Tribunal Judiciaire de Saint-Malo, Chambre 1 civil, 19 mai 2025, n° 22/01645

TJ Saint-Malo 19 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de servitude conventionnelle
La cour a constaté que la servitude de passage n'est pas mentionnée dans l'acte de donation et que l'accord des deux parties est nécessaire pour établir une servitude conventionnelle.
Rejeté
Droit de clore sa propriété
La cour a rejeté cette demande, considérant que les consorts [W] bénéficient d'une servitude légale de passage sur la parcelle D [Cadastre 10].
Rejeté
Interdiction d'accès à la parcelle
La cour a jugé que cette demande était devenue sans objet en raison de la reconnaissance d'une servitude légale de passage.
Rejeté
Préjudice de jouissance
La cour a estimé que Monsieur [X] n'a pas fourni d'éléments prouvant son préjudice, et que la servitude légale a été reconnue.
Rejeté
Frais exposés
La cour a rejeté cette demande, considérant que Monsieur [X] est la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Malo, ch. 1 civil, 19 mai 2025, n° 22/01645
Numéro(s) :	22/01645
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Raoul NTSAKALAFrançois MOULIERE

Texte intégral

N° 25/

JUGEMENT DU

19 Mai 2025

— -------------------

N° RG 22/01645 – N° Portalis DBYD-W-B7G-DFUK

[U] [X]

[F] [C], [R] [N]

Copie exécutoire délivrée

Copie certifiée conforme délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 28]

— --------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame CHATELAIN Laure,, siégeant à Juge unique

assisté(e) de : Madame SELLES BONGARS, Greffier, lors des débats et Madame MARAUX Caroline, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS à l’audience publique du 24 Février 2025

Jugement contradictoire mis à disposition le 19 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [X]

né le 14 Juin 1949 à [Localité 25], demeurant [Adresse 15]

Rep/assistant : M^e François MOULIERE, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR:

Madame [F] [C]

née le 23 Mai 1979 à [Localité 26], demeurant [Adresse 16]

Rep/assistant : M^e Raoul NTSAKALA, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [R] [N]

né le 30 Janvier 1973 à [Localité 27], demeurant [Adresse 17]

Rep/assistant : M^e Raoul NTSAKALA, avocat au barreau de SAINT-MALO

*********

EXPOSE DU LITIGE:

Le 2 février 1973, Monsieur [X] a reçu par donation de ses parents les parcelles cadastrées D [Cadastre 10], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] situées sur la commun [Localité 24] [Localité 22] (22).

Il a pour voisins Monsieur [N] et Madame [C] qui, par acte de vente en date du 23 août 2019, ont acquis de Mesdames [P] [E] et [H] [K] les parcelles cadastrées D [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 1], [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 19] et [Cadastre 4]. Les venderesses ont indiqué dans l’acte de vente “avoir un droit de passage à tous usages sur la parcelle D [Cadastre 10] pour accéder à la maison cadastrée D [Cadastre 8]".

En 2019, Monsieur [X] a refusé l’accès à sa parcelle D [Cadastre 10] à Monsieur [N] et Madame [C].

Le 18 octobre 2021, le Conseil de Monsieur [X] a mis en demeure les consorts [W] de cesser tout passage sur sa parcelle D [Cadastre 10].

Les échanges entre les parties restant vains, Monsieur [X] a fait assigner Monsieur [N] et Madame [C] par devant le Tribunal Judiciaire de SAINT-MALO par acte d’huissier en date du 27 septembre 2022 aux fins de faire constater que les parcelles cadastrées D [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ne bénéficient d’aucune servitude de passage sur la parcelle D [Cadastre 10], l’autoriser à se clôre, et interdire aux consorts [N] [C] de pénétrer sur sa parcelle D [Cadastre 10] sous peine d’astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, Monsieur [X] a maintenu l’intégralité de ses demandes et demande au Tribunal de:

