TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/14060

N° Portalis 352J-W-B7F-CVMCR

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

25 octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2025

DEMANDEURS ET PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [U] [E]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [W] [G] [S] [E]

[Adresse 7]

[Localité 8]

en qualité d’héritiers de Madame [G] [E], décédée le 16 mars 2023

Tous deux représentés par M^e Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1438

DÉFENDERESSE

Société GOMES SAS

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Charlotte LOCHEN BAQUET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G593,

et par Maître Caroline BRETAGNOL, avocat au barreau de Brive la Gaillarde, avocat plaidant,

Décision du 11 Février 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/14060

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2024, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 11 février 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2013, [G] [E] a consenti à l’EURL ACCEA, aux droits de laquelle est venue la SAS Home & Intérieurs au terme d’un avenant du 1er octobre 2016, un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] ([Adresse 1]), à destination de « boutique », pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2012, moyennant un loyer initial de 15.600 euros par an en principal, payable trimestriellement à terme d’avance.

Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2018, [G] [E] a fait signifier à la société Home & Intérieurs un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour dénégation du statut des baux commerciaux, à effet au 31 juillet 2021, au motif d’un défaut d’immatriculation de la société Home & Intérieurs au registre du commerce et des sociétés.

Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2019, la société Home & Intérieurs a fait signifier à [G] [E] un acte de cession de son fonds de commerce intervenu par acte sous seing privé du 31 août 2019 au bénéfice de la SAS Gomes.

La bailleresse a sollicité, sans succès, la restitution de son bien auprès de la société Gomes.

Le 25 octobre 2021, [G] [E] a fait assigner la société Gomes devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir ordonner la validation du congé sans offre de renouvellement donné pour le 31 juillet 2021 et fixer une indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3.709,72 euros par mois à compter du 1er août 2021 et jusqu’à libération des lieux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er mars 2022, [G] [E] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et 1103 du code civil, de :

« Débouter la société GOMES de l’ensemble de ses prétentions, et constater qu’elle n’est pas fondée à bénéficier du statut des baux commerciaux,

Ordonner la validation du congé sans offre de renouvellement donné par Madame [G] [E] à la société HOME ET INTÉRIEUR pour le 31 juillet 2021.

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3 709,72 à compter [du] 1er août 2021 jusqu’à la libération effective des locaux.

Condamner la société GOMES à payer à Madame [G] [E] la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédures civile.

Condamner la société GOMES aux entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 6 avril 2022, la société Gomes demande au tribunal, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :

« DIRE ET JUGER que le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction en date du 31 octobre 2018 est nul,

DIRE ET JUGER que la cession du fonds de commerce entre la société HOME & INTERIEUR et la société GOMES est opposable à Madame [G] [E],

DIRE ET JUGER que le bail commercial en date du 1er août 2002 renouvelé le 21 février 2013 s’est valablement poursuivi avec la SAS GOMES,

CONDAMNER Madame [G] [E] à payer à la société GOMES la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

REJETER toute autre demande ».

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 janvier 2023. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 22 octobre 2024.

[G] [E] est décédée le 16 mars 2023, laissant pour lui succéder :

— M. [U] [E], son fils,

— Mme [W] [E], sa petite-fille.

Le 4 juin 2024, M. [U] [E] et Mme [W] [E] ont notifié des conclusions d’intervention volontaire en qualité d’héritiers de la demanderesse, aux termes desquelles ils reprennent à leur compte les demandes de la défunte, à savoir de :

« Débouter la société GOMES de l’ensemble de ses prétentions, et constater qu’elle n’est pas fondée à bénéficier du statut des baux commerciaux,

Ordonner la validation du congé sans offre de renouvellement donné par Madame [G] [E] à la société HOME ET INTÉRIEUR pour le 31 juillet 2021.

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3 709,72 à compter 1er août 2021 jusqu’à la libération effective des locaux.

Condamner la société GOMES à payer à [U] [E] et [W] [G] [S] [E] la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédures civile.

Condamner la société GOMES aux entiers dépens. »

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 octobre 2024, mise en délibéré au 14 janvier 2025, prorogée au 11 février 2025.

