TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

C.S 40263

[Localité 4]

N° RG 25/00677 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSAI

Minute :

JUGEMENT

DU 18 JUIN 2025

AFFAIRE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[C] [L], [V] [W]

Copie certifiée conforme

— M^e LENGLART

— M. [L]

— Mme [W]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e LENGLART

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Guillaume LENGLART de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

____________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [V] [W]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

____________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 2 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 avril 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [C] [L] et Madame [V] [W] un local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 9]), moyennant un loyer total et révisable de 794,48 €, provision sur charge incluse, pour le logement et 75 €, provision sur charge en sus, pour un emplacement de stationnement.

Monsieur [C] [L] a régulièrement donné congé le 23 août 2024.

Une situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CCAPEX de [Localité 10]-Atlantique le 27 septembre 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux un commandement de payer les loyers à hauteur de 2.638,07 €, en visant la clause résolutoire, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte du 13 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [C] [L] et Madame [V] [W] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail soit à la date du 3 novembre 2024 pour défaut de justification d’une assurance, soit à la date du 14 novembre 2024 pour défaut de paiement, subsidiairement prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

2 – ordonner l’expulsion de Madame [V] [W] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner solidairement Monsieur [C] [L] et Madame [V] [W] à payer :

* la somme de 3.767,26 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 5 décembre 2024, avec intérêt de droit à compter du 3 octobre 2024 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience

* la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement,

4 – condamner Madame [V] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer en cours, augmenté des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 26 mars 2024. Aucun élément d’information n’a pu être transmis concernant la situation de Madame [V] [W] à défaut de tout contact avec la locataire.

A l’audience du 2 avril 2025 où l’affaire a été retenue, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.255,88 € à la date du 31 mars 2025. Elle a précisé ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement, la locataire ayant repris le paiement de ses loyers courants et les APL ayant été rétablies.

Madame [V] [W], présente en personne, n’a pas contesté l’existence et le montant de la dette locative. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour apurer son arriéré locatif. Elle a indiqué être assurée et avoir repris le paiement de son loyer courant. Elle a déclaré vivre dans le logement avec ses deux enfants et percevoir un revenu mensuel de 1.200 €.

Monsieur [C] [L], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Par courriel adressé au Tribunal, il a indiqué ne pas pouvoir se présenter ayant retrouvé un emploi hors département et ne pouvant s’absenter étant encore en période d’essai.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 23 décembre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 27 septembre 2024 et l’assignation délivrée le 13 décembre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [V] [W] s’est déplacée à l’audience et a actualisé sa situation financière et sociale. Elle a repris le paiement de son loyer courant et se mobilise pour régulariser sa situation. Dès lors, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif, et ce d’autant que les APL sont désormais rétablies et que le bailleur y est favorable.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si la locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [V] [W], seule occupante des lieus, jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 895,29 € (816,97 € pour le logement et 78,32 € pour l’emplacement de stationnement, base janvier 2025). En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation, s’agissant d’une indemnité et compte-tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [V] [W] sera condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 574,23 € selon décompte arrêté le 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

En application de la règle de l’imputation des paiements, Monsieur [C] [L] n’est plus redevable d’aucune somme à la SA CDC HABITAT SOCIAL à ce titre.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont notamment le coût du commandement en date du 3 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 22 avril 2024 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [C] [L] et Madame [V] [W] relatif un local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 8] » [Adresse 6] à [Adresse 11] [Localité 1], ce à compter du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 574,23 € au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [V] [W] à se libérer de sa dette locative, outre les frais et dépens, par mensualités de 45 € et ce sur une durée de 12 mois, en sus des loyers et charges courants, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [V] [W] à la SA CDC HABITAT SOCIAL sera équivalent au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 895,29 € (816,97 € pour le logement et 78,32 € pour l’emplacement de stationnement, base janvier 2025), à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la sortie effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [L] et Madame [V] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement en date du 13 octobre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 18 JUIN 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON