N° 25/00163

JUGEMENT du

29 JUILLET 2025

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N° RG 24/00045 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DP36

[B] [D]

[Z] [D]

C/

[X] [E] épouse [I]

[W] [I]

[O], [T] [E]

[H], [T] [E]

[Z], [G] [E] épouse [A]

[C], [K], [T] [E]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de Saint-Malo, assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 29 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [B] [D]

né le 07 Septembre 1943 à [Localité 16]

Madame [Z] [D]

née le 06 Juillet 1941 à [Localité 18]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par Maître Jean-Michel SOURDIN, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEURS :

Madame [X] [E] épouse [I]

née le 28 Juin 1957 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [W] [I]

né le 10 Octobre 1952 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [O], [T] [E]

née le 27 Décembre 1958 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Madame [H], [T] [E]

née le 19 Novembre 1960 à [Localité 14]

[Adresse 11]

[Localité 24]

Madame [Z], [G] [E] épouse [A]

née le 12 Décembre 1961 à [Localité 19]

[Adresse 7]

Lieu-dit [Adresse 20]

[Localité 10]

Madame [C], [K], [T] [E]

née le 05 Juin 1963 à [Localité 24]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentés par Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocat au barreau de RENNES

*********

Mme [U] [E] née [R] était propriétaire d’un appartement à usage d’habitation dépendant d’un immeuble en copropriété situé à [Localité 5] à l’angle des [Adresse 23], [Adresse 22] et [Adresse 21], dont il constitue les lots n°17, 18 et 27.

À compter du 1er octobre 1991, les lots 17 et 18 ont été occupés par M. [B] [D] et Mme [Z] [D].

Par acte notarié du 20 juillet 2002, Mme [U] [E] née [R] a donné la nue-propriété de ce bien à ses filles, à Mesdames [X], [O], [H], [Z] et [C] [E] et en a conservé l’usufruit.

Par acte du 6 octobre 2020, Mme [R] et ses filles ont assigné M. [B] [D] et Mme [Z] [D] en qualité de locataires du bien devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Malo aux fins notamment de résiliation judiciaire du bail.

Par décision en date du 7 mars 2023, le juge des contentieux de la protection a notamment rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail formée par les consorts [E] et condamné M. [B] [D] et Mme [Z] [D] à régulariser un contrat de bail écrit sur la base des clauses et conditions particulières du bail verbal en cours, sauf meilleur accord des parties.

Les parties ont par acte notarié du 8 septembre 2023 régularisé un bail écrit prenant effet à la date du 1er octobre 2021.

Le 26 mars 2024, Mme [X] [E] épouse [I], M. [W] [I], Mme [O] [E], Mme [H] [E], Mme [Z] [E] et Mme [C] [E] ont fait délivrer par commissaire de justice à M. [B] [D] et son épouse un congé pour vente du logement.

Contestant la validité du congé, les locataires ont assigné les bailleurs par actes séparés des 23 et 24 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Malo aux fins suivantes :

— déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 26 mars 2024 ;

— condamner les bailleurs à leur verser la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties pour échanges de leurs pièces et conclusions, l’affaire a été évoquée à l’audience du 10 juin 2025.

À cette audience, M. [B] [D] et Mme [Z] [D] représentés par leur conseil s’en référant à leurs dernières écritures notifiées le 6 juin 2025 ont maintenu leurs prétentions initiales y ajoutant à titre principal, une demande de déclarer nul le bail signé le 8 septembre 2023 par les parties et à titre subsidiaire, une demande de délai pour quitter les lieux. Ils ont sollicité le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

Ils ont fait valoir à titre principal que le bail du 8 septembre 2023 est nul en ce que les bailleurs ont lors de sa conclusion volontairement fixé la date d’effet au 1er octobre 2021 pour pouvoir donner congé dans un délai réduit, que le congé est nul en ce que M. [W] [I] n’a pas la qualité de propriétaire et que les bailleurs ne respectent pas le délai de trois ans suivant acquisition pour donner congé prévu par les dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [X] [E] épouse [I], M. [W] [I], Mme [O] [E], Mme [H] [E], Mme [Z] [E] et Mme [C] [E] représentés par leur conseil et s’en référant à leurs dernières écritures déposées à l’audience sollicitent le rejet des demandes des époux [D] en ce compris la demande de délais et forment les demandes reconventionnelles suivantes :

— constater la validité du congé signifié le 26 mars 2024 et ordonner en conséquence l’expulsion des consorts [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer aux frais des occupants les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux,

— les condamner au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 275,02 € par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque indemnité d’occupation et capitalisation des intérêts,

— d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2500 euros,

— des entiers dépens.

Lors des débats, les parties ont déclaré s’en remettre à leurs écritures respectives auxquelles il sera référé pour un exposé plus complet des moyens et des demandes par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS de la décision

I – Sur la prétendue nullité du bail

Aux termes de l’article 10 alinéa premier de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 de la même loi et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Les parties ont régularisé le 8 septembre 2023 le bail verbal qui les liaient depuis 1991 et fixé la prise d’effet au 1er octobre 2021.

Les consorts [D] soutiennent que ce bail a été signé en fraude de leurs droits puisqu’il permet aux bailleurs de délivrer congé au terme d’une période réduite à 1 an et 22 jours, l’échéance triennal étant fixé au 30 septembre 2024.

