N° 25/00139

JUGEMENT du

10 JUIN 2025

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N° RG 25/00118 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DUZM

S.C.I. ARMAND

C/

[P] [V]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 7], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Mai 2025 ;

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDERESSE :

S.C.I. ARMAND, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par Maître Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Non comparante

*********

La société civile immobilière (ci-après S.C.I.) Armand représentée par leur mandataire la S.A.R.L. Blot Gestion Emeraude a donné à bail à Mme [P] [V] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 4] par contrat du 27 novembre 2023 pour un loyer mensuel de 390 € outre 15 € à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. Armand a fait signifier le 11 décembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 1215 euros visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la S.C.I. Armand a fait assigner Mme [P] [V] en résiliation du bail les liant (à titre principal, son constat et à titre subsidiaire, son prononcé) et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges afférentes, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et d’un serrurier.

La S.C.I. Armand sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 1620 euros au titre de la dette locative échéance de février 2025 comprise, somme à parfaire au jour de l’audience,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui serait dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, de leur dénoncé au représentant de l’Etat.

À l’audience du 13 mai 2025, la S.C.I. Armand représentée par son conseil maintient l’ensemble des demandes formées dans l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 2835 euros.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [P] [V] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe en amont de l’audience. Il a seulement été indiqué que Mme [P] [V] ne s’était pas présentée au rendez-vous fixé pour l’établir.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. Armand justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII Contrat de location) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2024 pour la somme en principal de 1215 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 11 février 2025.

En l’absence de demande par l’une des parties quant à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, les conditions de la clause précitée s’imposent au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 11 février 2025, l’indemnité d’occupation, l’expulsion et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux (spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion).

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La S.C.I. Armand produit un décompte démontrant que Mme [P] [V] reste devoir la somme de 2835 € au jour de l’audience, échéance de mai 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis la résiliation au 11 février 2025 correspondent à des indemnités d’occupation.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme.

À toutes fins utiles, il convient de préciser que si l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”, aucune demande n’a été formée en ce sens par les parties. Surtout, la dette a considérablement augmenté depuis le début de la procédure et la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant. En conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Mme [P] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [P] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et et sera condamnée à verser à la S.C.I. Armand une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que la société bailleresse a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 27 novembre 2023 entre la S.C.I. Armand et Mme [P] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [P] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [P] [V] à verser à la S.C.I. Armand la somme de 2835 € (décompte arrêté au 13 mai 2025, incluant les loyers et indemnités d’occupation, échéance de mai 2025 comprise) ;

CONDAMNE Mme [P] [V] à verser à la S.C.I. Armand une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de l’échéance de juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [P] [V] à verser à la S.C.I. Armand une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 7] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,