembre 2023 (1.260,37 euros), de janvier 2024 (1.260,29 euros par versement du 26 février 2024), de mars 2024 (1.260,29 euros) et d’avril 2024 (1.260,29 euros). Elle justifie aussi de versements pour lesquels ne figurent pas de mention quant à l’imputation, à savoir les règlements de 1.169 euros le 09 mai 2022, de 1.181,84 euros le 3 juin 2022, de 1.181 euros le 01 juillet 2022, de 1.181 euros le 01 août 2022, de 1.181,84 euros le 25 août 2022, de 1.181,84 euros le 28 septembre 2022, de 1.181,84 euros le 04 novembre 2022, de 1.181,84 euros le 07 décembre 2022, de 1.181 euros le 09 janvier 2023, de 1.181,84 euros le 07 février 2023, de 1.218,87 euros le 15 mars 2023, de 800 euros le 26 avril 2023, de 1.218,87 euros le 24 mai 2023, de 1.118,87 euros le 27 juin 2023, de 1.218,87 euros le 25 juillet 2023, de 1.260,29 euros le 22 mai 2024, de 1.260,29 euros le 25 juin 2024, de 1.260,29 euros le 24 juillet 2024 et de 1.260,29 euros le 06 août 2024. Elle a ainsi réglé 31.098,66 euros. En application des règles d’imputation des paiements, il convient de considérer que les règlements faits avant l’introduction de la procédure le 04 octobre 2023 doivent s’imputer sur les dettes échues les plus anciennes, tandis que les versements postérieurs doivent s’imputer en priorité sur le loyer du mois courant, Madame [F] [G] ayant plus d’intérêt à payer les loyers courants pour conserver la possibilité d’obtenir des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Outre que la SCI LOCAMIDI n’a fait aucune demande de condamnation à l’encontre de Monsieur [O] [V] et a dirigé sa demande uniquement contre Madame [F] [G], ce qui empêche de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre de Monsieur [O] [V] du fait de l’article 1203 du Code civil, il ressort des règles d’imputation des règlements que les loyers et charges restés impayés sont tous postérieurs à la période pendant laquelle les Madame [F] [G] et Monsieur [O] [V] étaient solidaires.

Ainsi, Madame [F] [G] sera seule condamnée à payer à titre provisionnel à la SCI LOCAMIDI la somme de 7.569,29 euros au titre des loyers et charges restés impayés.

S’agissant de la répétition des sommes payés par chacun des codébiteurs solidaires, il ressort des éléments du dossier que Madame [F] [G] et Monsieur [O] [V] ont été tenus solidairement aux loyers et charges du 24 janvier 2020 au 28 octobre 2022, soit jusqu’à 6 mois après le congé donné par Monsieur [O] [V] à la SCI LOCAMIDI, pour une somme totale de 41.260,50 euros.

Madame [F] [G] n’établit aucunement qu’un accord aurait été passé entre eux pour que Monsieur [O] [V] règle sa part de la dette et ne fournit aucun commencement de preuve quant à la répartition des charges décidées entre les concubins. A défaut de contestation sérieuse de son obligation à la dette, chacun des débiteurs solidaires est tenu envers l’autre pour moitié de la dette, à hauteur de 20.630,25 euros.

Monsieur [O] [V] a réglé la somme de 30.962,01 euros et Madame [F] [G] la somme de 10.298,49 euros. Monsieur [O] [V] a ainsi réglé la somme de 10.331,76 euros pour le compte de Madame [F] [G].

Aussi, Madame [F] [G] sera condamnée à verser à Monsieur [O] [V], à titre provisoire, la somme de 10.331,76 euros, en répétition du paiement de la dette solidaire.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [F] [G] a repris le paiement de ses loyers courants depuis plusieurs mois. Toutefois, elle a des ressources restreintes, ainsi qu’il ressort de ses relevés bancaires, de son avis d’imposition sur les revenus 2023 et de ses déclarations sur son chiffre d’affaire mensuel d’avril 2024, mai 2024 et juillet 2024. Si elle fait valoir qu’elle peut avoir l’aide de son compagnon actuel, elle ne justifie nullement des ressources de celui-ci, qui ne figure pas sur le bail (étant noté que le propriétaire n’a pas l’obligation d’étendre le bail à un nouveau colocataire, sauf si celui-ci est partenaire civil de solidarité ou marié avec le locataire en titre). Ainsi, elle ne justifie pas de ressources lui permettant de régler sa dette, étant noté que des versements supplémentaires d’au moins 210 euros par mois en plus du loyer seraient nécessaires pour apurer la dette dans les délais légaux.

Il convient de rejeter la demande de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

VI. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 14 août 2023 et Madame [F] [G] est depuis occupante sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Madame [F] [G] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Madame [F] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 14 août 2023 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

VII. SUR L’AVENANT AU CONTRAT DE BAIL

Outre que le bail est résilié et que Monsieur [Z] [N] n’est pas partie à la procédure, le principe de la liberté contractuelle empêche d’imposer à la SCI LOCAMIDI d’ajouter Monsieur [Z] [N] au bail.

Cette demande sera donc rejetée.

VIII. SUR LA PRODUCTION DU DECOMPTE, DES JUSTIFICATIFS DE CHARGE ET DES QUITTANCES DE LOYER

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le propriétaire doit mettre à disposition des locataires les pièces justificatives des charges.

L’article 21 de la loi du 06 juillet 1989 établit que « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. […] Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

La SCI LOCAMIDI n’a pas transmis de décompte complet (les mois d’octobre à décembre 2023 ne figurant pas sur les décomptes) et ne justifie pas avoir transmis ou tenu à disposition de Madame [F] [G] les justificatifs relatifs aux charges du logement, y compris à la présente instance où l’une des factures d’eau est manquante et où la taxe sur les ordures ménagères n’est pas justifiée. En outre, elle se prévaut à tort de l’absence de règlements de certains mois de loyers pour refuser de délivrer des quittances pour les loyers échus et réglés par les locataires. Il lui revient ainsi d’affecter les paiements réalisés par les locataires, conformément aux règles d’imputation des paiements prévues par l’article 1342-10 du Code civil, et de délivrer des quittances pour les échéances de loyer, de provisions sur charges et de régularisation de charges réglés.

Il convient de condamner la SCI LOCAMIDI à fournir à Madame [F] [G] un décompte complet des sommes dues et des paiements réalisés, des quittances de loyer pour les loyers réglés en totalité et des reçus pour les loyers partiellement réglés, outre les justificatifs des charges pour 2023.

Afin de s’assurer de l’exécution de cette obligation dans un délai convenable, il convient de dire qu’il y a lieu de transmettre ces documents dans un délai de 2 mois, sous astreinte de 100 euros par mois de retard, pendant 6 mois.

IX. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LOCAMIDI, Madame [F] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande d’expertise de Madame [F] [G] ;

REJETONS les demandes de travaux et de consignation ou de réduction du loyer de Madame [F] [G] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2020 entre la SCI LOCAMIDI, Monsieur [O] [V] et Madame [F] [G] concernant le logement à usage d’habitation n°51, situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 14 août 2023 ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à payer à la SCI LOCAMIDI à titre provisionnel la somme de 7.569,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés (décompte arrêté au 06 septembre 2024, ne comprenant pas la régularisation des charges pour 2023 ni les éventuels paiements postérieurs au 06 septembre 2024, non-justifiés) ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de Madame [F] [G] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI LOCAMIDI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à verser à la SCI LOCAMIDI à titre provisionnel la somme de 9.335,58 euros (décompte arrêté au 06 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 5.568,65 euros, du 04 octobre 2023 sur la somme de 6.887,52 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à payer à la SCI LOCAMIDI à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

REJETONS la demande relative à l’ajout d’un colocataire sur le bail ;

CONDAMNONS la SCI LOCAMIDI à fournir à Madame [F] [G] un décompte complet des sommes dues et des paiements réalisés, des quittances de loyer pour les loyers réglés en totalité et des reçus pour les loyers partiellement réglés, outre les justificatifs des charges pour 2023, dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par mois de retard passé ce délai et ce pendant 6 mois ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à payer à titre provisionnel à Monsieur [O] [V] la somme de 10.331,76 euros, en répétition du paiement de la dette solidaire ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à verser à la SCI LOCAMIDI une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, La Juge,