Décision du 03 Décembre 2025

Minute n° 25/00179

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 41]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS

LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 03 Décembre 2025

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Rôle N° RG 24/00192 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KCK

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 41]

DEMANDEUR :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE – (EPFIF)

[Adresse 17]

[Localité 20]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.C.I. [Adresse 34], société civile immobilière au capital de 500 €, immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le n° 484 921 424, dont le siège social est sis

[Adresse 39]

[Localité 22]

représentée par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O], commissaires du Gouvernement

[Adresse 19]

[Localité 21]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Juge, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 38]

Madame Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 21 mai 2025

Dates de la première évocation et des débats: 10 septembre 2025 ; 08 octobre 2025

Date de la mise à disposition : 03 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Adresse 34] a été propriétaire des lots n° 391, 438 et 1560 du bâtiment B11 de la copropriété de [Adresse 32][Adresse 31], situé [Adresse 5].

Cette copropriété est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 7] et [Cadastre 11] à [Cadastre 12].

Le lot n° [Cadastre 15] est un appartement de type F3, d’une superficie de 56 m². Le lot n° 438 est une cave numérotée 12. Le lot n° 1560 est un emplacement de stationnement (rez-de-chaussée, jardin voie n° 20). Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 40] (ORCOD), comprenant les copropriétés [Adresse 30] et de l'[Adresse 31], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF).

La copropriété est située dans le périmètre de la [Adresse 42] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019.

Par un arrêté préfectoral n° 2024-3398 du 12 septembre 2024, la prise en possession anticipée des biens de l’immeuble B11 a été autorisée.

Les biens ont été repris par l’EPFIF le 16 octobre 2024 suivant un état des lieux contradictoire de reprise ayant été conclu avec la partie défenderesse.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la SCI [Adresse 34] par acte signifié le 21 octobre 2024 par dépôt à l’étude.

Par une requête reçue au greffe le 5 décembre 2024, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte signifié le 9 décembre 2024 par dépôt à l’étude.

Par une ordonnance du 21 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 21 mai 2025 et l’audience au 10 septembre 2025.

L’EPFIF a notifié cette décision à la partie défenderesse par acte signifié le 17 avril 2025 par dépôt à l’étude. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire vant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport ett la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

La SCI Le Chemin Vert a été représentée par un avocat lors du transport sur les lieux.

L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 2 octobre 2025. Il sollicite la fixation de l’indemnité de dépossession foncière de la partie défenderesse à un montant total de 51.772 euros, en valeur occupée, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 44.520 euros (56 m² x 795 €/m²), selon la méthode globale, valeur de la cave, du parking et des parties communes générales intégrée ;

– indemnité de remploi : 5.452 euros ;

– perte de revenus locatifs : 1.800 euros (6 mois x 300 €).

La SCI [Adresse 34], dans ses dernières écritures reçues au greffe le 11 septembre 2025, sollicite une indemnité de dépossession de ses biens d’un montant de 116.559,69 euros décomposé comme suit :

– indemnité principale : 67.368 euros (56 m² x 1.203 €/m²), valeur de la cave et du parking intégrée, en valeur occupée ;

– indemnité de remploi : 7.737 euros ;

– perte de revenus locatifs : 18.720 euros (24 mois x 780 €) ;

– privation liée à la plus-value du bien immobilier : 15.000 euros ;

– indemnité liée aux conséquences de l’absence de signature immédiate d’un acte matérialisant le transfert de propriété : 7.725,69 euros.

Elle demande également à la juridiction de condamner l’EPFIF aux dépens et au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 23 avril 2025, reçues au greffe le 24 avril 2025, distingue selon la situation d’occupation des biens.

En valeur libre, il propose une indemnité de 58.596 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 52.360 euros (56 m² x 935 €/m²), valeur de la cave et du parking intégrée;

– indemnité de remploi : 6.236 euros ;

En valeur occupée, il propose une indemnité de 49.972 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 44.520 euros (56 m² x 795 €/m²), valeur de la cave et du parking intégrée;

– indemnité de remploi : 5.452 euros ;

– une perte de revenus locatifs de six mois de loyers hors charges, sous réserve de la productiondu bail d’habitation et des trois dernières quittances de loyer.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 octobre 2025.