Juger que les parcelles cadastrées D [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées aux [Adresse 23] ne bénéficient pas d’une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle D [Cadastre 13] que les parcelles cadastrées D [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées aux [Adresse 23] ne bénéficient pas d’une servitude légale sur la parcelle D [Cadastre 10], faute d’état d’enclave;Autoriser Monsieur [X] à clôre sa parcelle cadastrée D [Cadastre 13] que les Consorts [W] devront s’abstenir de pénétrer sur la parcelle D [Cadastre 10] sous peine d’astreinte de 500 € par infraction constatée;Condamner les Consorts [W] à verser à Monsieur [X] la somme de 3.000€ en indemnisation du préjudice subi;Condamner les Consorts [W] à verser à Monsieur [X] la somme de 4.000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile;Condamner les Consorts [W] aux entiers dépens.S’agissant de son action négatoire de servitude, il soutient en premier lieu et sur le fondement de l’article 691 du code civil, que les consorts [W] ne dispose d’aucune servitude de passage conventionnelle dans la mesure où seul le titre du fonds dominant fait état d’un droit de passage sur sa parcelle cadastrée D [Cadastre 10], que son propre titre ne fait état d’aucune servitude de passage, et que les fiches de renseignements hypothécaires concernant la parcelle D [Cadastre 10] ne font état d’aucune servitude convention de passage non plus.

En second lieu, Monsieur [X] soutient, sur le fondement de l’article 682 du code civil, que le fonds de la propriété des consorts [W] n’est pas enclavé puisque ces derniers sont propriétaires de plusieurs parcelles contigües et peuvent accéder depuis la parcelle D [Cadastre 8] à la voie publique via la parcelle D [Cadastre 19], via la parcelle D [Cadastre 4] et D [Cadastre 5], et enfin via la parcelle D355. Il ajoute que les passages vers la voie publique sont suffisamment larges en se référant au plan géoportail transmis.

Il sollicite en conséquence de l’absence de servitude de passage sur sa parcelle la possibilité de se clôre sur le fondement de l’article 647 du code civil.

Enfin, il indique avoir subi un préjudice de jouissance à hauteur de 3.000 € du fait de la persistance des Consrots [W] à utiliser sa cour comme droit de passage, et ce malgré les mises en demeure envoyées.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, les consorts [W] sollicitent du Tribunal de:

Débouter Monsieur [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions;Interdire Monsieur [X] de clôre sa propriété cadastrée D [Cadastre 12] et juger qu’en raison de l’état des lieux, les propriétaires des parcelles D [Cadastre 8] ont le droit d’accéder sur leur parcelle par la parcelle D [Cadastre 11] l’usage du droit de passage à tous usages sur la parcelle D [Cadastre 10] pour accéder à la parcelle cadastrée D [Cadastre 9] Monsieur [X] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;Les Consorts [W] oppose aux demandeurs qu’ils ont acquis les parcelles cadastrées D [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 1], [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 19] et [Cadastre 4] le 23 août 2019 divisées en deux lots, l’un comprenant un ensemble des bâtiments à rénover côté route, et l’autre côté champ, et qu’au terme de leur acte de vente ils dispose d’un droit de passage sur la parcelle D [Cadastre 10] et que ce dernier est confirmé par de nombreux témoignages.

Ils expliquent que si le tribunal ne reconnaissait pas l’existence d’une servitude conventionnelle, il devra en revanche constater l’existence d’une servitude légale car sur le plan topographique, la parcelle D [Cadastre 8] est complètement enclavée. Ils affirment que les parcelles qu’ils ont acquises sont distinctes et ne forment pas une seule et même parcelle en sorte que s’ils vendaient la parcelle [Cadastre 8], les futurs propriétaires ne pourraient pas rejoindre la voie publique. Ils déclarent au surplus que les passages vers la voie publique existants sur les parcelles D [Cadastre 19], D [Cadastre 5] et [Cadastre 4], et D [Cadastre 6] sont trop étroits pour laisser passer un véhicule de premiers secours, que les parcelles sont destinées à l’agriculture et au maraîchage, que la déclivité observée sur la parcelle [Cadastre 19] ne permet pas d’accès, et qu’au surplus ces parcelles ne sont pas destinées en dehors des bâtiments existants à recevoir des constructions durables de quelque nature que ce soit comme le précise [Localité 25] AGGLOMERATION, dépositaire du PLUI qui est opposable aux parties et qui indique que tout mouvement de sol est proscrit sur la parcelle cadastrée D [Cadastre 19].

S’agissant du préjudice de jouissance invoqué par Monsieur [X], les défendeurs soutiennent que l’usage du passage étant très ancien, il n’y a aucun préjudice de jouissance.

Enfin, les Consorts [N] et [C] s’opposent à une astreinte, expliquant n’avoir fait que respecter ce qui était indiqué dans leur acte de vente ainsi que les dispositions du code de l’urbanisme et le PLU de la commune [Localité 24] [Localité 22].

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été prononcée le 26 janvier 2024, et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 23 septembre 2024. En raison de contraintes organisationnelles, elle a fait l’objet d’un renvoi et a été reportée à l’audience du 24 février 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au Greffe le 29 mai 2025.

MOTIFS:

— sur la servitude de passage:

* S’agissant de la servitude conventionnelle:

Aux termes de l’article 686 du code civil, “Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.”

En l’espèce la servitude de passage de la parcelle D [Cadastre 8] propriété des Consorts [W] (fonds dominant) sur la parcelle D [Cadastre 10], propriété de Monsieur [X] (fonds servant), que le demandeur souhaite voir déclarer inexistante n’est pas mentionnée par l’acte de donation des parents de Monsieur [X] au bénéfice de ce dernier en date du 2 février 1973.

L’acte de vente des Consorts [W] en date du 23 août 2019 indique dans la partie intitulée “Désignation du bien” que “Le vendeur déclare avoir un droit de passage à tous usages sur la parcelle D [Cadastre 10] pour accéder à la maison cadastrée section D [Cadastre 8]". Si dans la partie intitulée “Servitudes” il est mentionné que “Le vendeur déclare qu’il n’a créé aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune à l’exception de celles pouvant résulter des anciens titres de propriété, de la situation naturelle des lieux, de l’urbanisme ou de la loi.” et également que “A ce sujet, le vendeur déclare que la propriété cadastrée section D [Cadastre 3]-[Cadastre 18]-[Cadastre 2] a droit de passage sur la partie sud de la parcelle D [Cadastre 19], au droit de la limite Est de la parcelle D [Cadastre 2], pour l’accès au champ cadastrée section D [Cadastre 14].”

L’existence d’une servitude conventionnelle suppose l’accord exprès des deux parties concernées. Or en l’espèce, Monsieur [X] n’a pas donné son accord pour l’exercice d’un tel droit de passage sur sa parcelle, d’autant que la servitude n’est pas mentionnée dans l’acte de donation du 2 février 1973, et la simple déclaration des venderesses concernant l’existence d’une servitude dans l’acte de propriété des Consorts [W] en date du 23 août 2019 est insuffisant pour caractériser l’existence d’une servitude conventionnelle. Enfin, les fiches de renseignements hypothécaires concernant la parcelle D [Cadastre 10] ne font état d’aucune servitude conventionnelle de passage.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les parcelles cadastrées D [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées aux [Adresse 23] ne bénéficient pas d’une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle D [Cadastre 10].

* S’agissant de la servitude légale:

Aux termes de l’article 682 du code civil, “Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occassioner.”

Il est courant d’apprécier l’état d’enclave de manière globale et que lorsqu’un propriétaire du fonds a acquis des parcelles contigües à celle enclavée, lesquelles donnent sur la voie publique, la parcelle cesse d’être enclavée sauf si leur accès à la voie publique est lui-même considéré comme une issue insuffisante.

En l’espèce, Monsieur [X] indique que la parcelle D [Cadastre 8] des Consorts [W] bénéficie de trois accès à la voie publique via:

— la parcelle D [Cadastre 19] dont ils sont propriétaires

— les parcelles D [Cadastre 4] et [Cadastre 5] dont ils sont propriétaires

— la parcelle D [Cadastre 6] dont ils sont propriétaires

i. S’agissant de l’accès à la voie publique via la parcelle D [Cadastre 19]:

Il résulte des photographies Google Maps transmises par Monsieur [X] qu’il existe effectivement un chemin sur la parcelle D [Cadastre 19] donnant accès à la voie publique de manière indépendante.

Toutefois, le constat d’huissier en date du 5 septembre 2019 met en exergue que l’accès de la parcelle D [Cadastre 8] vers la parcelle D [Cadastre 19] qui se situe en surplomb s’effectue entre la façade de la propriété et l’ancien fournil, et que ce passage est d’une largeur de 2,45 mètres, que la parcelle D [Cadastre 19] n’est pas aménagée en chemin mais est une prairie en herbe.

Au surplus, la parcelle D [Cadastre 19] fait partie d’une zone agricole inscrite au PLUI, et le mail du chef du service Urbanisme-Foncier de l’agglomération de [Localité 25] en date du 8 novembre 2022 confirme que dans cette zone est interdit tout mouvements de sols, ce qui implique l’interdiction pour les consorts [W] de créer un nouvel accès à leur habitation.