*

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire des héritiers de la demanderesse

Aux termes de l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible.

Selon les articles 373 et 374 du même code, l’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense. L’instance reprend son cours en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue.

En l’espèce, il ressort de l’acte contenant attestation immobilière après décès, produit par les consorts [E], que [G] [E] est décédée le 16 mars 2023, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 5 janvier 2023, en laissant pour lui succéder son fils, M. [U] [E], et sa petite-fille, Mme [W] [E]. Ce décès a interrompu l’instance introduite par la défunte.

Par conclusions d’intervention volontaire du 4 juin 2024, M. [U] [E] et Mme [W] [E] sont intervenus volontairement à l’instance, reprenant à leur compte les demandes de la défunte et justifiant de leur qualité d’héritiers et de propriétaires du bien objet du bail litigieux.

L’intervention volontaire des héritiers de la demanderesse sera déclarée recevable.

Sur la validité du congé sans indemnité d’éviction du 31 octobre 2018

Les consorts [E] font valoir que la condition d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés s’apprécie à la date de délivrance du congé portant refus de renouvellement et non au jour où le juge statue ; que le congé signifié le 31 octobre 2018 au siège social de la locataire, la société Home & Intérieurs, puis le 9 novembre 2018 à l’adresse des lieux loués, n’a pas soulevé de contestation de la part de la locataire qui en a informé l’actuel occupant des locaux, la société Gomes ; que la société Gomes conteste la validité du congé en produisant un extrait K-bis de la société Home & Intérieurs postérieur à la signification du congé, ce qui est inopérant ; que la société Gomes a reconnu, dans l’acte de cession du fonds de commerce du 31 août 2019, être informée du congé du 31 octobre 2018 signifié à la cédante ; qu’elle n’a, en outre, pas qualité pour contester le congé signifié à la société Home & Intérieurs.

La société Gomes expose que la société Home & Intérieurs a toujours été immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour les locaux concernés comme en atteste l’extrait K-bis qu’elle produit ; que le congé délivré par [G] [E] est donc nul, sa motivation n’étant pas fondée ; qu’en conséquence de cette nullité, la locataire dispose d’une alternative, soit invoquer la nullité et la poursuite du bail, soit y renoncer et demander le paiement d’une indemnité d’éviction ; qu’elle estime que le bail s’est poursuivi avec elle, à la suite de la cession du fonds de commerce à son profit.

Selon l’article L. 145-1, I° du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Il convient de rappeler que la nullité du congé prévue par l’article L. 145-9 est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur ; celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux dans l’attente de son paiement en application de l’art. L. 145-28, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 17-18.756).

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2018, [I] [E] a donné congé à la société Home & Intérieurs pour le 31 juillet 2021, avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction, au motif que « la locataire ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux prévu par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. La requérante précise que la dénégation du droit au statut est fondée sur le défaut d’immatriculation de la locataire au Registre du Commerce et des Sociétés, pour les locaux concernés ».

L’acte mentionne que la locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce.

Il résulte des termes de cet acte que la bailleresse a entendu dénier à la société Home & Intérieurs le droit au statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour les locaux objets du bail.

Il est constant que ce congé n’a pas fait l’objet d’une contestation par la société Home & Intérieurs, titulaire du bail, ni d’une demande d’indemnité d’éviction.

Pour contester la validité du motif du congé délivré le 31 octobre 2018, la société Gomes verse aux débats un extrait K-Bis de la société Home & Intérieurs en date du 18 octobre 2021 faisant mention d’un établissement à l’adresse du [Adresse 4]. Ce document est néanmoins postérieur au congé délivré le 31 octobre 2018, date de délivrance du congé à laquelle l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés doit être appréciée.

Par acte sous seing privé du 31 août 2019, la société Home & Intérieurs et la société Gomes ont conclu un acte de « cession de fonds de commerce » au profit de cette-dernière. Concernant la situation du fonds de commerce, il est stipulé à l’article 3.2.7 du contrat que :

« Le Vendeur déclare d’une manière générale que rien dans sa situation juridique ne s’oppose à la libre disposition du fonds, objet des présentes, et la jouissance paisible par l’Acquéreur dudit fond jusqu’au 31 juillet 2021 date de fin du bail commercial.