Cependant, il convient de rappeler que la régularisation du bail verbal a été ordonnée par décision du juge des contentieux de la protection en date du 7 mars 2023 et que dans le cadre de cette régularisation, les parties pour la date de prise d’effet du bail, avaient la possibilité de choisir soit la date d’établissement du contrat signé, soit la date à laquelle le bail verbal avait été tacitement reconduit pour la dernière fois entre eux. Le bail signé entre les parties ne comprend aucune manoeuvre dolosive puisque la date de fin du bail résultant du choix de la prise d’effet y est expréssement mentionnée, que les locataires en avaient donc parfaitement connaissance, tout comme ils avaient connaissance des règles applicables au congé rappelées dans l’acte, que la location effective du bien a bien été de trois ans dans le cadre du renouvelement du bail initialement verbal puis régularisé par écrit.

Le fait que les bailleurs au moment de la régularisation d’un bail écrit avaient l’intention de vendre le bien ne saurait davantage constituer une fraude, étant au surplus rappelé qu’en l’absence de bail écrit, les bailleurs auraient eu la possibilité de délivrer congé pour la même date, le caractère verbal du bail n’empêchant pas la délivrance d’un tel acte.

II – Sur la prétendue nullité du congé

Les consorts [D] contestent d’une part, la qualité de propriétaire de M. [W] [I] et d’autre part, le respect par les défendeurs du délai de trois ans suivant acquisition du bien prévu par l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Ils ne soutiennent pas dans leurs dernières écritures et à l’audience d’autres moyens.

En réplique, les défendeurs rappellent que M. [W] [I] et Mme [X] [E] ont opté le 20 novembre 2018 pour le régime de la communauté universelle, que dès lors par application des dispositions de l’article 1526 du code civil, les biens sont désormais devenus communs et font l’objet d’une gestion commune de la part des deux époux. M. [W] [I] a donc la qualité de propriétaire avec son épouse.

S’agissant de la date à laquelle les défendeurs sont devenus propriétaires, c’est à tort que les consorts [D] retiennent celle du 1er juillet 2022 alors que par acte notarié du 20 juillet 2002 (cf. Pièce n°1 défendeurs), Mme [U] [E] née [R] a donné la nue-propriété du bien objet du litige à Mesdames [X], [O], [H], [Z] et [C] [E]. Celles-ci sont donc propriétaires du bien depuis cette date (les demandeurs n’avaient d’ailleurs pas constesté cette qualité dans le cadre de la précédente procédure) et M. [W] [F] depuis le 20 novembre 2018 par changement de régime matrimonial.

En l’absence d’une irrégularité concernant les conditions de sa délivrance et les locataires aux termes de leurs dernières écritures ne questionnant pas l’intention de vendre, il convient de déclarer le congé délivré valide.

III – Sur les effets du congé et la demande de délais

Le congé étant valide, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 1er octobre 2024, correspondant à son terme.

Les époux [D] ne justifient d’aucune démarche entreprise depuis cette date pour retrouver un logement.

S’il est exact que l’épouse présente un mauvais état de santé – due à un accident vaculaire cérébral – ayant nécessité son hospitalisation du 21 au 22 mars 2025 (cf. les certificats médicaux qui sont produits) et que l’époux bénéficie d’une carte mobilité inclusion ni cette circonstance, ni l’âge des occupants – 84 ans pour l’épouse et 81 ans pour le mari – ou leurs modestes ressources ne sauraient conduire à l’octroi à ces derniers d’un délai pour quitter les lieux, s’ajoutant à celui dont ils ont déjà bénéficié de fait (près de 9 mois entre la résiliation du bail et la présente décision) et étant rappelé qu’en refusant de libérer les lieux, ils ont contrarié de manière illégitime les projets des défendeurs de vendre leur bien non occupé et sortir de l’indivision.

Par suite, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des époux [D] et de tout occupant de leur chef, dans le mois de la signification du présent jugement.

L’indemnité d’occupation due in solidum par eux à compter du 1er octobre 2024 sera fixée à la somme de 275,02 euros avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision qui en détermine le montant par application de l’article 1231-7 du code civil et capitalisation des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs, les consorts [D] supporteront, en tant que parties perdantes les entiers dépens et devront payer aux demandeurs une indemnité de 1800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles que ces derniers ont exposés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

DIT valable le congé pour vendre délivré le 26 mars 2024 par Mme [X] [E] épouse [I], M. [W] [I], Mme [O] [E], Mme [H] [E], Mme [Z] [E] et Mme [C] [E] à M. [B] [D] et Mme [Z] [D] ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 1er octobre 2024, depuis laquelle M. [B] [D] et Mme [Z] [D] sont donc occupants sans droit ni titre ;

REJETTE la demande de délai de M. [B] [D] et Mme [Z] [D] ;

ORDONNE l’expulsion de ces derniers et, le cas échéant, de tout occupant de leur chef du bien à usage d’habitation située à [Localité 5] [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 12], et ce, dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [X] [E] épouse [I], M. [W] [I], Mme [O] [E], Mme [H] [E], Mme [Z] [E] et Mme [C] [E] à M. [B] [D] et Mme [Z] [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum les consorts [D] à payer à l’indivision [E] – [I] une indemnité d’occupation d’un montant, à compter du 1er octobre 2024 de 275,02 euros avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Les CONDAMNE sous la même solidarité à payer aux consorts [E] – [I] une somme de 1800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les CONDAMNE aux entiers dépens.

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION