N° 25/00091

JUGEMENT du

13 MAI 2025

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N° RG 25/00002 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DSXU

[N] [I]

C/

[Z] [S]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 8], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 13 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Monsieur [N] [I]

né le 16 Septembre 1971 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant

DÉFENDERESSE :

Madame [Z], [C] [B] divorcée [S]

née le 18 Juin 1992 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 35288-2025-000679 du 17/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST MALO)

Représentée par Maître Isabelle GERARD de la SELARL GERARD REHEL, avocat au barreau de SAINT-MALO

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M. [N] [I] a donné à bail à M. [K] [S] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 4] par contrat du 13 février 2016 pour un loyer mensuel de 710 €.

Mme [Z] [B] divorcée [S] est par la suite devenue seule titulaire du bail (par application des modalités arrêtées dans le cadre de la convention de divorce des époux [S] en date du 21 juillet 2022 ).

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] [I] a fait signifier le 29 août 2024 un commandement de payer la somme en principal de 6053 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, M. [N] [I] a fait assigner Mme [Z] [B] divorcée [S] en résiliation du bail les liant (à titre principal, son constat et à titre subsidiaire, son prononcé) et ce, pour défaut de paiement des loyers et provisions sur charges y afférents, expulsion des lieux au besoin avec le concours de la force publique. M. [N] [I] sollicite également qu’il lui soit décerné acte de ce qu’il réserve ultérieurement de réclamer tous impôts, taxes locatives et tous frais de remise en état des lieux, en raison des dégradations éventuelles qui pourraient être constatées au départ de la locataire.

M. [N] [I] sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 9070 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui serait dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Après un premier renvoi à la demande du conseil de la défenderesse pour permettre l’échange de conclusions et pièces, l’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

À cette audience, M. [N] [I] maintient l’ensemble des demandes formées dans l’assignation. Il ne s’oppose pas à la demande de réduction du loyer formée par la partie adverse, expliquant que ne percevant pas les loyers, il n’a pas les moyens de faire réparer le chauffe-eau.

Mme [Z] [B] divorcée [S] assistée de son conseil n’argue d’aucun moyen opposant quant à la demande de résiliation et d’expulsion. Elle explique avoir formé une demande de logement social dès les premières difficultés. Elle ne conteste pas la dette mais demande que sa condamnation soit basée sur le dernier décompte produit et surtout à titre reconventionnel, se prévalant du non-fonctionnement du chauffe-eau, elle sollicite une réduction du loyer à hauteur de 450 euros sur la période de juillet 2024 au 11 février 2025 puis à compter du 11 février 2025 à hauteur de 500 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « décerner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [N] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la partie adverse.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, le bail conclu le 13 février 2016 contient une clause résolutoire comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2024 pour la somme en principal de 6053 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 octobre 2024.

En l’absence de demande par l’une des parties quant à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, étant rappelé que Mme [Z] [B] divorcée [S] souhaite quitter le logement, les conditions de la clause précitée s’imposent au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 29 octobre 2024, l’indemnité d’occupation, l’expulsion et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux (spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion).

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [N] [I] n’a pas actualisé la dette à l’audience et le seul décompte contradictoirement échangé entre les parties est celui du 29 août 2024 à l’appui du commandement de payer soit la somme de 6053 euros échéance d’août 2024 comprise. Il ressort des éléments du dossier que par ailleurs Mme [Z] [B] divorcée [S] percevait l’aide au logement à hauteur de 99 euros et a versé ce même montant pour l’échéance d’octobre 2024.

Mme [Z] [B] divorcée [S] ne conteste pas la dette mais sollicite une réduction de loyer à compter de juillet 2024 compte tenu du dysfonctionnement du chauffe-eau (à hauteur de 450 euros sur la période de juillet 2024 au 11 février 2025 puis à compter du 11 février 2025 à hauteur de 500 euros). À l’audience, M. [N] [I] est d’accord sur cette demande. Il convient donc de tenir compte de cette accord entre les parties et en conséquence, de condamner Mme [Z] [B] divorcée [S] à la somme de 6135 euros au titre des loyers impayés avant la résiliation du bail, soit échéance d’octobre 2024 comprise et avec un loyer réduit à 450 euros pour les échéances de juillet, août, septembre et octobre 2024.

Mme [Z] [B] divorcée [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée conformément à l’accord des parties à l’audience à la somme de 450 euros de l’échéance de novembre 2024 au 11 février 2025 puis à compter de cette date à la somme de 500 euros, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [Z] [B] divorcée [S], partie principalement perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser à M. [N] [I] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires qu’il a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 13 février 2016 entre M. [N] [I] et Mme [Z] [B] divorcée [S] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [B] divorcée [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [B] divorcée [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONSTATE l’accord des parties pour une réduction de loyer à hauteur de 450 euros sur la période de juillet 2024 au 11 février 2025 puis à compter du 11 février 2025 à hauteur de 500 euros ;

CONDAMNE Mme [Z] [B] divorcée [S] à verser à M. [N] [I] la somme de 6135 € (loyers impayés à la date de résiliation du bail, soit échéance d’octobre 2024 comprise et tenant compte de la réduction de loyer arrêtée amiablement entre les parties) ;

CONDAMNE à compter de l’échéance de novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, Mme [Z] [B] divorcée [S] à verser à M. [N] [I] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 450 euros de l’échéance de novembre 2024 au 11 février 2025 puis à compter de cette date à la somme de 500 euros ;

CONDAMNE Mme [Z] [B] divorcée [S] à verser à M. [N] [I] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [B] divorcée [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 8] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,