Par conséquent l’accès à la voie publique de la parcelle D [Cadastre 8] via la parcelle D [Cadastre 19] est impossible.

ii. S’agissant de l’accès à la voie publique via la parcelle D [Cadastre 5]:

Il résulte des photographies Google Maps transmises par Monsieur [X] qu’il existe effectivement un portail donnant accès à la voie publique sur la parcelle D [Cadastre 5] ce qui n’est pas contesté par les Consorts [W].

Toutefois, cela implique pour les propriétaires de passer ensuite par la parcelle D [Cadastre 4] puis D [Cadastre 19]. Or, il résulte du procès-verbal d’huissier en date du 5 septembre 2019 que la parcelle D [Cadastre 19] n’est pas aménagée en chemin mais est une prairie en herbe et qu’elle se situe en zone agricole signifiant qu’y est interdit tout mouvement de sol. Au surplus, il est mis en exergue que le passage entre la parcelle D [Cadastre 5] et D [Cadastre 4] ne s’effectue que par le biais d’un passage d’environ 1 mètre entre bâtiments de pierre ce qui apparaît insuffisant pour permettre le passage d’un véhicule pour rejoindre la parcelle D [Cadastre 8].

Par conséquent, l’accès par cette voie est impossible.

iii. S’agissant de l’accès à la voie publique via la parcelle D [Cadastre 6]:

Monsieur [X] se prévaut également de l’existence d’un accès à la voie publique d’une largeur de 3,48 mètres par le biais de la parcelle D [Cadastre 6] en se fondant sur des photographies. Toutefois, ces dernières mettent en évidence qu’il s’agit non pas d’un passage mais d’une clôture et que l’accès n’est à ce jour pas pratiquable en l’état, impliquant pour accéder à la voie publique de faire des travaux.

Or il résulte du mail du chef du service Urbanisme-Foncier de l’agglomération de [Localité 25] en date du 8 novembre 2022 que dans cette zone est interdit tout mouvements de sols, ce qui implique l’interdiction pour les consorts [W] de créer un nouvel accès à leur habitation via la parcelle D [Cadastre 6].

Par conséquent l’accès par cette voie est également impossible.

Ainsi, force est de constater que les parcelles cadastrées D [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sont enclavées et que les Consorts [W] bénéficient d’une servitude légale de passage sur la parcelle D [Cadastre 10] pour pouvoir accéder à la route.

Par conséquent, Monsieur [X] sera débouté de sa demande visant à constater l’inexistence d’une servitude légale de passage. De fait, sa demande d’astreinte, de se clôre et celle visant à interdire aux Consorts [W] à pénétrer sur sa parcelle cadastrée D [Cadastre 10] sous peine d’astreinte de 500 € par infraction constatée sont devenues sans objet et Monsieur [X] en sera débouté.

— Sur le préjudice de jouissance:

En l’espèce, Monsieur [X] sollicite la somme de 3.000 € au titre de son préjudice de jouissance. Toutefois, il ne transmet aucun élément permettant de démontrer son préjudice, et en outre la servitude légale est constatée comme susvisée. Il sera par conséquent débouté de sa demande.

— Sur les autres demandes:

* Sur les dépens:

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X], partie succombant principalement, sera condamnée aux entiers dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [X], partie perdante, sera déboutée de sa demande d’article 700 du code de procédure civile, mais il sera en revanche condamné à régler aux consorts [W] la somme de 3.000 € sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les parcelles cadastrées D [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées aux [Adresse 23] ne bénéficient pas d’une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle D [Cadastre 10];

CONSTATE que les parcelles cadastrées D [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées aux [Adresse 23] bénéficie d’une servitude légale de passage sur la parcelle D [Cadastre 10] du fait d’un état d’enclave;

En conséquence,

DIT que les propriétaires des parcelles D [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] pourront user, de tout temps et heure, du droit de passage sur la parcelle D [Cadastre 10] pour accéder à la parcelle cadastrée D [Cadastre 8];

DEBOUTE Monsieur [X] de sa demande de clôre sa parcelle cadastrée D [Cadastre 10];

DEBOUTE Monsieur [X] de sa demande visant à interdire aux Consorts [W] à pénétrer sur sa parcelle cadastrée D [Cadastre 10] sous peine d’astreinte de 500 € par infraction constatée;

DEBOUTE Monsieur [X] de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance;

DEBOUTE Monsieur [X] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [X] à payer aux Consorts [W] la somme de de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [X] aux entiers dépens.

Le Greffier, Le Juge,