Le cédant rappelle au cessionnaire qui ne peut l’ignorer, ayant été lui-même l’objet d’une correspondance du bailleur en date du 4 juillet 2019 qui lui a été adressée en sa qualité de locataire gérant que le bailleur a, le 31 octobre 2018, donné congé avec refus de renouvellement sans indemnité pour dénégation du droit au statut, fondé sur le défaut d’immatriculation de la locataire au registre du commerce et des sociétés pour les locaux concernés (VOIR ANNEXE 6).

Dès lors, le cédant indique expressément au cessionnaire que le contrat de bail commercial faisant partie de la présente cession de fonds de commerce ne sera pas renouvelé à son échéance par le bailleur, sauf nouvel accord qui interviendrait alors entre le cessionnaire et le bailleur.

Le cessionnaire informé de la situation a donc en conséquence de cause négocié fortement à la baisse le prix de vente du présent fonds de commerce initialement envisagé compte tenu de l’aléas sur [sic] la poursuite future du bail à compter du 1er août 2021 et déclare faire son affaire de l’exploitation du fonds après la fin du bail. »

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Home & Intérieurs n’a pas été appelée dans la cause et qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait contesté le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité délivré le 31 octobre 2018 ou qu’elle aurait justifié de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés à la date de ce congé.

La société Gomes qui réclame la nullité du congé en vue de poursuivre le bail, échoue à rapporter la preuve du droit de la société Home & Intérieurs au statut des baux commerciaux à la date du congé délivré par la bailleresse.

En conséquence, le tribunal constate la validité du congé délivré par [G] [E] le 31 octobre 2018 à la société Home & Intérieurs, ce congé ayant mis fin au bail du 21 février 2013 à la date du 31 juillet 2021. La société Gomes sera donc déboutée de sa demande de nullité du congé.

Sur l’opposabilité de la cession du fonds de commerce à la bailleresse

La société Gomes fait valoir que selon les termes du bail, pour lui être opposable, la cession du fonds de commerce devait être signifiée à la bailleresse, ce qui a été fait ; que cette signification a été suivie par un règlement régulier des loyers et charges par la société Gomes ; qu’elle est en droit de bénéficier du statut des baux commerciaux pour l’activité qu’elle exerce dans les locaux litigieux ; qu’elle a informé la propriétaire de son souhait de poursuivre le bail à plusieurs reprises et qu’elle ne peut continuer à occulter son droit sur les locaux.

Concernant l’opposabilité de l’acte de cession du fonds de commerce, les héritiers de la bailleresse soutiennent que [G] [E] n’est pas intervenue à l’acte de cession ; qu’elle avait écrit à la société Gomes, avant même la signature de l’acte de cession, qu’elle y était opposée ; qu’elle lui a rappelé, après la cession, que le prix de cession avait été fixé en considération du fait de l’absence de droit au renouvellement du bail.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le renouvellement de bail du 21 février 2013, dans son article « Charges et conditions », stipule que le Preneur s’engage à « Ne pouvoir céder ni sous-louer, en tout ou en partie, aucun droit au présent bail, sous peine de résiliation, si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce et sous condition de rester garant et solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail. En cas de cession, un exemplaire de la cession devra être remis gratuitement au propriétaire dix jours au plus tard avant l’expiration du délai d’opposition ».

Il résulte de cette stipulation que la société locataire avait la possibilité de céder son droit au bail à son successeur dans son fonds de commerce, sous réserve d’information de la bailleresse, mais sans requérir son autorisation préalable.

La cession du droit au bail par la société Home & Intérieurs est intervenue dans le cadre d’une cession de son fonds de commerce au profit de la société Gomes, le 31 août 2019, conformément aux stipulations contractuelles. La bailleresse en a reçu signification par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2019.