La partie défenderesse, convoquée à l’audience, s’est faite représenter par un avocat.

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires en application de l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1. S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.

Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public terrotorial Grand [Localité 38] Grand Est, approuvé au conseil de territoire du 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Le bien est situé en zone UPCSB3 – Zone de projets.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2. S’agissant de la consistance de l’ensemble immobilier et des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu :

La commune de [Localité 28] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 35] à [Localité 37] et dessert [Localité 28]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 25]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de dix bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’Etoile du Chêne pointu de huit bâtiments, comprenant 556 logements.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu réalisée par la commune de [Localité 28] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficultés au plan social et précise qu’elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 41] et la commune de [Localité 28] ; il avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ; d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 40], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant la dite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ; et d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

Le commissaire du Gouvernement ajoute que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

Enfin, l’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021 pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

[Adresse 23] de la copropriété de [Adresse 33] :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B11, faisant partie de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu. Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs.

Il est divisé en deux corps de bâtiment (A et B), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Il comprend 92 appartements à usage d’habitation : 47 type F3 et 45 type F4.

Bien exproprié :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 391 : un appartement de type F3, situé au 3ème étage de l’escalier B, d’une superficie de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC séparé et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Son état d’entretien a été qualifié de la manière suivante par les parties : en état moyen par l’EPFIF ; en bon état par la partie expropriée ; et en état moyen par le commissaire du Gouvernement.

Le juge de l’expropriation a retenu un état moyen à l’issue du transport sur les lieux, après avoir entendu les observations des parties.

Le lot n° 438 : une cave numérotée 12. Elle n’a pas été visitée du fait que son accès est réglementé et sur rendez-vous.

Le lot n° 1560 : un emplacement de stationnement numéroté 266.

1.3. S’agissant de la situation locative

L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement est occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement évalue les biens selon une alternative en fonction de l’état d’occupation des biens qui sera constaté lors de la visite judiciaire des biens, en valeur libre et en valeur occupée, ayant rédigé ses conclusions antérieurement au transport sur les lieux.

La SCI [Adresse 34] verse aux débats un bail d’habitation conclu le 1er septembre 2019 avec Mme [X] [V], prenant effet le même jour, d’une durée de six ans. Il porte sur l’appartement n° 1, 3e étage, escalier C, porte gauche, à l’Etoile du Chêne Pointu, [Adresse 4] à [Localité 29], outre un emplacement de parking extérieur n° 266 et une cave n° 12.

En l’absence d’ordonnance d’expropriation transférant la propriété, les biens sont évalués au jour de la présente décision. Lors de la visite des lieux, les biens appartenant à la partie défenderesse étaient occupés par un tiers. Aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement depuis le transport judiciaire, les biens sont évalués en valeur occupée.

Les biens seront donc comparés à des cessions de biens occupés, soit d’une même consistance.

1.4. S’agissant de la méthode d’évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’un emplacement de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

2. Sur la fixation de l’indemnité de dépossession foncière

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée, à un montant compris entre 51.772 euros, montant total offert par l’EPFIF en valeur occupée ; et 116.559,69 euros, montant total demandé par la partie expropriée en valeur occupée.

2.1. S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments équivalents (R+10 et R+11) des copropriétés de l’Etoile du Chêne Pointu et du Chêne Pointu, publiées entre 2017 et 2023. Ils sont répertoriés en deux tableaux en fonction de leur état, selon qu’ils sont libres ou occupés par le propriétaire (PO) ou par son locataire (PB). Ils concernent des cessions de logements avec cave et parking intégrés.

Il a été retenu que le bien exproprié est en état moyen d’entretien. Il convient donc d’écarter les termes de comparaison relatifs à des biens considérés dans un autre état.

Ne seront examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements situés dans les bâtiments B4 et B11, dont la consistance est similaire au bien de la partie défenderesse.

Réf. n°

PO

ou

PB

Lieu

Lots

Bât

m²

Etat

Prix hors remploi

Prix/m²

Situation

Référence de publication

Transfert de propriété

DEM 1

PB

[Adresse 1]

[Adresse 36]

822

944

2186

4

56,13

moyen

45.640,19€

723

occupé

2020P 6348

29/10/2020

DEM 2

PB

[Adresse 14]

854

1058

2446

4

55,37

moyen

40.033€

723

occupé

2018P 5797

09/10/2018

DEM 3

PB

[Adresse 14]

856

1067

2343

4

55,96

moyen

45.505€

723

occupé

2021P 23002

04/11/2021

DEM 4

PO

[Adresse 18]

878

1080

2447

4

50,01

moyen

36.157€

723

occupé

2019P 1937

19/03/2019

DEM 5

PB

[Adresse 14]

841

1035

2338

4

55,00

moyen

52.425€

850

libre

2019P 7183

14/11/2019

DEM 6

PB

[Adresse 2]

395

475

1535

11

56,38

moyen

44.822,10€

795

occupé

2023P 21865

14/09/2023

DEM 7

PB

[Adresse 2]

387

436

1517

11

57,00

moyen

45.315,00€

795

occupé

2022P 19529

09/06/2022

DEM 8

PB

[Adresse 13]

336

463

1544

11

66,74

moyen

48.253,02€

723

occupé

2020P 6837

17/11/2020

DEM 9

PB

[Adresse 2]

388

437

1541

11

55,78

moyen

52.154,30€

935

libre

2023P 5133

16/01/2023

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 795 euros/m², après abattement de 15 %, pour un état moyen d’entretien en valeur occupée.

La partie défenderesse estime que l’offre est insuffissante, compte tenu de l’état du logement constaté lors de l’audience de transport sur les lieux. Elle critique la valeur unitaire de 561 euros, en valeur occupée, retenue par l’EPFIF. Cette valeur était celle proposée dans le mémoire valant offres, mais l’EPFIF retient désormais, dans son mémoire en réplique et récapitulatif, une valeur unitaire de 795 euros en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation sur les termes de référence proposés par l’EPFIF.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Adresse 27] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

L’examen des termes de comparaison de l’EPFIF permet les constats suivants.

Les termes de comparaison DEM n° 5 et 9 portent sur des cessions d’appartement en valeur libre. Ils seront donc écartés.

Le terme de comparaison DEM n° 8 correspond à une cession d’appartement d’une superficie supérieure au bien litigieux. Il sera donc écarté.

Seuls les termes de comparaison DEM n° 1 à 4, 6 et 7 correspondent à des cessions d’un bien correspondant à un appartement avec cave et emplacement de stationnement, de type F3 et d’une surface de 56 m², en valeur occupée, situé dans un bâtiment R+10 ou R+11, dans un état moyen d’entretien.

Par conséquent, ces termes de comparaison sont retenus. Leur valeur unitaire moyenne est de 747 euros. Etant donné que l’EPFIF propose une valeur unitaire qui est supérieure, soit 795 euros, de sorte que cette valeur unitaire sera retenue.

La SCI Le Chemin Vert propose vingt-sept termes de comparaison. Les références de publication sont reprises dans sa pièce n° 6, même si elles n’apparaissent pas dans le tableau inséré dans le mémoire.

Il convient d’abord de relever que les biens situés [Adresse 16] et [Adresse 3] portent sur des bâtiments de type R+4, ce qui n’est pas contesté. Ils sont d’une taille incomparable avec le bâtiment B11. Les trois termes s’y rapportant ne sont donc pas pertinents.

De plus, l’intégralité des termes de référence portent sur des cessions amiables de biens situés dans les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu. Le prix inclut les indemnités accessoires, notamment les frais de remploi. Il n’est donc pas pertinent de les retenir à titre de comparaison, faute d’élément permettant de déterminer la fraction portant sur le prix principal.

Aucun des termes de comparaisons proposés par la partie défenderesse ne sera retenu.

Par ailleurs, elle communique un avis de valeur établi sur le site internet meilleursagents.com qui estime, à la date du 1er septembre 2025, la valeur unitaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 28], à 1.073 euros, suivant une fourchette de 870 à 1.353 euros.

La partie défenderesse retient une valeur unitaire de 1.203 euros en valorisation occupée qu’elle demande de voir retenue pour l’appréciation de leur indemnisation.

Le commissaire du Gouvernement n’émet pas de critique à cet égard.

L’EPFIF fait valoir que l’avis de valeur ne peut pas servir de référence exploitable et que seules peuvent être prises en considération les décisions judiciaires définitives et les mutations effectives dans le cadre d’une estimation par comparaison.

En l’espèce, l’avis de valeur produit par la partie défenderesse sera écarté puisqu’il ne peut servir de termes de comparaison en l’absence notamment de référence de publication permettant la vérification des actes de vente cités.

Par conséquent, aucun terme de comparaison proposé par la partie défenderesse n’est retenu.

Le commissaire du Gouvernement propose des termes de comparaison (CDG) répartis dans deux tableaux de cessions de logements situés dans des bâtiments de type R+10 ou R+11 de la copropriété, cave et parking inclus.

Il convient d’écarter les appartements en valeur libre, les parties s’accordant sur le fait que le bien est occupé. Seuls sont exposés les termes de comparaison du tableau relatif aux appartements en valeur occupée et dans un état moyen d’entretien.

Réf. n°

Bât.

Lots

Type

surface (m²)

Etat

Prix total

Prix unitaire (€/m²)

Références de publication

Transfert de propriété

CG 1

11

395

475

1535

F3

56,38

moyen

44.822€

795

2023P 21865

14/09/2023

CG 2

12

605

842

1639

F3

56,39

moyen

44.830€

795

2023P 22067

19/09/2023

CG 3

12

527

692

1703

F3

56,27

moyen

44.735€

795

2023P 28548

28/11/23

CG 4

12

523

694

1589

F3

56,05

moyen

44.560€

795

2023P 28791

14/12/2023

CG 5

11

361

509

1502

F4

66,93

moyen

53.209€

795

2024P 05384

05/03/2024

CG 6

12

676

831

1620

F4

67,23

moyen

53.448€

795

2024P 05361

29/02/2024

CG 7

12

528

740

1659

F4

66,74

moyen

53.058€

795

2024P 20651

01/10/2024

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir, dans le cas où le bien est occupé par un locataire, après abattement de 15 % pour occupation, une valeur unitaire de 795 euros (935 €/m² x 0,85).

Les autres parties ne font pas d’observation particulière sur ces termes.

L’examen des termes de comparaison du commissaire du Gouvernement permet les constats suivants.

Les termes de comparaison CG n° 5 à 7 correspondent à des cessions d’appartement d’une superficie supérieure au bien litigieux et de type F4. Ils seront donc écartés.

Le terme de comparaison CG n° 1 correspond au terme de comparaison DEM n° 6.

En conséquence, sont retenus les termes de comparaison suivants :

– DEM n° 1 à 4, 6 et 7 pour une valeur proposée de 795 euros et supérieure à la valeur moyenne de 747 euros (1.020 € + 1.122 € / 2) ;

– CG n° 1 (correspondant au DEM n° 6), 2, 3 et 4 pour une valeur moyenne de 795 euros.

La valeur unitaire moyenne est de 795 euros.

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 56 m².

L’indemnité principale de dépossession est donc égale à 44.520 euros (56 m² x 795 €/m²).

2.2. S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 44.520 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;

– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;

– 10% sur 29.520 euros = 2.952 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 5.452 euros.

2.3. S’agissant de la perte de revenus locatifs

La SCI [Adresse 34] sollicite la somme de 18.720 euros en indemnisation de la perte de revenus locatifs, correspondant à deux ans de loyers et charges.

L’EPFIF considère que le préjudice subi par la partie défenderesse est équivalent à six mois de loyers et offre de verser la somme de 1.800 euros en vue de réparer le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs.

Le commissaire du Gouvernement propose à ce titre une somme correspondant à six mois de loyer mensuel hors taxe et hors charge.

Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l’objet d’une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d’un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.

En l’espèce, il ressort du bail d’habitation versé aux débats (pièce du défendeur n° 3) que les biens appartenant à la partie défenderesse sont donnés en location à Mme [D] [V] depuis le 1er septembre 2019 selon un loyer mensuel de 300 euros. Le transport sur les lieux a permis de corroborer cette situation d’occupation, les personnes présentes ayant constaté que l’appartement est occupé, ce qui est consigné dans le procès-verbal de transport annexé au présent jugement.

S’agissant d’un appartement de type F3 en copropriété, et dans la mesure où la partie défenderesse ne démontre pas que son bien présente des spécificités telles qu’un délai supérieur à six mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois de loyers hors charges.

L’indemnité pour perte de revenus locatifs est donc fixée à 1.800 euros (300 € x 6 mois).

2.4. S’agissant de la privation liée à la plus-value d’un bien immobilier

La SCI Le Chemin Vert soutient subir un préjudice lié à la privation de la plus-value du bien immobilier estimée à 20 % du prix de l’acquisition en raison notamment de la création d’une nouvelle ligne de tramway au pied de l’immeuble, en service depuis 2019.

L’EPFIF s’oppose à cette demande, expliquant qu’une telle indemnité a été admise par la Cour de cassation dans une espèce très différente où l’exproprié a retrouvé la propriété du bien à l’issue du délai de cinq ans.

Le commissaire du Gouvernement souligne que la résidence est extrêmement dégradée et que l’appartement est en état moyen d’entretien, de sorte qu’il n’y a pas d’élément pour évaluer le bien à la hausse.

En l’espèce, il convient d’abord de relever que l’arrêt de la Cour de cassation cité ([26]. 3e civ., 12 février 2014, pourvoi n° 13-14.180) porte sur un cas d’espèce non transposable à la présente situation relatif à des parcelles rétrocédées après être restées pendant vingt ans dans le patrimoine de l’expropriant sans leur donner l’affectation prévue et sans justifier d’une raison légitime résultant de l’utilité publique.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 34] produit des extraits des sites internet de la commune de Clichy-sous-Bois et du tramway T4 qui présentent ce projet. Ces seules pièces sont néanmoins insuffisantes à justifier d’une potentielle plus-value immobilière, faute par exemple d’une étude du marché immobilier confirmant la réalité d’une plus-value.

Il n’est donc pas démontré de préjudice direct, matériel et certain à ce titre.

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

2.5. S’agissant de l’absence de signature immédiate d’un acte matérialisant le transfert de propriété

La partie expropriante soutient subir un préjudice en raison de l’obligation de rembourser les échéances du crédit immobilier à défaut de signature d’un acte authentique pour la cession de l’appartement. Il correspond aux vingt-et-une mensualités de 367,89 euros restant dues jusqu’au 5 juillet 2026.

L’EPFIF s’oppose à cette indemnité au motif qu’elle correspond à la partie du capital restant dû au titre de l’emprunt immobilier, ce qui ne constitue pas un préjudice direct indemnisable.

En l’espèce, le remboursement anticipé d’un prêt immobilier est la conséquence d’une décision de gestion de l’exproprié et ne constitue pas un préjudice résultant directement de la procédure d’expropriation.

Au surplus, la SCI Le Chemin Vert produit une proposition de passage à taux fixe, faite le 13 août 2007 par le Crédit immobilier de France, avec une simulation de tableau d’amortissement. Cette seule pièce ne démontre pas l’actualité du prêt immobilier allégué et ses caractéristiques, en particulier le montant des mensualités et la date de la dernière échéance.

Il n’est donc pas démontré de préjudice direct, matériel et certain à ce titre.

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 51.772 euros et se décompose de la manière suivante :

– 44.520 euros au titre de l’indemnité principale ;

– 5.452 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

– et 1.800 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs ;

3. Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 21 mai 2025 ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à la SCI [Adresse 34] au titre de la dépossession des lots n° 391 (appartement), 438 (cave) et 1560 (emplacement de stationnement) du bâtiment B11 de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu, située [Adresse 6] à Clichy-sous-Bois (93390), à la somme de 51.772 euros (cinquante-et-un-mille-sept-cent-soixante-douze euros), en valeur occupée ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 44.520 euros au titre de l’indemnité principale ;

– 5.452 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

– et 1.800 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs ;

REJETTE les demandes d’indemnisation au titre de la privation liée à la plue-value d’un bien immobilier et des conséquences de l’absence de signature immédiate d’un acte matérialisant le transfert de propriété;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à la SCI [Adresse 34] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens.

Cécile PUECH

Greffier

Thomas SCHNEIDER

Juge