Le 28 janvier 2019, [G] [E] avait fait délivrer à la société Home & Intérieurs une sommation interpellative aux termes de laquelle elle rappelait le congé qui lui avait été délivré, l’intention de la locataire de consentir un contrat de location-gérance à laquelle la propriétaire s’était opposée ainsi qu’à toute cession de fonds de commerce compte tenu du défaut d’immatriculation de sa locataire.

Par courrier adressé à la société Gomes le 4 juillet 2019, la bailleresse l’informait qu’ayant appris son occupation des locaux aux termes de la sommation interpellative du 28 janvier 2019, elle lui rappelait que la société Home & Intérieurs avait fait l’objet d’un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité, et qu’elle était opposée à tout projet de cession du bail de la société Home & Intérieurs.

En dépit du refus exprimé par la bailleresse, la cession du droit au bail est intervenue dans les termes du contrat de bail, à savoir au profit du successeur dans le fonds de commerce.

Pour autant, ainsi qu’il l’a été rappelé, la société Gomes a été parfaitement informée du congé délivré à la cédante le 31 août 2018 et de la fin du bail prévue le 31 juillet 2021, sans renouvellement et sans indemnité, cette information ayant été expressément mentionnée dans l’acte de cession et intégrée à la négociation sur le prix de cession du fonds de commerce.

En conséquence, si la cession de fonds de commerce entre la société Home & Intérieurs et la société Gomes était opposable à la bailleresse, à défaut de contestation du congé délivré le 31 octobre 2018, le bail a pris fin le 31 juillet 2021 à 24h00, tel que prévu dans l’acte de cession.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

Les consorts [E] sollicitent la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 3.709,72 euros par mois à compter du 1er août 2021 à la charge de la société Gomes laquelle s’est maintenue dans les lieux loués en connaissance de cause.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, la société Gomes, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 1er août 2021, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

Aux termes du bail du 21 février 2013, le loyer était fixé à la somme annuelle de 15.600 euros, outre les charges, indexé annuellement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction.

Les consorts [E] ne versent aucun élément pour justifier du montant de l’indemnité d’occupation réclamée à hauteur de 3.709,72 euros par mois, soit 44.516,64 euros par an.

L’indemnité d’occupation sera en conséquence fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré de 10% outre les charges.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [E] pour résistance abusive

Les consorts [E] soutiennent que la position adoptée par la société Gomes est purement dilatoire et leur cause un préjudice à hauteur de 20.000 euros.

Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société Gomes était parfaitement informée de la date de fin du bail au 31 juillet 2021. En dépit des courriers adressés les 20 juillet et 20 août 2021 par le conseil de la bailleresse à la société Gomes, celle-ci n’a pas entendu restituer les locaux, se prévalant d’un acte de cession de fonds de commerce pourtant clair sur la durée du droit au bail dont elle bénéficiait.

Il résulte du refus de la société Gomes de restituer les locaux une résistance infondée, laquelle a nécessairement causé un dommage à la bailleresse et ses héritiers en la contraignant à introduire une action en justice pour obtenir la restitution de son local.

Il convient, en conséquence, de condamner la société Gomes à payer aux consorts [E] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la société Gomes qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Partie succombante, la société Gomes sera condamnée à payer aux consorts [E] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [U] [E] et de Mme [W] [E] en qualité d’héritiers de la demanderesse,

Déboute la SAS Gomes de sa demande de nullité du congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 31 octobre 2018 par [G] [E] à la SAS Home & Intérieurs,

Constate la validité dudit congé ayant mis fin au bail du 21 février 2013 portant sur les locaux situés [Adresse 6], à compter du 31 juillet 2021,

Dit que la SAS Gomes est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 6], depuis le 1er août 2021,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SAS Gomes à M. [U] [E] et de Mme [W] [E], en qualité d’héritiers de [G] [E], à compter du 1er août 2021, au montant du dernier loyer contractuel majoré de 10%, outre les charges,

Condamne la SAS Gomes à payer à M. [U] [E] et à Mme [W] [E] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SAS Gomes à payer à M. [U] [E] et à Mme [W] [E] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS Gomes de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Gomes aux dépens de l’instance,

Fait et jugé à [Localité 11] le 11 Février 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME